Hoppa till huvudinnehållet
Artiklar

Bostadsrättsföreningens möjlighet att ta ut avgift vid andrahandsupplåtelse

11 november 2013

Nu finns Blendow Lexnovas Expertkommentar av Viveca Dahlin och Therese af Jochnick att läsa. Dahlin och af Jochnick behandlar nya regler vid uthyrning av bostadsrätt. Nya regler vid uthyrning av bostadsrätt


Nya regler vid uthyrning av bostadsrätt

Den 1 februari 2013 trädde lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad i kraft, i kommentaren till lagstiftningen (Holmqvist och Thomsson, Uthyrning av egen bostad, 2013) även kallad UEB-lagen. I ett led i regeringens strävan att öka tillgången på bostäder i framförallt storstadsregionerna, har de tvingande bestämmelserna i 12 kap jordabalken om hyrestid, uppsägningsrätt och fastställande av hyra, lättats upp för att stimulera privatpersoner att hyra ut den egna bostaden. UEB-lagens tillkomst är dock inte okontroversiell. I media kan vi läsa och höra om hur hyrorna har ökat markant sedan UEB-lagens tillkomst, att snittpriset för en tvåa i Stockholm ökat med 1 433 kr jämfört med samma period i fjol och att andrahandshyresgästens möjligheter att få hyran prövad av hyresnämnden i efterhand har försvunnit och att överhyra nu inte kan fås tillbaka retroaktivt. Mot detta står vetskapen om att det behövs fler bostäder i storstadsregionerna och inte minst kring universitets- och högskoleorterna. Enligt SvD Nyheter den 15 maj 2013 bor var tredje ung stockholmare mellan 20 och 27 år fortfarande hemma. Arkitekter ritar på nya billiga studentbostäder i Lund på endast tio kvadratmeter, men som ändå ska uppfylla alla krav på rymlighet och bekvämlighet. Lösningarna på bostadsbristen synes vara många.

Regeringen menar att ytterligare åtgärder på lagstiftningsområdet är nödvändiga och har bl a uppdragit åt Boverket att se över de regelverk som påverkar byggandet samt föreslå förändringar av regelverket som underlättar och stimulerar byggandet av student- och ungdomsbostäder. I budgetpropositionen för 2013 lade regeringen förslag som syftar till att privatpersoners uthyrning av bostäder skall öka och att villkoren för denna del av bostadsmarknaden ska förbättras. Riksdagen godtog dock inte regeringens förslag när det gällde lättnader för att upplåta bostadsrätten i andra hand. Vid riksdagsbehandlingen uttalades bland annat att det finns starka skäl för att göra nya överväganden i fråga om åtgärder för att öka antalet upplåtelser av privatbostäder, framförallt andrahandsupplåtelser av bostadsrätter. I syfte att tjäna som underlag för remiss till berörda myndigheter och övriga intressenter har Promemoria 2013-06-27, Uthyrning av bostadsrättslägenheter upprättats på tjänstemannanivå. De åtgärder som föreslås i promemorian är ytterligare ett led i regeringens bostadspolitiska satsning på att öka privatpersoners uthyrning av bostäder och förbättra villkoren för denna del av bostadsmarknaden. Grundtanken bakom förslagen är att ge bostadsrättshavarna bättre möjligheter att upplåta sina lägenheter i andra hand och att det i sin tur ska leda till att lägenheter som idag inte nyttjas fullt ut kommer att användas i större utsträckning.

Bostadsrättshavaren behöver ej beaktansvärda skäl till andrahandsupplåtelsen

En nu gällande huvudregel är att bostadsrättshavaren endast får upplåta sin lägenhet i andra hand med samtycke från föreningen. Om sådant samtycke inte medges kan bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd till upplåtelsen hos hyresnämnden. Hyresnämnden ska lämna sådant tillstånd om det finns beaktansvärda skäl till upplåtelsen. Ett sådant skäl kan t ex vara studier eller arbete på annan ort, vistelse utomlands eller vård av anhörig. I promemorian föreslås att begreppet ”beaktansvärda” slopas. Exempel på andra skäl som förutsätts kunna rymmas inom den ändrade ordalydelsen kan vara när en bostadsrätt är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder eller vid överlåtelse av lägenheten till en närstående.

Bostadsrättsföreningens möjlighet att ta ut avgift vid andrahandsupplåtelse

I promemorian föreslås vidare att det ska vara möjligt för föreningarna att ta ut en särskild avgift av en bostadsrättshavare som hyr ut sin lägenhet till annan. Avgiften är tänkt att ersätta föreningen för de merkostnader en upplåtelse kan medföra. Enligt nu gällande lagstiftning får föreningen ta ut avgifter i form av insats, upplåtelseavgift, årsavgift, pantsättningsavgift och överlåtelseavgift till täckande av föreningens kostnader. Tjänstemännen menar att dagens avgiftssystem förutsätter att medlemmarna måste engagera sig i föreningen t ex genom utförandet av mindre sysslor, föreningens styrelsearbete m m. Risken med att låta fler medlemmar upplåta sina lägenheter i andra hand kan leda till behovet av ett större engagemang från övriga medlemmar i föreningen och därmed också till ökade kostnader för föreningarna för att anlita annan utförare av vissa sysslor. Till undvikande av att en generösare lagstiftning på bostadsområdet ska försvåra föreningarnas arbete, föreslås därför en möjlighet för föreningen att täcka merkostnader som t ex administration och arbete för övriga medlemmar som typiskt sett uppkommer vid andrahandsupplåtelser. Denna merkostnad är tänkt att belasta den berörde medlemmen och inte alla medlemmarna som kollektiv. Förslaget innebär också att avgiften ska ha en övre gräns som bör knyta an till prisbasbeloppet enligt 2 kap 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken med ett tak på högst 10 % av prisbasbeloppet per år. Hade regeln gällt år 2013, skulle den högst tillåtna årliga avgiften för andrahandsupplåtelse ha varit 4 450 kr.

Avgiften föreslås, på samma sätt som gäller för årsavgifter, till del får styra den hyra som hyresgästen ska betala (12 kap 19 § jordabalken). Avgiften förelås vidare underställas föreningsstämman genom att den endast får tas ut om det anges i stadgarna. Liksom med befintliga avgifter bör styrelsen fastställa dess storlek inom ramen för det föreslagna avgiftstaket.

Tjänstemännens bedömning av konsekvenserna av lagändringarna är att de förväntas leda till att utbudet av bostäder ökar något i orter med bostadsbrist. Några negativa effekter för bostadsmarknaden bedöms inte kunna uppstå och inte heller några ökade kostnader för staten.

Lagändringarna som föreslås träda i kraft den 1 juli 2014, berör 12 kap 19 § jordabalken och 7 kap 11 och 14 §§ samt 9 kap 5 § bostadsrättslagen (1991:614).