12 november 2014
I maj 2014 publicerades i Blendow Lexnovas nätupplaga, under rubriken Fastighetsjuridik, en expertkommentar av Landahls medarbetare Rune Thomsson. Kommentaren har även publicerats i tidningen Legally Yours (nr 4/2014).
En bostadshyresgäst har som huvudregel rätt till förlängning av hyresavtalet (s.k. direkt besittningsskydd) när hyresvärden sagt upp detta till hyrestidens utgång (46 § hyreslagen, inledningen). En lokalhyresgäst som blir uppsagd till hyrestidens slut måste däremot alltid flytta, om nytt avtal inte ingås, men har som huvudregel rätt till ersättning för den skada som han lider på grund av att lokalen måste avträdas (s.k. indirekt besittningsskydd), se 57 och 58 b §§ hyreslagen.
I 46 § första stycket hyreslagen anges ett antal undantag från huvudregeln om bostadshyresgästens direkta besittningsskydd. Rätt till förlängning finns sålunda t.ex. inte när hyresrätten på grund av ett allvarligt kontraktsbrott är förverkad (46 § första stycket 1) eller när hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2).
När hyresrätten är förverkad kan hyresvärden också välja att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. I 42 § hyreslagen anges under nio punkter i vilka situationer hyresrätten är förverkad. Hyresrätten är dock inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse (42 § femte stycket hyreslagen). Förverkandebestämmelserna i 42 § gäller överlag för såväl bostadslägenheter som lokaler, men när det gäller förverkande på grund av dröjsmål med betalning av hyran ges dock skilda regler för bostadslägenheter och lokaler.
Undantag från besittningsskydd finns också i ett antal situationer vid uppsägning av lokalhyresavtal. Dessa räknas upp i 57 § hyreslagen. En sådant undantag är när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det skäligen inte kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. När hyresrätten är förverkad är dock lokalhyresgästen generellt undantagen från det indirekta besittningsskyddet (56 § hyreslagen).
Bestämmelser om hyresgästens användning av lägenheten finns i 24 och 25 §§ hyreslagen. I dessa bestämmelser avses med lägenhet såväl bostadslägenhet som lokal. Förstnämnda bestämmelse handlar om hyresgästens skyldighet att väl vårda lägenheten och den sistnämnda om hyresgästens skyldighet att se till att störningar inte förekommer från lägenheten samt att iaktta krav på sundhet och gott skick inom fastigheten. Det åligger hyresgästen att hålla noggrann tillsyn över vissa personer som vistas i lägenheten. Bland annat gäller detta de som hör till hushållet och de som är gäster hos hyresgästen. Om hyresgästen försummar tillsynen, är hyresgästen ansvarig för de störningar eller den skada som en sådan person orsakar. Åsidosätter hyresgästen sina förpliktelser enligt 24 och 25 §§ hyreslagen kan uppsägning ske till omedelbart upphörande eller till hyrestidens slut.
Det ska för fullständighetens skull här sägas att det i ett avseende, nämligen om möjlighet till avtal om utsträckt ansvar för skada, finns en särbestämmelse för lokaler i 24 § femte stycket. I övrigt gäller alltså 24 och 25 §§ hyreslagen överlag för både bostäder och lokaler.
Riksdagen tillkännagav i april 2013 att regeringen skyndsamt borde återkomma till riksdagen med förslag för att stärka våldsutsatta hyresgästers besittningsskydd (bet. 2012/13:CU11). I tillkännagivandet slog riksdagen fast att kvinnor och män som misshandlas i hemmet av en make eller sambo behöver ett starkare besittningsskydd. Det konstaterades att både de störningar och den skadegörelse som förekommer i sådana sammanhang kan utgöra grund för en uppsägning av hyresgästen. Enligt tillkännagivandet tas vid en rättslig prövning av uppsägningen i många fall inte tillräcklig hänsyn till bland annat hyresgästens behov av lägenheten som bostad eller till hans eller hennes utsatta ställning som brottsoffer (a. bet. s. 14).
I november 2013 publicerade Justitiedepartementet en promemoria med titeln ”Stärkt besittningsskydd för våldsutsatta hyresgäster”. I promemorian lämnades förslag på hur besittningsskyddet för hyresgäster som utsatts för brott skulle stärkas i enlighet med riksdagens tillkännagivande. I 42 § femte stycket hyreslagen föreslogs sålunda ett tillägg som innebar att vid bedömningen om det som låg hyresgästen till last var av ringa betydelse eller inte det särskilt skulle beaktas om åsidosättandet haft sin grund i att någon hade utsatt hyresgästen för brott eller liknande handling. Det som låg hyresgästen till last skulle således kunna anses vara av ringa betydelse, trots att en störning, en skadegörelse eller liknande var av sådant slag att den i och för sig skulle kunna ligga till grund för ett förverkande.
I 46 § föreslogs att det vid en bedömning av ett åsidosättande enligt andra punkten i bestämmelsens första stycke som en omständighet bland andra särskilt skulle beaktas om åsidosättandet haft sin grund i förhållanden som nyss angetts.
I motiven till tillägget i 42 § femte stycket anfördes i promemorian att detta skulle få sin största praktiska betydelse i fråga om åsidosättanden enligt 42 § första stycket 6, dvs. brott mot vårdnadsplikten samt störningar. Enligt promemorian fanns det dock ingen formell begränsning till vissa typer av åsidosättanden. I promemorian berördes över huvud taget inte frågan att den föreslagna lagtexten utformats så att den skulle komma att gälla även för lokalhyresgäster, trots att syftet med förslaget var att åstadkomma en ”stärkt trygghet i boendet för den som utsatts för våld”. Att frågan inte berördes vid den föreslagna ändringen av 46 § är naturligt, eftersom den bestämmelsen bara gäller bostadslägenheter.
Efter sedvanligt remissförfarande till myndigheter, domstolar och organisationer av ovan angiven promemoria överlämnade regeringen i februari 2014 remissen ”Stärkt besittningsskydd för utsatta hyresgäster” till Lagrådet. Lagförslagen hade nu ändrats så, i förhållande till promemorians förslag, att hyresgästens åsidosättande av en skyldighet haft sin grund i att en närstående eller tidigare närstående hade utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott eller annat jämförligt angrepp. Lagrådet hade vissa synpunkter på förslagen och föreslog bland annat att tillägget ”eller annat jämförligt angrepp” skulle tas bort. Frågan om att i lagtext uttrycka att ändringarna endast avsågs gälla för bostadshyresgäster berördes varken i lagrådsremissen eller i Lagrådets yttrande. Att lagstiftningsärendet inte avsåg lokalhyresgäster framgår inte minst av rubriken till den allmänna motiveringen till ändringarna: ”Stärkt trygghet i boendet för den som utsätts för brott”.
Regeringen överlämnade i mars 2014 rubricerade proposition till riksdagen. I propositionen har regeringen i viss mån beaktat Lagrådets synpunkter och det föreslagna tillägget (kursiverat) i 42 § femte stycket hyreslagen har fått följande lydelse:
Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.
Motsvarande uttryck som det kursiverade har förts in i ett nytt andra stycke i 46 § hyreslagen med den skillnaden att det då är fråga om en skälighetsbedömning i stället för en ”ringabedömning”.
I propositionen anförs att det kan vara hyresgästen själv som angripits eller någon annan person med boendegemenskap med hyresgästen, t.ex. ett barn. Av störst praktisk betydelse är enligt propositionen de fall där hyresgästen har utsatts för brott enligt 3, 4 eller 6 kap. brottsbalken men även andra brott kan vara relevanta. Det handlar alltså i första hand om brott mot liv och hälsa, brott mot frihet och frid och om sexualbrott. Det får enligt propositionen anses ligga på hyresgästen att presentera bevisning till stöd för att det har begåtts ett brott. En begränsning anges vara att det förutsätts finnas ett samband mellan de brottsliga angrepp som förekommit och hyresgästens åsidosättande av en skyldighet. En typisk situation är enligt propositionen när hyresgästen av rädsla för sin egen och sina barns säkerhet inte vågar avvisa eller tillrättavisa en make eller sambo som kan förväntas vara störande. I propositionen framhålls att det är viktigt att beakta att den som utsatts för våld, hot eller liknande kan befinna sig i en mycket svår situation på grund av rädsla och oro, varför lägre krav än vad som annars ofta är fallet kan ställas på att effektiva åtgärder ska vidtas för att t.ex. avbryta en störande makes beteende. Om hyresgästens ställning varit utsatt, kan därför enligt propositionen det som ligger hyresgästen till last i förverkandefallet i vissa fall anses som ringa även om förpliktelser åsidosatts på ett sådant sätt som i och för sig framstår som allvarligt. Med hänsyn till brottsoffers och deras barns behov av lägenheten kan det enligt propositionen finnas skäl att inte ha en alltför sträng bedömning i dessa fall.
Lokalhyresgästers förhållanden har inte berörts i propositionen.
Det kommer säkerligen i praktiken många gånger att bli svårt att dels avgränsa vilken brottslighet som kan vara relevant för de bedömningar som ska göras och dels avgöra hur tungt hänsynen till den brottsutsatte hyresgästen ska väga i förhållande till omgivningens intresse av en god boendemiljö. Mot bakgrund av det angelägna intresset att skapa regler som kan bidra till trygghet i en utsatt hyresgästs boende kan regering och riksdag knappast kritiseras för att lagändringarna vidtagits trots dessa praktiska svårigheter.
Kritik kan däremot riktas mot lagstiftaren när det gäller den formella utformningen av ändringen av förverkandebestämmelsen. Så som lagtexten är utformad kommer tillägget i 42 § femte stycket hyreslagen att bli tillämpbart även på lokalhyresgäster. Såvitt jag kunnat finna har inte någon gång i lagstiftningsärendet framförts att det skulle finnas ett behov av att på angivet sätt även se till en lokalhyresgästs trygghet av att få ha kvar sin lokal. Man kan kanske t.ex. tänka sig det fallet att en kvinna som hyr en liten kontorslokal misshandlas i lokalen av sin make eller annan närstående och att störningar därvid uppstår samt att hyresvärden på grund därav säger upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Att bli av med sin lokal utan rätt till ersättning kan säkert vara nog så betungande för hyresgästen. Med stöd av den nya lagtexten skulle lokalhyresgästen kunna göra gällande att det hon låtit komma sig till last är av ringa betydelse och att hyresrätten därför inte är förverkad. Men då kanske någon invänder, t.ex. hyresvärden som sagt upp hyresavtalet, att det klart framgår av motiven till lagen i den delen att lagen endast avser bostadshyresgäster och således inte är tillämplig på lokalhyresgästens situation. Men det är lagtexten som gäller. Lagstiftning genom motiv är någonting som inte bör förekomma, se t.ex. Lagrådets uttalanden i dess yttrande den 16 mars 2007 över remiss om skattelättnader för hushållstjänster.
Det är förvånande att Lagrådet inte uppmärksammat frågan. Inte heller Civilutskottet, vars kansli enligt vad jag har erfarit gjorts uppmärksam på missöverenstämmelsen mellan lagtext och motiv, har tagit upp frågan. Utskottet har godtagit lagförslagen utan någon annan kommentar än att inga motioner väckts med anledning av propositionen (Civilutskottets betänkande 2013/14:CU30). Det är möjligt att det nu anförda förhållandet inte kommer att få någon större praktisk betydelse, men förtroendet för lagstiftningsprocessen naggas i kanten med förbiseenden av detta slag.
Det kan slutligen tilläggas att det hade varit mycket enkelt att få lagtext och motiv att stämma överens genom att i lagtexten skriva ”om det som ligger en bostadshyresgäst till last” etc. och därmed hade det varit klart att bestämmelsen är tillämpbar endast på bostadshyresförhållanden, men om det nu trots allt är så att man vill att bestämmelsen även ska gälla för lokalhyresgäster varför har man då inte sagt det?
I kommentaren behandlas endast ändringarna i hyreslagen men motsvarande ändringar har gjorts i bostadsrättslagen.