I december 2013 lämnade Landahls medarbetare Viveca Dahlin och Emma Thulin Johansson en exportkommentar i Blendow Lexnova över utökad ansvarsfrihet för bostadsrättsföreningars styrelser.
Styrelsens uppdrag, dess begränsningar och ansvaret för styrelseledamöter regleras enligt 9 kap 12 § bostadsrättslagen (1991:614) och lagen om ekonomiska föreningar (1987:667) (nedan kallad föreningslagen). Styrelsen får inte vidta rättshandling eller annan åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt medlem eller annan om den är till nackdel för föreningen eller annan medlem, 6 kap. 13 §. Denna s.k. generalklausul ger uttryck för den allmänna associationsrättsliga principen om styrelsens lojalitetsplikt i förhållande till associationen och dess medlemmar. Det åligger således styrelsen att på ett lojalt sätt tillvarata medlemmarnas intressen. Styrelseledamöter är också förhindrade att handlägga frågor rörande avtal mellan ledamoten och föreningen eller frågor om avtal mellan föreningen och tredje man, om ledamoten i frågan har ett väsentligt intresse som kan vara stridande mot föreningens, enligt 6 kap 10 §.
Bestämmelserna utgör ett så kallat minoritetsskydd och syftar till att skydda föreningen och enskilda medlemmar mot illojalt agerande från styrelsen sida. Reglerna kan dock sättas åt sidan om alla berörda medlemmar samtycker till det handlande som är aktuellt.
Styrelseledamöter är personligen ansvariga vid fullgörandet av sina uppdrag. Styrelseledamöter som uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen är skyldiga att ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av lag eller genom överträdelse av stadgarna, 13 kap. 1 § föreningslagen.
I praktiken föreligger det begränsade möjligheter att ställa styrelseledamöter till ansvar för beslut under uppförandetiden som senare kan komma att ifrågasättas av de nya medlemmarna. En talan för föreningens räkning mot en styrelseledamot om skadestånd på grund av ett beslut eller en åtgärd under ett räkenskapsår ska väckas senast ett år från det att årsredovisningen och revisionsberättelsen för räkenskapsåret lades fram på föreningsstämma, 13 kap. 5 §.
Skadeståndstalan mot styrelseledamot kan väckas, om vid en föreningsstämma majoriteten eller en minoritet bestående av minst en tiondel av samtliga röstberättigade har biträtt ett förslag om att väcka skadeståndstalan eller, såvitt gäller en styrelseledamot eller verkställande direktören, har röstat mot ett förslag om att bevilja ansvarsfrihet. Har ett beslut fattats om att bevilja ansvarsfrihet eller att inte föra skadeståndstalan utan att det minsta antalet röstberättigade som avses i första stycket röstat mot beslutet eller har tiden för talan försuttits enligt tredje stycket, kan trots detta talan enligt första eller andra stycket väckas, om det i årsredovisningen eller i revisionsberättelsen eller på något annat sätt till föreningsstämman inte har lämnats i väsentliga hänseenden riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för talan.
Vid nybildning av bostadsrättsförening har de blivande medlemmarna tillgång till begränsat ekonomiskt underlag för bedömningen av sin investering. För att de blivande medlemmarnas investeringsbeslut ska kunna grundas på ett korrekt underlag har lagstiftaren uppställt formaliakrav för upplåtelse- och förhandsavtals giltighet. Upplåtelseavtal för bostadslägenhet får ingås först efter att en ekonomisk plan har upprättats av styrelsen, granskats av sakkunniga intygsgivare och registrerats hos Bolagsverket, 4 kap. 1 och 2 §§ bostadsrättslagen. Om väsentlig förändring - innebärande en försämring - av betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet inträffar, ska styrelsen upprätta en ny ekonomisk plan; 3 kap. 4 §, prop. 2002/03:12 s. 39. Förhandsavtal innebär i princip skyldighet för föreningen och den som tecknat sig för lägenheten att ingå avtal om upplåtelse av bostadsrätt. Förhandsavtal får ingås innan ekonomisk plan har registrerats under förutsättning att en kostnadskalkyl upprättats som har granskats av sakkunniga intygsgivare.
Vid nybildning av bostadsrättsföreningar är det vanligt att en exploatör/byggbolag bildar en ekonomisk förening som förvärvar fastigheten av byggbolaget och tecknar entreprenadavtal om uppförande av bostadsbyggnaderna. Föreningens styrelse består då av anställda på byggbolaget. Det är vanligt att denna styrelse sitter kvar åtminstone till dess att samtliga lägenheter har upplåtits med bostadsrätt och ibland även viss tid därefter. Det är då denna styrelse som är ansvarig för upphandlingen av entreprenader, upplåtelser gentemot tillkommande medlemmar m.m. Även för en sådan styrelse gäller föreningslagens regler. Styrelsen i en nybildad bostadsrättsförening som ännu inte upplåtit bostadsrätter är således skyldig att ta tillvara de blivande medlemmarnas intressen.
I det aktuella målet sålde ett byggbolag en fastighet till en av bolaget bildad bostadsrättsförening. Entreprenadavtal träffades om uppförande av bostadsbyggnader och garage. Parterna kom därefter överens om att ändra utformningen av garagebyggnaderna samt att ändringarna inte skulle påverka priset för entreprenaden. Vid tiden för beslutet utgjorde samtliga tre medlemmar styrelsen vilka också företrädde byggbolaget. Reservationsavtal hade då träffats om företräde till att inom viss tid teckna förhandsavtal avseende de flesta bostadsrätterna i föreningen. Dessa personer informerades om byggprojektet och om olika förhållanden som kunde påverka kostnaderna genom nyhetsbrev, dock inte den aktuella överenskommelsen om ett ändrat utförande av garagen. Efter att den ekonomiska planen hade registrerats tecknades upplåtelseavtal med de personer som hade reservationsavtal. De första fristående medlemmarna blev medlemmar i föreningen cirka en månad efter överenskommelsen. Entreprenaden färdigställdes, slutbesiktigades och godkändes varefter styrelsen avgick vid ordinarie föreningsstämma och beviljades ansvarsfrihet för sin förvaltning under den tid då beslutet fattades.
Föreningen gjorde gällande att överenskommelsen om ändrat utförande av garagebyggnaderna borde ha medfört nedsättning av kontraktssumman i förhållande till byggbolaget och att skada förelåg med det belopp kontraktssumman borde ha satts ner. Högsta domstolen konstaterar att både generalklausulen i 6 kap. 13 § och jävsregeln i 6 kap. 10 § föreningslagen sätts ur spel om samtliga medlemmar i föreningen är överens om beslut som i efterhand ifrågasätts. Högsta domstolen tar sedan ställning till frågan om det föreligger skäl att - när det gäller vissa typer av beslut i bostadsrättsföreningar - anse att medlemmarnas bestämmanderätt i sådana föreningar ska vara inskränkt till förmån för intressen som kan finnas hos personer som står utanför föreningen, men som är intresserade av att bli medlemmar. Högsta domstolen konstaterar att det saknas stöd i litteraturen för att göra avsteg från grundprincipen att det är medlemmarna, och inga andra, som har beslutanderätten i en förening. Högsta domstolen hänvisar till att det i den aktiebolagsrättsliga litteraturen direkt uttalats att minoritetsskyddet i ett aktiebolag omfattar nuvarande, men inte framtida, aktieägare (bl.a. Rolf Dotevall, Skadeståndsansvar för styrelseledamot och verkställande direktör, 1989, s. 358). Högsta domstolen konstaterar också att det skulle innebära en inte oväsentlig utvidgning av det skydd för minoriteten och blivande medlemmar som ställs upp i lagstiftningen - att ge föreningen en rättslig möjlighet att hålla styrelseledamöter ansvariga också för tidigare beslut som styrelsen har fattat med samtycke av alla som då var medlemmar i föreningen, prop. 1990/91:92 s. 97.
Mot bakgrund av ovan anser Högsta domstolen att det inte föreligger tillräckligt starka skäl för att göra avsteg från grundläggande associationsrättsliga principer rörande förutsättningarna för beslutsfattandet inom föreningar.
Det är i realiteten ofta mycket svårt att utkräva ansvar av den ”byggande styrelsen”. Mot bakgrund av Högsta domstolens avgörande kan denna styrelse skydda sig och se till att beslut inte blir angripbara genom att beslut om godkännande av samtliga styrelsebeslut fattas på föreningsstämma.
Det kan diskuteras om det faktiskt finns ett intresse av att utvidga de rättsliga möjligheterna att hålla styrelseledamöter ansvariga också för tidigare beslut som styrelsen har fattat med samtycke av alla som då var medlemmar i föreningen, särskilt vad gäller s.k. byggmästarstyrelser. Detta eftersom de i egentlig mening kontrolleras av det byggbolag som genomför projektet, genomför entreprenaderna och upplåter bostadsrätter genom föreningen. Den som köper en bostadsrättslägenhet i en sådan bostadsrättsförening har ett intresse av att de beslut som fattas i föreningen innan denne blir medlem är så gynnsamma som möjligt för föreningen. Frågan är om man kan anse att föreningen därigenom har "eget" intresse som skiljer sig från de ”byggande medlemmarnas” intressen. Det kan därvid vara önskvärt att föreningen ska ha en rättslig möjlighet att hålla styrelseledamöter ansvariga också för tidigare beslut som styrelsen har fattat med samtycke av alla som då var medlemmar i föreningen. Detta måste dock vägas mot svårigheten att definiera de blivande medlemmarnas intressen och föreningens s.k. ” egna intresse”. Så som Högsta domstolen uttalar i sin dom kan det också ”te sig vanskligt för den enskilde styrelseledamoten att, när samtliga medlemmar är överens om en viss åtgärd, bedöma om han eller hon - därför att åtgärden av senare medlemmar skulle kunna ses som ogynnsam - ändå kan och bör motsätta sig denna för att undgå skadeståndsansvar i förhållande till föreningen”.