Magnus Strömqvist, advokat på Landahl Advokatbyrå, med mångårig erfarenhet av rådgivning kring kommersiella hyresavtal, ger dig handfasta råd som du kan använda när det är dags för hyresförhandling avseende kommersiella lokaler.
Svar: Det finns säkert lika många rätt som fel när det gäller hyresförhandlingar. I denna artikel kommer jag att lämna några tips som bygger på min egen erfarenhet vid förhandling av villkoren för kommersiella lokaler när någon av parterna har sagt upp hyresavtalet för villkorsändring.
Observera att nedanstående inte är tillämpligt vid förhandling av villkoren för bostadslägenheter.
Parterna kan kräva vilka villkor som helst i uppsägningen eller under förhandlingen. Men om hyresvärden kräver villkor som är oskäliga, eller till och med vägrar förlänga hyresförhållandet, riskerar hyresvärden att hyresgästen flyttar från lokalen och begär skadestånd enligt det indirekta besittningsskyddet.
Det är inte bara hyran som kan vara oskälig, utan även andra villkor.
Hyresvärden har alltid rätt att kräva att hyresgästen betalar marknadsmässig hyra för lokalen (”Marknadshyra”).
Marknadshyran beskrivs i förarbeten till hyreslagen som ”den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden”.
Svårigheten är att bedöma den hyran då lokalen oftast inte är utbjuden på den öppna marknaden. I stället gör man en jämförelse mot jämförbara lokaler på orten.
Det är viktigt att lägga tid på att samla in uppgifter om sådana jämförbara lokaler. Se till att ha goda relationer till andra fastighetsägare på orten så ni kan utbyta erfarenheter och jämförelsematerial med varandra.
Det kommer att spara mycket tid och att lyckas samla in rätt jämförelsematerial är ofta helt avgörande i hyresförhandlingen.
Lokaler skiljer sig ofta åt väldigt mycket i storlek, skick, utformning, standard etcetera. Det är viktigt att gå igenom lokalerna och se vilka omständigheter som talar för respektive emot en viss hyresnivå.
De olika lokalerna ska i grova drag stämma överens med varandra. Jämförelse ska bara ske mellan samma lokaltyper, till exempel kontor, lager, butik, restaurang och industri.
Lokalernas läge, storlek och standard är också sådana egenskaper som ska vara så lika som möjligt.
Exempel på omständigheter som kan vara hyreshöjande är entré mot gata med höga kundflöden, många och stora skyltfönster och öppen yta utan pelare.
Exempel på omständigheter som kan vara hyressänkande är lokal i källare, nivåskillnader, pelare, ventilationstrummor eller annat som begränsar takhöjden, få och små skyltfönster och dåliga kundflöden.
Kundflödet har särskilt stor påverkan för butiks- och restauranglokaler.
För kontorslokaler är ofta faciliteter som antalet kontorsrum, kyla och snabbt bredband omständigheter som påverkar hyran.
Parkeringsmöjligheter och tillgänglighet med bil och allmänna färdmedel påverkar hyran för de flesta lokaler.
Du får endast lägga värdeökningar som hyresgästen har medverkat till, till exempel genom egen ombyggnad av lokalen eller upparbetad kundkrets, till grund för bedömningen av marknadshyran för lokalen om det finns särskilda skäl.
Generellt kan sägas att en större lokal har en lägre genomsnittlig hyra än en mindre, men det är inte en absolut sanning.
Även hyresavtalets ålder beaktas vid bedömningen, och ju mer tid som har förflutit från det att ett hyresavtal har träffats, desto mindre värde får hyresavtalet som jämförelsematerial. Detta då bedömningstidpunkten ska vara hyrestidens utgång för det hyresavtal parterna förhandlar om.
En omständighet som inte ska beaktas vid bedömningen är vilken verksamhet det är som bedrivs i lokalen. Det relevanta är vilken sorts verksamhet det är möjligt att bedriva i lokalen.
Sammanställ uppgifterna för de olika jämförelseobjekten på ett pedagogiskt sätt. Det är ofta till fördel att ta med bilder på de olika jämförelseobjekten och du kan även upprätta en karta där läget på de olika jämförelseobjekten framgår.
Om det inte finns några jämförbara lokaler på orten kan det vara aktuellt att ta in uppgifter om lokaler på andra orter.
På vissa orter finns det till exempel endast en livsmedelsbutik eller bensinstation. Du måste då vara beredd på att argumentera för varför läget är jämförbart. Omständigheter som kan vara relevanta då är demografi, närhet till andra orter, kommunikationer och liknande.
Jag förvånas ofta av att det är så vanligt att en part säger upp ett hyresavtal för villkorsändring och sedan inte gör något för att förhandla. Risken är då att man för sent upptäcker att hyresgästen har bestämt sig för att flytta.
Om avsikten är att komma överens om en förlängning av hyresförhållandet är det därför bättre att börja förhandlingen så tidigt som möjligt.
Det allra viktigaste i förhandlingen är att vara väl förberedd. Håll dig uppdaterad om hyresläget på hyresmarknaden och ta reda på vad liknande lokaler har för hyresvillkor.
Det är också viktigt att sätta sig in i hyresgästens ekonomi. Hyresgästen kommer sällan att gå med på hyresvillkor som hyresgästen inte har råd med.
Om du vill ha kvar hyresgästen så är det viktigt att ha rimliga förväntningar på hyresnivån. I annat fall riskerar du att hyresgästen flyttar och du står med en tom lokal.
Om parterna inte kommer överens i de enskilda förhandlingarna kan part begära att Hyresnämnden kallar till medlingssammanträde.
Hyresnämnden kan till och med uttala sig om marknadshyran vid ett särskilt sammanträde. Det allra viktigaste vid sammanträdet i Hyresnämnden, precis som vid förhandlingen med hyresgästen, är att komma väl förberedd och med ett utförligt jämförelsematerial.
Avslutningsvis, när du har kommit överens med hyresgästen, så är det viktigt att du ser till att få ner överenskommelsen på pränt. Det bästa är att skriva ett nytt hyreskontrakt eller ett tillägg till det befintliga.