Landahls medarbetare Marianne Flyrin skriver under rubriken Juridikfrågan i nr 5 av tidningen Borätt och ställer sig frågan om det är juridiskt okomplicerat att köpa bostadsrätt?
Jag har förstått att en del tror att det är ovanligt med juridiska problem i samband med köp/försäljning av bostadsrättslägenheter till skillnad från fastigheter, som de flesta insett kan vara komplicerat.
När det gäller bostadsrätter, är köparen ofta på en eller möjligen två visningar och sen skrivs överlåtelseavtal.
I storstäderna anses det allmänt känt att boarean kan vara ett problem om bostadsrätten inte är uppmätt. Men vad gäller egentligen i övrigt? Min erfarenhet är att det kan vara mer komplicerat med överlåtelser av bostadsrätter än fastigheter vilket bland annat beror på att tillämplig lag inte är skriven för köp/försäljning av bostadsrätter.
Bostadsrättslagen reglerar endast förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättsinnehavaren. Där går inte att utläsa alls vad som gäller mellan köpare och säljare av bostadsrättslägenheter med undantag av när en förening initialt upplåter en lägenhet till köpare och liknande situationer.
Jordabalken reglerar visserligen ansvaret mellan köpare och säljare men lagen gäller inte för bostadsrätter utan fastigheter. Enligt praxis kan dessa regler i vissa fall tillämpas även på bostadsrätter vad gäller frågan om så kallade dolda fel.
Den lag som är tillämplig mellan köpare och säljare av bostadsrätter är köplagen. Problemet är att köplagen definitivt inte är skriven för att tilllämpas på bostadsrätter vilket ofta medför svårbedömda situationer.
Några av de största skillnaderna mellan ansvaret mellan köpare och säljare av fastigheter respektive bostadsrätter är att säljare av fastigheter har ansvar i tio för så kallade dolda fel medan säljare av bostadsrätter som huvudregel endast har ansvar i två år.
En annan väsentlig skillnad är att säljare av bostadsrätter har rätt att avhjälpa påtalade fel under vissa förutsättningar. Om köparen underlåter att erbjuda säljaren avhjälpande, kan han förlora rätten till prisavdrag. Jordabalken saknar motsvarande regel så säljaren har inte någon som helst rätt att avhjälpa eller undersöka påtalade fel.
För en tid sedan hade jag kontakt med en privatperson som hade köpt en nyrenoverad mindre bostadsrätt i ett flerbostadshus. Bostadsrätten marknadsfördes som ”totalrenoverad i toppskick”.
Köparen var en ensamstående kvinna som hade som krav att den lägenhet hon skulle köpa inte behövde renoveras de närmaste åren. Lägenheten hon köpte, verkade vara perfekt för henne. Säljaren överlämnad ett kvalitetsdokument avseende att badrummet var renoverat av fackman och säljaren lovade att allt även i övrigt var renoverat på ett fackmässigt sätt.
Överlåtelseavtal tecknades efter en visning. En kort tid efter tillträdet framkom att badrummet inte alls var fackmässigt utfört då det visade sig att det saknades tätskikt vilket medför att hela badrummet måste göras om i sin helhet. När detta framkom undersökte köparen övriga delar i lägenheten mer utförligt och fann att hela renoveringen var renoverat på allt annat än ett fackmässigt sätt.
Vad gäller badrummet visade det sig dessutom att det var bakfall i duschutrymmet. Som ni förstår, betyder inte kvalitetsdokumentet att våtrummet är fackmässigt utfört. Det var inte mycket bakfall men tillräckligt för att säljaren ifrågasatte om inte köparen borde ha upptäckt det vid undersökning av badrummet. Köparen menade att hon endast hade varit på visning av lägenheten en gång och det hade inte varit aktuellt med någon ingående kontroll av lutning av golvet i duschen särskilt inte med anledning av hur bostadsrätten marknadsfördes. Hade hon insisterat på en mer grundlig undersökning, hade säljaren med stor sannolikhet sålt till någon annan mindre ”krånglig” köpare.
Det som beskrivs ovan avser köp av en bostadsrätt i centrala Stockholm där köpare ofta inte har möjlighet att undersöka bostadsrätter mer noggrant om man ska ha en chans att få köpa. Trots det, har man som köpare ändå kvar sin undersökningsplikt.
Fallet prövades aldrig i domstol utan parterna träffade en relativt ovanlig förlikning som innebar att säljaren var villig att köpa tillbaka lägenhet till en lägre köpeskilling än köparen köpt bostadsrätten för.
Förevarande fall komplicerades av att säljaren hade underlåtit att få bostadsrättsföreningens godkännande av renoveringen. När bostadsrättsföreningens styrelse fick kännedom om den icke fackmässiga renoveringen, krävde de återställande av lägenheten samt skadestånd av säljaren.
Köpare och säljares förslag om att säljaren skulle återköpa bostadsrätten av köparen, accepterades inte av föreningen eftersom de i sådant fall skulle neka den tidigare ägaren medlemskap i föreningen.
Det ordnade sig ändå genom att säljaren presenterade en annan person som kunde accepteras av föreningen och som kunde förvärva bostadsrättslägenheten av köparen till den lägre köpeskilling som köpare och säljare var överens om. Den nya köparen tecknade ett avtal med föreningen om återställande. Det slutade således relativt bra för alla parter. Det belyser dock problemet med att när det gäller överlåtelser av bostadsrätter, kan det finnas en tredje part inblandad som förhindrar att köpare och säljare ingår överenskommelser som de kan enas om.
Ett annat ärende berörde en lite större bostadsrätt som var till försäljning genom mäklare. Efter en visning, omvisning och snabb budgivning, tecknades överlåtelseavtal mellan parterna. Vid visningen hade köparna noterat en lös armatur i lägenhetens badrum och det såg ut som att det saknades tätskikt vid öppningen i kaklet. Badrummet var renoverat något år tidigare med relativt exklusiva ytskikt och val av porslin, etc.
Köparna krävde därför ett villkor i överlåtelseavtalet om att de ägde rätt att senast ett visst datum låta fackman undersöka badrummet. För det fall det skulle visa sig att badrummet inte var renoverat på ett fackmannamässigt sätt, var parterna överens om ett prisavdrag med ett belopp motsvarande kostnaden för att åtgärda badrummet så det blev fackmannamässigt utfört, dock maximalt 100000 kronor. Åtgärdskostnaden skulle bestämma av opartisk fackman som parterna gemensamt skulle utse och parterna förband sig att acceptera fackmannens bedömning om åtgärdskostnaden. Ansvarig fastighetsmäklare hävdade att badrummet var fackmässigt med hänvisning till att tidigare ägaren låtit renovera bostadsrätten på ett fackmässigt sätt. Säljarna kände sig förmodligen lugnade av mäklarens besked och undertecknade överlåtelseavtalet med villkoret om en mer utförlig undersökning och eventuellt prisavdrag.
Köparnas sakkunnige bedömde att badrummet inte var fackmannamässigt utfört. I enlighet med villkoret skulle dock en opartisk fackman bedöma åtgärdskostnaden. Mäklaren utsåg därför en sakkunnig som skulle undersöka badrummet och uttala sig om åtgärdskostnaden. I detta fall uppstod problem när den sakkunnig som mäklaren utsåg, inte fullföljde sitt uppdrag. Utlåtandet som fackmannen presenterade, sade ingenting om varken åtgärdskostnad eller om fackmannamässighet. Parterna var härmed i ett låst läge.
Vid den här tidpunkten var säljarna mycket upprörda över att köparna eventuellt skulle erhålla prisavdrag. Mäklaren hade ju redan anfört att det inte var någon större risk. Köparna var i sin tur inte heller nöjda eftersom utlåtandet från den opartiska besiktningsmannen inte fyllde någon som helst funktion.
Situationen innebar ett låst läge för samtliga parter men det löste sig genom att köparna kontaktade den opartiske fackmannen och fick till slut ett förtydligande utlåtandet som gav stöd för att köparna ägde rätt till ett prisavdrag om 100 000 kronor.
Händelsen som beskrivs ovan är dock relativt ovanligt och oftast fungerar ett återgångsvillkor i kontraktet mycket bra. För att undvika tvist mellan parterna vad gäller krångliga återgångsvillkor, rekommenderas ett villkor som ger köparen rätt till köpets återgång om köparen efter undersökning, inte vill fullfölja köpet. Ett sådant villkor kan med fördel kombineras med rätt till ett bestämt belopp till säljaren ifall köparen inte vill fullfölja köpet.
Återgångsvillkor som hänvisar till att köparen äger rätt att begära köpets återgång under förutsättning att vissa omständigheter skall vara uppfyllda, avråder jag däremot helt från. En del villkor kan exempelvis ge köparen rätt att begära köpets återgång om en renovering inte är fackmässigt utförd. I sådant fall måste även framgå vem som ska avgöra om det är fackmässigt eller inte. Det kan uppstå flera tolkningsproblem med den typen av villkor så det absolut bästa är därför att ha en sådan öppen klausul som beskrivs ovan.
En hel del ärenden och mål går till dom genom domstol men många ärenden löser parterna utom rätta. Då en rättegång alltid innebär en risk, är det att rekommendera att anlita ett bra ombud med specialistkompetens. Det går att förebygga många processer och tvister med hjälp av kompetent hjälp. Oftast blir det betydligt billigare att rådfråga specialist i förebyggande syfte istället för att vänta tills tvist redan föreligger.