Landahls medarbetare, advokat Aziza Örs, har skrivit på Förvaltarforum om när en hyresgäst har rätt att byta sin bostadslägenhet. Vad ska hyresvärden tänka på vid handläggning av bytesansökan?
En bostadshyresgäst har rätt att ansöka om direktbyte (två personer byter lägenheter med varandra), trepartsbyte (tre personer byter lägenheter med varandra), fyrpartsbyten osv. Oavsett antalet bytesparter krävs att byteskedjan är intakt, dvs att samtliga parter får tillstånd i alla led. Om en av parterna får avslag faller alltså hela bytet. Sedan den 1 oktober 2019 är det endast tillåtet att byta en hyresrätt mot en annan hyresrätt. Nedan kommer jag redogöra för när en hyresgäst har rätt att byta sin bostadslägenhet bostadslägenhet i enlighet med 12 kap 35 § jordabalken (35 § hyreslagen). Jag kommer inte ta upp tillstånd förenat med villkor, vad som är undantaget bytesreglerna och inte heller kommunens medverkan.
För att en hyresgäst ska ha rätt att byta sin bostadslägenhet mot en annan krävs hyresnämndens eller hyresvärdens tillstånd. Hyresgästen har rätt att vända sig till hyresnämnden eller hyresvärden i valfri ordning. Det är dock att föredra för samtliga inblandade, hyresvärd, hyresgäst och hyresnämnd, att ansökan först lämnas in till hyresvärden.
Det är hyresgästen som bär bevisbördan för att bytet ska tillåtas. Om underlag saknas bör hyresvärden i första hand begära in kompletterande uppgifter. Om tillräckligt underlag däremot finns men inte tillsammans styrker att bytet ska tillåtas kan hyresvärden lämna avslag till ansökan. Kom ihåg att varje bytesansökan och varje rekvisit ska bedömas i det enskilda fallet. Jag kommer att gå igenom varje rekvisit nedan.
1) Beaktansvärda skäl
Det första rekvisitet är att hyresgästen ska ha beaktansvärda skäl för bytet. Som beaktansvärt skäl kan nämnas ändrade familjeförhållanden, väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden, arbete etc. Om det framstår som möjligt för en hyresgäst att få bostad utan att ett byte sker kan hyresgästen inte anses ha beaktansvärda skäl, men det finns undantag till detta.
2) Bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden
Det andra rekvisitet innebär att hyresvärden ska kunna ta bytesparten för god som hyresgäst. Hyresvärden har således rätt att kräva in uppgifter som gör att hyresvärden kan göra en så kallad skötsamhetsprövning (inhämta boendereferenser m.m.) och inkomstprövning av bytesparten.
3) Hyresgästens boendetid i lägenheten
Det tredje rekvisitet är att hyresgästen ska ha bott i lägenheten i fråga i minst ett år. Om detta rekvisit inte är uppfyllt kan hyresgästen förvänta sig ett avslag, såvida hyresvärden inte har något emot att boendetiden om ett år ej är uppfylld eller om det annars föreligger synnerliga skäl för bytet. Observera att boendetiden ska uppfyllas i lägenheten som hyresgästen vill byta bort. Hyresgästen kan inte tillgodogöra sig tid som lägenheten har varit upplåten i andra hand.
Detta infördes i lagtexten den 1 oktober 2019 i ett försök att motverka missbruk av bytesrätten. All ersättning i byten är otillåten. Låt säga att det finns anledning att anta att otillåten ersättning har utgått mellan två av tre bytesparter är detta ett skäl för att avslag till ansökan ska lämnas. Kom ihåg, att hela byteskedjan ska hålla och således även vara ”ren” från otillåten ersättning. Vad gäller beviskravet ”anledning att anta”, som hyresvärden har att uppfylla, är detta ett lågt ställt krav. I förarbetet framgår att följande är omständigheter medför att det kan antas ha utgått en otillåten ersättning för bytet:
Huvudregeln är att hyresnämndens beslut angående lägenhetsbyten inte kan överklagas. Hyresnämnden kan dock tillåta ett överklagande om hyresnämnden finner att det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av hovrätten.