Susanne Falk och Maria Schefström har skrivit på Lexnova om förhandsavtal vid nyproduktion.
Bostadsrättslagens bestämmelser kring förhandsavtal har länge undgått domstolarnas prövning. Avgörandena har varit få och rättsläget oklart kring flera frågor. Den 21 juni 2018 meddelade Stockholms tingsrätt en dom där frågor kring upplåtelse och tillträde av bostadsrätt prövades (T 1893-18). Även om domen meddelades av underinstans och berörde specifika frågor blev rättsläget i och med domen något mindre oklart. Den 14 februari 2019 upphävde Svea hovrätt tingsrättens dom och plötsligt blev rättsläget återigen oklart (T 7334-18). Den 7 mars 2019 meddelade Stockholms tingsrätt en ny dom (T 5260-18). I denna dom har frågan om ett förhandsavtal uppfyller ett av bostadsrättslagens formkrav prövats. De domstolsprocesser som nu pågår mellan bostadsrättsföreningar och förhandstecknare och som bland annat uppstått till följd av en förändrad bostadsmarknad kommer sätta de framtida ramarna.
Enligt bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) har en bostadsrättsförening möjlighet att ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt, ett så kallat förhandsavtal. Ett förhandsavtal innebär att föreningen å sin sida är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten och att förhandstecknaren å sin sida är skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.
Ett förhandsavtal är ett formalavtal, dvs. ett avtal som måste uppfylla vissa formkrav för att utgöra ett giltigt avtal. Ett förhandsavtal måste upprättas skriftligen. I avtalet måste följande anges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott. Med de beräknade avgifterna avses insats och årsavgift samt upplåtelseavgift, om föreningens stadgar tillåter att upplåtelseavgift tas ut. De beräknade avgifterna ska vara grundade på en kalkyl över kostnaderna för projektet, en kostnadskalkyl, som granskats av två intygsgivare. Styrelsen ska hålla kostnadskalkylen och intyget från intygsgivarna tillgängliga för förhandstecknaren innan förhandsavtalet ingås. Ett förhandsavtal som ingås i strid med dessa formkrav är enligt BRL ogiltigt.
Enligt BRL finns inget krav på att förhandsavtalet ska ange en tidpunkt eller tidsperiod för när inflyttning ska ske till lägenheten. Det finns inte heller något krav på att avtalet ska vara undertecknat.
Förhandstecknaren har enligt BRL en rätt att under vissa förutsättningar säga upp och genast frånträda förhandsavtalet. En sådan rättighet föreligger i tre specifika fall. Det första fallet är om lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen. Det andra fallet är om upplåtelsen
genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Det tredje fallet är om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han eller hon fick kännedom om den högre avgiften.
Vid tolkning av förhandsavtal gäller utöver formkraven allmänna avtalsrättsliga principer. En förhandstecknare får normalt sett anses inta en svagare ställning än bostadsrättsföreningen. Bestämmelsen om jämkning av oskäliga avtalsvillkor enligt 36 § avtalslagen kan därför aktualiseras. Den grundläggande principen om avtalsbundenhet ska respekteras även vid förhandsavtal, inte minst av hänsyn till övriga förhandstecknare i föreningen.
Domstolsavgörandena kring förhandsavtal har hitintills varit få och rättsläget oklart kring flera frågor. När Stockholms tingsrätt den 21 juni 2018 meddelade en dom beträffande förhandsavtal klargjordes rättsläget något. Domstolen prövade om upplåtelse skett inom skälig tid från beräknad tidpunkt för upplåtelse, om ett dröjsmål i tilltrdet utgjorde ett väsentligt avtalsbrott samt vilken betydelse det skulle tillmätas att takhöjden i lägenheten hade förändrats. Trots att avgörandet meddelades av en domare i underinstans och baserades på speciella omständigheter gav domen viss ledning. Domen överklagades till Svea hovrätt. Under hovrättens process träffade parterna en förlikning. Den 14 februari 2019 beslutade hovrätten, efter parternas begäran, att upphäva tingsrättens dom. Domen gäller således inte längre.
Den 7 mars 2019 meddelade Stockholms tingsrätt en ny dom. I denna dom har frågan om ett förhandsavtal uppfyller formkravet att ange en beräknad tidpunkt för upplåtelse prövats. I förhandsavtalet hade ”preliminär tid för upplåtelse” angetts såsom ett intervall om sex månader. Enligt domstolens bedömning finns det bland annat omständigheter som talar för att rekvisitet ”tidpunkt” inte bör tolkas alltför strikt. Förhandsavtalet bedömdes varken vara ogiltigt på grund av att upplåtelsetidpunkten angetts som ett längre intervall eller för att ordet ”preliminär” använts istället för ordet ”beräknad”.
Det finns bland annat två saker som skiljer den nya domen från den dom som meddelades i juni 2018. För det första är det senare avgörandet mer en prövning av en renodlad rättsfråga än specifika omständigheter och för det andra har målet avgjorts med tre domare istället för med en domare. Det bör noteras att domen från i mars 2019 ännu inte vunnit laga kraft vid författandet av denna kommentar.
Flera processer om förhandsavtal mellan förhandstecknare och bostadsrättföreningar har uppkommit under den senaste tiden. Tvisterna rör frågor utifrån specifika omständigheter i de enskilda fallen och förhandsavtal med olika innehåll. Sammanfattningsvis kan dock följande noteras om några av de pågående domstolsprocesserna. Det är förhandstecknaren som har ansökt om stämning mot föreningen i syfte att återfå erlagt förskott. Grunden till käromålen är att förhandsavtalet är ogiltigt, att förhandstecknaren har rätt att frånträda avtalet i enlighet med BRL och/eller att förhandstecknaren med anledning av föreningens väsentliga avtalsbrott har rätt att häva avtalet. Skäl som anförs är bland annat att det brister i formkraven, att upplåtelse inte skett inom skälig tid från den i förhandsavtalet angivna beräknade tidpunkten, att tillträdet är försenat eller att det finns oskäliga eller otydliga avtalsvillkor som ska tolkas till konsumentens fördel. Beträffande brister i formkraven argumenteras det i flertalet fall för att den beräknade tidpunkten för upplåtelse angetts på ett sådant sätt att den inte uppfyller formkravet i BRL att ange en tidpunkt.
I sammanhanget kan noteras att Riksrevisionen i december 2018 meddelade att de förbereder en granskning av konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Enligt Riksrevisionen är de finansiella riskerna med att köpa bostadsrätt på nyproduktionsområdet större än på den övriga marknaden, bland annat på grund av att konsumenter ofta ingår förhandsavtal långt före inflyttning. Riksrevisionen avser därför att granska om det finns ett effektivt konsumentskydd på området som gör det möjligt för konsumenter att fatta informerade beslut.
Det finns ett behov av att frågeställningar kring förhandsavtal som länge varit oklara prövas och avgörs av domstol. Att klargöra otydligheter är till fördel för alla inblandade, både bostadsutvecklare, föreningar och förhandstecknare. Vissa av frågorna är av central betydelse och kan därför få stor betydelse för avtalsparterna. Till exempel har frågan om hur tidpunkten för den beräknade upplåtelsen kan anges i avtalet, för att uppfylla formkravet, betydelse för avtalets giltighet. På liknande sätt har frågan om vad som krävs för att föreningen ska anses ha varit försumlig betydelse för förhandstecknarens möjlighet att säga upp avtalet. Förhandstecknaren får endast frånträda avtalet om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätt och dröjsmålet beror på föreningens försummelse. Även frågan om hur förarbetenas uttalande om att uttrycket skälig tid ska tolkas restriktivt egentligen ska förstås har betydelse för förhandstecknarens rätt till frånträde av avtalet. Upplåtelse ska ske inom skälig tid från den beräknade upplåtelsetidpunkten.
Det finns flera frågor som är av vikt att domstolen prövar. Till exempel bör det prövas vilka krav som föreningen kan ställa på förhandstecknaren vad gäller om, när och hur en reklamation eller hävning av avtalet ska ske. Att en del förhandstecknare i pågående tvister har reklamerat eller hävt sina förhandsavtal ungefär vid samma tidpunkt som priserna på bostadsmarknaden började falla komplicerar frågeställningen. Det är också angeläget att domstolen bedömer hur långt konsumentskyddet sträcker sig vid förhandsavtal. Det är vanligt förekommande att samma förhandstecknare har köpt flera nyproducerade bostadsrätter i olika eller samma bostadsrättsprojekt. I vilken utsträckning ska förhandstecknare som enbart ingått förhandsavtal i syfte att sälja bostadsrätten vidare åtnjuta de fördelar som konsumentskyddet kan innebära. Det är vidare önskvärt att det förtydligas hur tiden för tillträde bör utformas och fullgöras ur ett avtalsrättsligt perspektiv. Domstolen bör även bedöma det ibland framförda argumentet att upplåtelse av bostadsrätt måste ske i nära anslutning till tillträdet. Påståendet, sett för sig och förutsatt att övriga förutsättningar för att upplåtelse ska kunna ske är uppfyllda, har enligt vår uppfattning inte något stöd i nuvarande lagstiftning.
Vår förhoppning är att domstolarna ska pröva de pågående tvisterna med utgångspunkt i vad som är rimligt utifrån båda avtalsparter och dagens marknadsförutsättningar. Principen om avtalsbundenhet bör vägas mot konsumentskyddet. Tvisterna bör vidare prövas utifrån syftet med att ingå förhandsavtal. För föreningens del är syftet med förhandsavtal vanligtvis att kunna tillförsäkra sig om att tillräcklig efterfrågan finns för ett specifikt projekt och att på ett tidigt stadium träffande bindande avtal för att kunna erhålla finansiering för produktionen. För förhandstecknarens del möjliggör förhandsavtalet att man som köpare tidigt kan vara med och bestämma inredning och utformning av den egna lägenheten. Det ligger även i förhandstecknarens intresse att det finns fler förhandstecknare som har förbundit sig att förvärva bostadsrätt i föreningen för att det i slutändan ska kunna bli en fullt fungerade bostadsrättsförening. Med beaktande av att det således ligger i sakens natur att förhandsavtal tecknas relativt tidigt i ett projekt bör kraven på avtalet sättas i relation till detta.
Att förhandstecknare ska förstå vad det innebär att ingå ett förhandsavtal och att det ska vara möjligt som konsument att fatta ett informerat beslut är självklarheter. Vilka slutsatser som Riksrevisionen kommer fram till i sin rapport blir intressant att läsa. Det kan noteras att flera av frågorna i denna kommentar inte har behandlats i regeringens utredning SOU 2017:31 ”Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden”.
Med beaktande av omfattningen av nyproducerade bostadsrätter, i vart fall i Stockholmsområdet, föreliggande rättsläge och dagens marknadsförutsättningar kan pågående tvister få en stor betydelse för bostadsutvecklare och förhandstecknare. Kommande domstolsavgöranden kan komma att sätta de framtida ramarna. Det finns dock självklart en risk att flertalet avgöranden inte blir vägledande för andra fall då omständigheterna och de villkor som tagits in i förhandsavtalen kan skilja sig mycket åt i de enskilda fallen. För att kunna skapa bättre förutsättningar för att bygga tryggt, både för bostadsutvecklare, föreningar och konsumenter, är det därför vår uppfattning attdet sannolikt är nödvändigt med en total översyn av regleringen om förhandsavtal i 5 kap. BRL.