Reklamationsfrister i standardavtal måste vara klara och sanktionerade för att få rättsverkan. Men hur ska då avtalsvillkor tolkas när sanktioner saknas? Här har Högsta domstolen nyligen sagt sitt – i ett omtalat mål gällande ABFF 04 och ekonomisk brottslighet vid förvaltningen av en bostadsrättsförening. För Lexnovas räkning redogör Peter Degerfeldt för avtalets släktskap till ”AB-familjen” liksom för tidigare praxis, samt tittar närmare på domens räckvidd med avseende på byggbranschens standardavtal.
Högsta domstolen prövade och avgjorde i april i år ett mål gällande reklamationsregler i standardavtalet ABFF 04, mål nr T 9030-23. ABFF är ett standardavtal som används inom fastighetsförvaltning och får, enligt mig, sägas vara starkt inspirerat av byggbranschens standardavtal (AB, ABT etc).
Eftersom ABFF är ett specifikt avtal för fastighetsförvaltning, och inte kan sägas vara helt välkänt så inleder jag denna expertkommentar med att redogöra för ABFF:s bakgrund och historia samt ”släktskap till AB-familjen”. Därefter följer en redogörelse för aktuellt mål och en analys gällande avgörandet och dess – eventuella – räckvidd samt påverkan på byggbranschens avtal.
Inom byggbranschen finns en lång standardavtalstradition och allmänna bestämmelser för utförandeentreprenader har funnits i olika versioner sedan 1950-talet, där AB 04 är den senaste utgåvan (men som i tidigare expertkommentar sagts är under revidering). Under åren har avtalssystemet utvecklats och förfinats så att det finns standardavtal även för upphandling av totalentreprenad (sedan 1972), tekniska konsulter och avtal för köp av byggvaror. Som säkerligen är bekant förhandlas dessa standardavtal fram inom den ideella föreningen Byggandets Kontraktskommitté (BKK) sammansatt av representanter från byggbranschen. Syftet med byggbranschens standardavtal är att skapa en balanserad riskfördelning mellan parterna och en ökad förutsägbarhet i entreprenadkontrakten. Ibland uttalas det också från branschhåll att det är bättre att branschen reglerar avtalsvillkoren än att lagstiftning införs.
Efter det att olika byggnadsobjekt uppförts/renoverats/byggts om så behöver dessa tas om hand genom såväl teknisk- som ekonomisk förvaltning.
Under 1990-talet började det bli allt mer vanligt att fastighetsförvaltningen upphandlades som en tjänsteleverans av olika fastighetsägare. Hela registret av tjänster inom fastighetsförvaltning kom att börja bli upphandlat av fastighetsägare från externa aktörer. Olika leverantörer för dessa tjänster etablerade sig alltmer på marknaden och utvecklade sina tjänsteutbud.[1]
Branschen började i samband med detta efterfråga standardiserade avtalsvillkor för tjänsterna liknande dem som fanns för byggentreprenader. 1993–1994 utvecklades den första generationen standardavtal på initiativ av bl a SABO (numer namnändrat till Sveriges Allmännytta) och Fastighetsägarna (bägge medlemmar i BKK). I april 1995 lanserades den första versionen (benämnd Aff 95). Kort därefter startades inom ramen för en förening den så kallade Aff-kommittén. Aff-kommittén fick snabbt många medlemmar och inom ramen för den verksamheten utvecklades och uppdaterades avtalsdokumenten. Det är på sin plats att nämna att 2006 byter föreningen namn till Aff – Forum för förvaltning och service (AFF) och antar nya stadgar, verksamhetsplan och en organisation. AFF utgörs av olika företag och organisationer verksamma inom branschen såsom Fastighetsägarna, allmännyttiga och privata bostadsföretag, leverantörer som HSB, Bravida m fl och olika konsultföretag. AFF säljer sedan 2013 Affdokumenten själva.
Ett Aff-dokument är ABFF. ABFF står för ”Allmänna bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning och service”. ABFF-dokumentets ambition är att vara anpassat för återkommande förvaltningstjänster såsom drift, underhåll och andra servicetjänster. I likhet med AB- och ABT-avtalen är upphovsmakarnas tanke att ändringar i ABFF ska undvikas. Det är naturligtvis möjligt att göra avsteg från det som står i ABFF, genom att t ex ange ändringar i tillhörande kontraktsformulär. ABFF-avtalet är indelat i nio kapitel (Omfattning, Utförande, Organisation, Tider, Ansvar, Ersättning, Avslutande statuskontroll, Avbeställning och hävning samt Tvist). Kapitelindelningen och dess rubriksättning är snarlik den som återfinns i byggbranschens standardavtal (se och jmf AB/ABT-dokumenten). Den senaste versionen av ABFF är ABFF 15 och innan dess var det ABFF 12. Till ABFF följer också ett dokument med rikhaltiga definitioner benämnt AFF-definitioner. AFF-definitioner 15 består av 12 sidor och inleder att definiera termen ”akut åtgärd” fram till ”ändring”.
Bostadsrättsföreningen Ida (Brf Ida) och HSB Malmö träffade 2014 ett avtal om att HSB Malmö skulle sköta bostadsrättsföreningens administrativa och ekonomiska förvaltning. Brf Ida får sägas vara en stor bostadsrättsförening med över 700 lägenheter i Malmö. Parternas avtal hänvisade bl a till standardavtalet Allmänna bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning och verksamhetsanknutna tjänster, ABFF version 04. Under åren 2015–2017 utsattes Brf Ida för omfattande ekonomisk brottslighet, bland annat genom att betalningar skedde från bostadsrättsföreningen till bolag som inte existerade. Enligt Brf Ida var det HSB Malmö som under denna tid ansvarade för att ersättningarna betalades ut från Brf Ida och det i sin egenskap av uppdragstagare/syssloman. HSB Malmö var därför ersättningsskyldig till Brf Ida för den skada som Brf Ida lidit. Brf Ida väckte talan mot HSB Malmö och krävde skadestånd med ungefär 55 miljoner kr. Brf Ida gjorde gällande att HSB Malmö brustit i sin omsorgs- och lojalitetsplikt vid utförandet av uppdraget samt agerat grovt vårdslöst eller i vart fall vårdslöst bland annat genom att verkställa de felaktiga betalningarna från Brf Idas kassa. Brf Ida menade att HSB Malmö under de aktuella åren förvisso misstänkt, och även varit skeptiska, till utbetalningarna, men att HSB Malmö hade förhållit sig passiva och inte agerat. Brf Ida och styrelsen blev inte varse de felaktiga betalningarna förrän våren 2018 och reklamerade skriftligen i juni 2018 till HSB Malmö.
HSB Malmö bestred talan och invände bland annat att HSB Malmö inte agerat felaktigt. Vidare invände HSB Malmö att Brf Ida förlorat rätten till skadestånd genom att inte framställa anspråket i rätt tid.
Vad gäller HSB Malmös reklamationsinvändning så är dessa omstridda och i målet prövades bestämmelser i standardavtalet formulerade på följande vis.
Reklamation (punkt 27)
Fel skall reklameras skriftligen utan dröjsmål efter det att beställaren märkt eller bort märka felet. Beställaren är ersättningsskyldig för den merkostnad som för sent framställd reklamation orsakat entreprenören. (Samma lydelse i senaste utgåvan av ABFF.)
Enligt Brf Ida föreskriver bestämmelsen inte någon preskriptionstid, varför Brf Ida inte kan ha förlorat någon rätt till ersättning.
HSB Malmö bestred påståendet och menade att en reklamationsfrist började löpa vid varje felaktig utbetalning och åtminstone började reklamationsfristen löpa när Brf Idas revisor inledde en granskning under 2016. Enligt HSB Malmö var inte mening två, andra stycket, i bestämmelsen uttömmande.
Skadeståndsanspråk m.m. (punkt 31)
Krav på felavhjälpande, prisavdrag, vite eller annat skadestånd skall skriftligen framställas senast tre månader efter det att förseningen, felet eller skadan upptäckts. (Samma lydelse i senaste utgåvan av ABFF.)
Enligt Brf Ida föreskriver inte bestämmelsen någon preskriptionstid. Det framgår visserligen att ett skadeståndsanspråk ska framställas inom tre månader från det att t ex skadan upptäckts, men bestämmelsen saknar sanktion och det går inte heller av systematiken i standardavtalet läsa ut någon sanktion. Brf Ida gjorde bland annat jämförelser med ”AB-familjens” bestämmelser.
HSB Malmö menade att Brf Ida känt till eller i varje fall bort känt till de felaktiga utbetalningarna redan under 2016–2017 och bestred Brf Idas påstående och tolkning av bestämmelsen.
Tingsrätten beslutade att genom mellandom pröva följande fråga: Har Brf Ida förlorat eventuell rätt till skadestånd från HSB Malmö på grund av att reklamation och/eller krav på skadestånd framställts för sent enligt ABFF 04 punkten 27 och/eller punkten 31?
Utgångspunkten i civilrättslig lagstiftning är att det finns regler om att den som vill göra gällande dröjsmål, fel eller i övrigt brister i prestationer ska meddela motparten detta inom viss tid för att behålla sina rättigheter eller för att kunna göra gällande krav mot motparten.
Det finns flera bestämmelser härvidlag. Av t ex köplagens 29 § framgår att om en vara avlämnas för sent åligger det köparen att inom skälig tid från det att denne fick kännedom om avtalsbrottet meddela säljaren eventuellt anspråk på skadestånd eller att köparen önskar t ex häva avtalet. Köparen får inte häva eller kräva skadestånd om inte anspråket framförs inom skälig tid. Det räcker med ett meddelande, några krav på skriftlighet går inte att läsa ut i lagbestämmelsen.
Begreppet skälig tid är inte av lagstiftaren preciserat. Men enligt min uppfattning är det inom t ex köprätten en förhållandevis kort tid, ibland några dagar eller kanske en vecka. Begreppet skälig tid måste dock appliceras på vilken bransch som är aktuell, vad som är föremål för avtalet och sättas i sitt aktuella partssammanhang. Generellt får tiden anses vara längre i konsumentförhållanden än i avtal mellan näringsidkare. Det kan också finnas giltiga ”ursäkter”; komplexa och tekniskt svårutredda orsakssamband och kanske sjukdom, som kan hindra och ursäkta att inte en omedelbar reklamation framförs. Många bestämmelser anger vanligen att reklamation av fel inte behöver lämnas om motparten handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
Lagbestämmelserna ger sammanfattningsvis uttryck för en allmän princip om att en kontraktspart ska uppmärksamma sin motpart på att avtalsparten har anspråk på någon form av kompensation för avtalsbrottet samt att om inte meddelandet lämnas inom skälig tid har parten förlorat sin rätt att åberopa kompensation för avtalsbrottet. Har reklamation skett i skälig tid har motparten därmed möjlighet att anpassa sitt eget agerande och t ex säkra bevisning för ev oskuld. Enligt lagstiftningen är det därför inte lämpligt att en reklamation dröjer utan att den måste framföras inom just skälig tid.
Tingsrätten bedömde att punkten 27 i ABFF 04 inte innebar annat än att en ”försenad” reklamation kunde medföra att rätten till ersättning kunde sättas ned.
Vad gällde punkten 31 menade tingsrätten att någon uttrycklig rättsföljd av försenad reklamation inte kunde utläsas i bestämmelsen. Av allmänna kontraktsrättsliga principer kunde dock utläsas att en avtalspart inte får förhålla sig passiv. Enligt tingsrätten fanns därför inte anledning att tolka punkten 31 på annat vis än att en part måste agera inom tremånadersfristen. Enligt tingsrätten var därför Brf Idas anspråk för sent framställt.
Hovrätten fastställde tingsrättens dom.
HD lämnade prövningstillstånd gällande frågan om punkten 31 i ABFF 04 innebar att Brf Ida – för att inte förlora rätten till skadestånd – haft att skriftligen framställa sitt krav inom den frist som anges i bestämmelsen. Frågan om prövningstillstånd i övrigt förklarades vilande.
Enligt HD är det centralt att utgå ifrån ordalydelsen vid tolkning av en avtalsbestämmelse, men närliggande faktorer såsom dispositiv rätt och en förnuftig och rimlig reglering av parternas intresse har även en roll vid tolkningen. Lag- och avtalsbestämmelser med precisa regler gällande tidsfrister och sätt för hur anspråk ska framställas ska tolkas restriktivt – p g a den drastiska och rättighetsavskärande verkan – samt att några analoga tolkningar inte är tillåtna i det sammanhanget (HD hänvisade då till bl a ”Den uteblivna slutbesiktningen”, NJA 2015 s. 862).
En avtalad preskriptionsbestämmelse kan inte fyllas ut om det inte finns några klara hållpunkter för det. Vid tolkning av standardavtal som föreskriver att krav ska framställas inom viss tid, men som inte anger några sanktioner om inte fristen följs, finns det enligt majoriteten i HD anledning att vara försiktig med när tolkningsoperationen ska utföras. Syftet med en bestämmelse med en tidsfrist i ett standardavtal, men som inte har någon uttalad rättsföljd vid underlåtelse att följa tidsfristen, kan enligt HD:s majoritet vara att enbart slå fast att en part inte får förhålla sig passiv. Underlåtenheten att agera kan då medföra konsekvenser i valet av tillämpbar påföljd eller nedsättning av ett skadeståndsbelopp. Detta är enligt HD särskilt aktuellt vid långvariga och komplicerade avtalsförhållanden.
Sammanfattningsvis ansåg HD:s majoritet att det saknades klara hållpunkter för att punkten 31 ska tolkas på så sätt att avtalsparterna kommit överens om en rättighetsavskärande påföljd och villkoret kunde inte ges någon utfyllande tolkning. Enligt HD:s majoritet medförde det att Brf Ida inte behövt framställa sitt krav på skadestånd inom den i punkten 31 angivna tiden för att vara bevarad rätten att göra gällande kravet. HD ändrade därmed hovrättens dom och fastslog att Brf Ida inte behövt skriftligen framställa sitt krav inom tidsfristen i punkten 31 och beviljade prövningstillstånd till målet i övrigt.
HD var inte enig, utan ett justitieråd var skiljaktigt gällande skälen p g a att denne ansåg det ligga närmare till hands att förstå tidsfristen i punkten 31 som en precisering av vad som utgör skälig tid och att det ålegat Brf Ida att inom den fristen skriftligen reklamera sitt krav till HSB Malmö.
HD underströk i mål nr T 9030-23 alltså än en gång att standardavtalsbestämmelser med avtalade tidsfrister måste vara klara och tydliga. Enligt majoriteten i HD måste det också vara tydligt att det finns en sanktion kopplad till tidsfristen för det fall att parten försitter tidsfristen. Varken i detta fall eller t ex i NJA 2015 s. 862 ”Den uteblivna slutbesiktningen” har majoriteten accepterat några argument gällande t ex att systematiken i standardavtalet starkt pekar emot att det finns en sanktion kopplad till tidsfristen.
Har då detta avgörande någon bäring på byggbranschens standardavtal och t ex AB 04? Naturligtvis är det så, eftersom avgörandet är applicerbart på andra standardavtal. Det ska noteras att det finns en lång rad snarlikt uppbyggda bestämmelser i t ex AB 04. I många fall är dock dessa bestämmelser tydligare. Det framgår t ex av 5 kap. 20 § att anspråk på skadestånd ska skriftligen framställas till motparten inom vissa tidsfrister kopplade till t ex entreprenad- och garantitid och att om dessa tidsfrister inte hålls är anspråket på skadestånd förfallet.
Det kan också noteras att i 5 kap. 3 § tredje stycket i AB 04 framgår att anspråk på vite ska vara framställt inom tre månader från det att entreprenaden godkändes och att anspråk på vite är förfallet om det inte framställs i rätt tid. Vid en första anblick är bestämmelsen klar och tydlig med en tydlig koppling till en sanktion.
Men till skillnad mot 5 kap. 20 § är inte bestämmelsen kopplad till begreppet entreprenadtid, utan till godkännandet av entreprenaden. Samtliga entreprenader är dock inte föremål för slutbesiktning eller några formella meddelade godkännanden. Frågan är då om 7 kap. 11 § sjunde respektive åttonde stycket klargör att även dessa entreprenader, som inte är föremål för slutbesiktning, har en sanktion kopplad till sig vid en kravframställan t ex fyra månader efter det att arbetena avslutades. Eller är det måhända NJA 2015 s. 862 som då ånyo aktualiseras (som dock avsåg prövningen av, avsevärt, otydligare bestämmelser i den äldre utgåvan av ABT från 1994)?
Enligt 7 kap. 11 tredje stycket punkten 1 äger beställaren rätt att under hela den tioåriga ansvarstiden åberopa sådana fel som inte märkts eller inte bort märkas vid en slutbesiktning (s k dolda fel). I 5 kap. 15 § stipuleras att beställaren ska skriftligen utan dröjsmål reklamera fel till entreprenören vid äventyr om att vid för sent framställd underrättelse ska beställaren stå för eventuella merkostnader som drabbar entreprenören för det fall att beställaren dröjer med reklamationen. Bestämmelsen är snarlik punkten 27 i ABFF. Mot bakgrund av HD:s avgörande i ovan refererat mål borde det innebära att inte heller 5 kap. 15 § innebär att en reklamation om fel måste framföras inom skälig tid, utan den sanktion som är kopplad till ”sen” reklamation är eventuell ersättningsskyldighet för beställaren.
Slutligen ska anmärkas att egenhändigt upprättade avtal med avtalade tidsfrister måste vara klara och tydliga – och ska inte de avtalade tidsfristerna vara annat än ”skådebröd” och vara möjliga att åberopa och genomdriva, måste även dessa tidsfrister ha en tydligt kopplad sanktion till sig.
[1] Se vidare Fastighetsentreprenörerna, Historik (hämtad 2025-08-20).