De senaste åren har både hyresnämnder och domstolar meddelat avgöranden där blockuthyrning genom så kallade uthyrningsföretag – företag som hyr bostadslägenheter av en hyresvärd för att sedan hyra ut dem i andra hand – har underkänts. Hur ser egentligen gällande rättstillämpning ut och kommer reglerna att ändras för att bidra till en mer flexibel bostadsmarknad? För Lexnovas räkning redogör Aziza Örs och Anna Lidholm för rättsläget och potentiella framtidsutsikter mot bakgrund av de färska förslagen i SOU 2025:65.
Blockhyresavtal reglerades i svensk rätt först år 1985 och reglerna finns att hitta i 12 kap. jordabalken (”hyreslagen”). Enligt 1 § sjätte stycket hyreslagen ska det röra sig om minst tre lägenheter som ska hyras ut i andra hand till en och samma hyresgäst för att det ska vara fråga om ett blockhyresavtal.
Blockhyresavtal ger möjlighet att avtala om vissa undantag från hyreslagens tvingande regler om hyresbostäder (se prop. 1983/84:137 s. 111) genom hyresnämndens dispens. Den flexibilitet som möjligheten till undantag medför gör modellen attraktiv både för fastighetsägare som har behov av en smidig administrativ lösning med färre individuella hyresförhållanden, och för hyresgäster – ofta kommuner, företag eller organisationer – som har behov av att snabbt kunna förmedla bostäder till t.ex. nyanlända, anställda eller studenter.
Det går dock inte att avtala bort vilka regler som helst. Som ett slags minimiskydd uppställs krav på att det parterna kommer överens om inte får strida mot vad som är tvingande regler för lokalhyra. Förbehållen i ett blockhyresavtal får inte heller avse rätten till förlängning av hyresavtal för bostäder eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning (1 § sjätte stycket hyreslagen). Som exempel på frågor där parterna kan ha fördel av att tillämpa de regler i hyreslagen som gäller för lokaler nämns i förarbetena underhåll, indexreglering av hyran, uppsägningstid och villkorsändringar. Dock så framhålls det i förarbetena att avtalsfriheten inte får utvidgas så långt att den påverkar andrahandshyresgästernas rättsställning.
Ett avtalsvillkor som innebär avsteg från bestämmelserna om bostadshyra måste godkännas av hyresnämnden. Godkännande behövs inte om staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund är hyresvärd (1 § sjätte stycket hyreslagen). Förutsättningarna för hyresnämndens godkännande av förbehåll vid blockuthyrning framgår inte av lagtext, varför ledning söks i lagens förarbeten.
För att hyresnämnden ska godkänna förbehållen krävs enligt förarbetena att blockhyresgästen har ett seriöst behov av just blockuthyrning. Om till exempel en arbetsgivare hyr ut lägenheter till sina anställda eller om en studentförening hyr ut lägenheter till studenter anses det enligt förarbetena finnas sådant seriöst behov (se prop. 1983/84:137 s. 111 och 112). Behovskravet motiverades i förarbetena av att det var nödvändigt för att förhindra missbruk av blockhyresavtalen, exempelvis genom att en fastighetsägare genom blockhyra skulle hyra ut lägenheter till en närstående och på så sätt kunna frånta andrahandshyresgästen skyddet denna har genom de annars tillämpliga tvingande bestämmelserna till för bostäder i hyreslagen.
I rättstillämpningen har det bedömts inte finnas något seriöst behov av blockuthyrning vid uthyrning via uthyrningsbolag då uthyrningsbolaget (förstahandshyresgästen/blockhyresvärden) inte har något annat mera betydande behov av blockhyra än själva uthyrningsintresset (se RH 2023:44) och Svea hovrätts avgöranden den 28 mars 2022 i mål nr ÖH 9178-21 och mål nr ÖH 14080-21[1]).
I avgörandet RH 2023:44 hade parterna gett in ett blockhyresavtal där det angavs att förstahandshyresgästen fick upplåta lägenheter till företag som är arbetsgivare och som har behov av att kunna erbjuda sina anställda tillfälligt boende i Stockholm i samband med tidsbegränsat arbete i Stockholm med omnejd. Till skillnad från exemplet på vad som anses utgöra seriöst behov i förarbetena – en blockhyresgäst som är arbetsgivare och ska hyra ut lägenheterna till anställda – så rörde det sig alltså i detta fall om en förstahandshyresgäst som själv inte var arbetsgivare. I stället skulle förstahandshyresgästen hyra ut lägenheter till företag som var arbetsgivare och hade behov av lägenheter till sina anställda. Hovrätten anförde att den i och för sig inte ifrågasatte att det fanns ett intresse av att bedriva den aktuella verksamheten, men att förstahandshyresgästen emellertid inte kunde anses ha något annat mer betydande behov av blockuthyrning än själva uthyrningsintresset. Beslutet har i princip omöjliggjort för uthyrningsföretag att genom blockhyra hyra ut företagsbostäder, eftersom uthyrningsintresset är deras huvudsakliga intresse.
En annan fråga relaterad till blockhyra som blivit vanlig i allmän domstol under de senaste åren är frågan om tillämpningen av 7 kap. 31 § jordabalken. Enligt bestämmelsen kan en andrahandshyresgäst ha samma rätt i förhållande till en fastighetsägare som denne skulle haft om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten direkt till denne.
För detta krävs att det är fråga om en andrahandsupplåtelse och att det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen. Det ska därutöver med hänsyn därtill och till omständigheterna i övrigt kunna antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå bestämmelser i lag som är till förmån för andrahandshyresgästen. Bestämmelsen kallas ”bulvanregeln” eftersom den primärt tar sikte på de fall förstahandshyresgästen är en bulvan för fastighetsägaren. Bestämmelsen kan bli tillämplig även i situationer då fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i ett senare skede än vid avtalets ingående samarbetar och försöker utnyttja det faktum att andrahandshyresgästen inte har något rättsförhållande med fastighetsägaren. Utnyttjandet av andrahandshyresgästen kan till exempel bestå i att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen enas om att deras hyresavtal ska upphöra för att bli av med andrahandshyresgästen, eller att andrahandshyresgästens utsatta läge utnyttjas genom att förstahandshyresgästen tar ut en oskälig hyra (prop. 1984/85:111 s. 12 ff. och s. 44, 45 och 49).
För en närmare genomgång av de rättsliga förutsättningarna för regelns tillämpning hänvisas ofta till NJA 2022 s. 1115, ”Lägenheten på Sibyllegatan”[2]. Viktigt att notera är att detta avgörande inte rörde ett blockhyresförhållande. I underrätterna har domstolar dock ansett att det i fall där blockhyresgästens affärsmodell består i att agera mellanhand och upplåta lägenheterna i andra hand till externa aktörer, utan något annat mer betydande behov än uthyrningsintresset, dock kan vara en rimlig tolkning av domstolens uttalande i NJA 2022 s. 1115 att intressegemenskap kan anses föreligga. Principerna i rättsfallet anses därför vara aktuella även för blockhyresförhållanden (se t.ex. Stockholms tingsrätts dom den 8 april 2025 i mål nr T 1975-24).
Även i fall där hyresnämnden tidigare godkänt villkoren i blockhyresavtalen har tingsrätterna på senare tid vid prövning av 7 kap. 31 § jordabalken bortsett från det tidigare godkännandet i fall där blockhyresgästen varit ett uthyrningsbolag. Godkännandet i hyresnämnden har i de nämnda fallen föregåtts av en prövning av huruvida förstahandshyresgästen har ett seriöst behov av blockhyran, något som tingsrätterna alltså bortsett från (se t.ex. Stockholms tingsrätts domar den 4 mars 2025 i mål nr T 19872-23, T 3293-24 och T 17158-24 samt den 8 april 2025 i mål nr T 1975-24).
Blockhyresavtal är en avtalsmodell som lagstiftaren velat skydda eftersom den bidrar till en mer flexibel bostadsmarknad. Reglerna som infördes 1985 var tänkta att säkerställa att blockhyresavtal kunde kvarstå som hyresmodell utan att andrahandshyresgästerna kom till skada.
För en arbetsgivare som har behov av att hyra en bostad åt en anställd eller uppdragstagare är det ofta mer fördelaktigt att hyra bostaden av ett företag som är specialiserat på uthyrning av företagsbostäder, jämfört med att arbetsgivare själv äger bostäder som hyrs ut till anställda. Det är vanligt att sådana uthyrningsföretag erbjuder servicetjänster, exempelvis städning och tvätt. Ibland hanterar uthyrningsföretaget också i viss utsträckning drift och underhåll av fastigheten. Det finns även administrativa fördelar för fastighetsägarens perspektiv med ett sådant upplägg då uthyrningsföretaget handlägger hela uthyrningsprocessen. Fastighetsägaren undviker också risk för tomhyra.
Uthyrningsföretag som hyr lägenheter genom blockhyra underlättar för företag att rekrytera personal med rätt kompetens, särskilt från utlandet, då det finns ett behov av att kunna erbjuda tillfälliga och tillgängliga bostadslösningar. Det kan också hjälpa hyresmarknaden genom att underlätta för fastighetsägare att under kortare perioder hyra ut lägenheter i väntan på exempelvis renoveringar och därmed undvika att lägenheter stå tomma.
I betänkandet Bättre information om hyresbostäder (SOU 2023:65) finns en kartläggning av uthyrning av företagsbostäder. Av denna framgår att företagens behov av bostäder åt sin personal i större utsträckning än tidigare tillgodoses av uthyrningsföretag som tillhandahåller företagsbostäder. Då nuvarande tillämpning av bestämmelserna, där blockhyresavtal underkänts med hänvisning till att uthyrningsföretagen saknar behov av att själva använda lägenheterna, inte anses spegla marknaden har utredare i tilläggsdirektivet (dir. 2024:73) fått i uppdrag att föreslå hur de hyresrättsliga reglerna kan ändras för att underlätta uthyrning av företagsbostäder. Även tillämpningen av 7 kap. 31 § ska ses över då det enligt direktivet är viktigt att bestämmelsen inte tillämpas på ett sätt som försvårar seriös uthyrning av företagsbostäder.
I slutbetänkandet En mer flexibel hyresmarknad (SOU 2025:65), som redovisades den 28 maj 2025 föreslås ändringar i jordabalken i syfte att underlätta uthyrning av företagsbostäder.[3] I utredningen benämns vad som i direktivet kallas för ”uthyrningsföretag” som ”mellanhandsföretag”. Avseende blockhyra föreslås bl.a. följande ändringar i jordabalken.
Hyresnämnden ska, istället för att godkänna enskilda avtalsvillkor som avviker från reglerna om bostadshyra på så sätt som idag, lämna tillstånd till blockuthyrning baserat på ändamålet med upplåtelsen. Ändamålen som ska lämnas tillstånd ska enligt förslaget framgå av 1 f § hyreslagen. Uthyrningsföretagens möjlighet att hyra lägenheter via blockhyresavtal och sedan hyra ut dessa i andra hand utvidgas genom att det i 1 f § andra stycket 1b hyreslagen, förtydligas att tillstånd ska lämnas om blockhyresgästen ska upplåta lägenheterna till en juridisk person för att denne i sin tur ska kunna erbjuda en bostad åt personer som arbetar för den. Som vi gått igenom ovan har praxis tidigare satt stopp för sådana upplåtelser då uthyrningsföretag inte bedömdes ha ett annat mer betydande behov av blockuthyrning än ett rent uthyrningsintresse (jfr. RH 2023:44 och Svea hovrätts beslut den 28 mars 2022 i mål nr ÖH 9178-21).
Det föreslås även att vissa andrahandsupplåtelser, bl.a. då lägenheten vidareupplåts i överensstämmelse med hyresnämndens tillstånd till blockhyra, undantas från bulvanregelns (7 kap. 31 § jordabalken) tillämpningsområde.
Undantaget förväntas undanröja den osäkerhet som funnits hos fastighetsägare efter Högsta domstolens avgörande ”Lägenheten på Sibyllegatan” i fråga om vilken betydelse rättsfallet har när det är fråga om blockhyra. Undantaget bör enligt utredningen leda till att fastighetsägare är intresserade av att hyra ut lägenheter till mellanhandsföretag (uthyrningsföretag) genom blockhyra i större utsträckning. För det fall lägenheten inte upplåts i enlighet med tillståndet ska det, enligt förslaget, inte innebära att det föreligger en bulvansituation, utan endast att förutsättningarna för bulvanregeln ska prövas.
De förutsättningar som uppställs för att undantaget ska vara tillämpligt innebär att fastighetsägare får ett visst ansvar för att blockhyresgästen upplåter nyttjanderätten enligt hyresnämndens tillstånd. Fastighetsägaren kan då enligt utredningen hantera den risken genom att välja seriösa aktörer att ingå blockhyresavtal med samt genom att följa upp att upplåtaren vidareupplåter lägenheterna enligt det angivna tillståndet vid några tillfällen under hyrestiden.
I utredningen föreslås även bl.a. att det ska bli möjligt att avtala om indirekt besittningsskydd för blockhyresgästen samt att parterna ska kunna avtala om att bestämmelser om lokalhyra ska gälla även vid förlängning av avtalet. Det föreslås vidare att det ska finnas möjlighet att avtala om en s.k. anpassad hyra, innebärande ett avsteg från bruksvärdesprincipen där blockhyresgästen kan få kostnader täckta och där viss vinst kan tillåtas.
Vidare klargörs att den så kallade takregeln vid andrahandshyresgästens anspråk på återbetalning av hyra inte ska gälla vid blockhyra och att den anpassade hyran ska beaktas vid återbetalningsärenden. Härutöver ska hyresnämndens godkännande inte krävas om blockhyresgästen och andrahandshyresgästen avtalar om avstående från besittningsskydd i högst ett år. Hyresnämnden ska inte lämna tillstånd om särskilda skäl talar däremot och hyresnämnden ska även kunna inhämta yttrande från en organisation med relevant kunskap när det är svårt att avgöra om det finns särskilda skäl mot att meddela tillståndet.
Hyresnämnden föreslås även kunna begränsa tillståndet till att gälla i viss tid.
Sammanfattningsvis innebär förslagen i utredningen gällande blockhyra att fastighetsägare ges en utökad möjlighet att upplåta lägenheter genom blockhyra för vissa angivna situationer, bl.a. då blockhyresgästen är ett uthyrningsföretag. Fastighetsägaren kommer i dessa fall också, under förutsättning att hyresnämnden meddelat tillstånd för blockhyresavtalet, vara försäkrade om att andrahandshyresgästen inte kommer kunna göra bulvanregeln gällande. Att blockhyresmodellen förenklas i vissa avseenden, att en högre hyra kan tas ut och att avsteg kan göras från besittningsskydd bör medföra ett ökat intresse för fastighetsägare att upplåta lägenheter på detta sätt. Detta kan i sin tur komma att gynna svenska företags konkurrenskraft även om, som det också konstateras i utredningen, de förslagna lagändringarna inte kommer få mer än viss effekt på företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga och villkor i övrigt.
Nu återstår det att se hur stort det reella intresset av att ändra den befintliga lagstiftningen på området är. Enligt vår uppfattning bör intresset vara stort med hänsyn till att efterdyningarna av avgörandet ”Lägenheten på Sibyllegatan” har fått en stor påverkan på hur fastighetsägare bedriver sin verksamhet och i praktiken har slagit ut uthyrningsföretagens möjlighet att verka i samhället.
Om ändringarna genomförs i enlighet med utredningens förslag kommer de träda i kraft den 1 juli 2026.
[1] Läs mer om samtliga tre avgöranden här (ÖH 10481-21 motsvarar RH 2023:44).
[2] Läs mer om Högsta domstolens avgörande T 7236-21, från den 28 december 2022, här.
[3] Regeländringarna i SOU 2025:65 omfattar även s.k. delningsbostäder – bostäder där en person hyr ett rum och delar på gemensamma ytor såsom kök och badrum med andra hyresgäster. Av utrymmesskäl begränsas dock innehållet i denna artikel till att endast beröra blockuthyrning av sedvanliga bostadslägenheter via uthyrningsföretag.