14 juli 2017
Landahls medarbetare Rune Thomsson har skrivit en expertkommentar i Blendow Lexnova där han tar upp frågor om bevisbörda, marknadshyresbedömning och värderingsutlåtanden i mål om ersättning till lokalhyresgäst.
En lokalhyresgäst har ett s.k. indirekt besittningsskydd. Huvudprinciperna för det indirekta besittningsskyddet finns i 57 § hyreslagen. Innebörden av dessa är att, om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till hyrestidens utgång, måste hyresgästen flytta, om inte parterna enas om förlängning av hyresförhållandet. Om hyresvärden vägrar förlängning riskerar han att bli ersättningsskyldig gentemot hyresgästen för den skada denne lider genom att hyresavtalet upphör. Detsamma gäller om hyresvärden visserligen medger förlängning men någon sådan inte kommer till stånd därför att hyresvärden kräver en hyra som inte är skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller annars är oskäligt, se 57 § första stycket 5. Vid tillämpning av sistnämnda bestämmelse ska enligt 57 a § en krävd hyra inte anses som skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, dvs. marknadshyran. I den paragrafen anges också att marknadshyran i första hand ska bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. När det gäller frågan om hyran undgår hyresvärden alltså i princip skadeståndsskyldighet, om hyreskravet inte överstiger marknadshyran för lokalen.
Reglerna om det indirekta besittningsskyddet gäller också när hyresgästen har sagt upp sig för villkorsändring (57 § andra stycket jämfört med 58 a §). Hyresgästen kan således bli tvungen att flytta efter sin egen uppsägning för villkorsändring men kan då i stället ha rätt till skadestånd, bl.a. om hyresvärden krävt en hyra som överstiger marknadshyran för lokalen.
Vem har då bevisbördan för hyrans skälighet i en ersättningsprocess som är en följd av att hyresgästen inte godtagit den hyra som hyresvärden begärt? Hyresgästen som påstår att den av hyresvärden krävda hyran inte är skälig eller hyresvärden som hävdar att den är skälig? Något uttryckligt svar finns inte varken i 57 eller 57 a §. Förarbetena ger heller inget svar på frågan. Det finns fall i äldre tingsrättsrättspraxis där domstolen lagt bevisbördan på hyresgästen. Så gjorde också tingsrätten i avgörandet RH 1997:29, men hovrätten uttryckte det i stället på det sättet att vissa angivna omständigheter i förening med utredningen i övrigt gav vid handen att den av hyresvärden fordrade hyran motsvarade marknadshyran och den var således skälig. Hyresvärden hade därmed fullgjort sin bevisbörda. Hyresgästens ersättningskrav ogillades. Utgångspunkten var alltså enligt hovrätten att det är hyresvärden som har att visa att hans hyreskrav är skäligt och det verkar riktigt enligt min uppfattning. Mot bakgrund av att rätten till ersättning enligt 57 § även gäller när hyresgästen har sagt upp hyresavtalet, bör denna utgångspunkt råda oavsett vem av parterna som har sagt upp för villkorsändring. Se dock Göta hovrätts dom 2010-12-21 i mål T 1728-10 där hovrätten ansåg att bevisbördan övergått på hyresgästen som då hade att styrka att de av hyresvärden begärda villkoren var oskäliga. Angående en allmän diskussion om bevisbördan, se Svea hovrätts beslut 2014-02-14 i mål ÖH 5269-13.
Bestämmelsen i hyreslagen om hur marknadshyran ska beräknas har tillkommit för att ge bättre ledning för den hyresbedömning som ska göras av hyresnämnd vid medling och avgivande av marknadshyresyttrande i ärenden enligt 58 och 58 a § hyreslagen (jämfört med 12 a § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Marknadshyresnormen tillämpas även vid prövning av talan om ersättning i allmän domstol.
Steg 1 – Liknande lokaler tas fram
Marknadshyresbedömningen ska enligt uttalanden i förarbetena ske i flera steg (se prop. 2001/02:41 s. 76 f.). I det första steget ska bedömas om de lokaler som åberopas av parterna är i lagens mening liknande i förhållande till prövningslokalen. I uttrycket ”liknande” ligger inte något krav på likvärdighet. Det räcker att en lokal är i grova drag liknande. För att en lokal ska anses ”liknande” bör det röra sig om en liknande typ av lokal på orten. Exempel på lokaltyper är butiker, kontor, restauranger, hotell och industrilokaler. Garage och lagerlokaler torde vara ytterligare lokaltyper. Innebörden är att butik jämförs med butik, kontor med kontor osv. Det saknar betydelse vilken typ av rörelse eller annan verksamhet som inom dessa ramar bedrivs i lokalerna. Lönsamheten av den verksamhet som bedrivs i prövningslokalen, liksom hyresgästens betalningsförmåga är utan betydelse för bedömningen. Fysiska faktorer vid sidan av lokaltypen som är av betydelse är läge, storlek och utformning (standard). Lägesfaktorn är av särskild betydelse för butiker.
Steg 2 – Justeringar görs i jämförelsematerialet
I det andra steget görs vid behov justeringar i jämförelsematerialet. Det kan gälla såväl fysiska skillnader mellan prövningslokalen och åberopade jämförelselokaler som skillnader i hyresvillkoren för lokalerna. Att en lokal är sämre än andra lokaler i ett visst avseende kan sålunda uppvägas av att den är bättre i något annat avseende. Avtalsvillkor som kan påverka marknadshyran kan gälla t.ex. ansvar för uppvärmning och underhåll, avtalstidens längd, om hyran är fast eller indexreglerad, förekomsten av tillägg utöver den egentliga hyran och andra förbindelser som hyresgästen har åtagit sig. Justering sker genom tillägg eller avdrag på hyrorna i jämförelsematerialet. I första hand bör i det andra steget jämförelse göras med nytecknade avtal, dvs. avtal som slutits nära tidpunkten för det ifrågakomna avtalets förlängning. Äldre avtal är inte uteslutna från jämförelse men justering av hyra kan behöva ske med hänsyn till att det äldre avtalet tecknats i en annan marknadssituation. Justering torde kunna ske med hjälp av hyresstatistik för orten i fråga.
Steg 3 – Marknadshyran bestäms
I det tredje steget bestäms marknadshyran. I det ovan angivna förarbetsuttalandet anges att vissa hyror kan behöva uteslutas ur jämförelsematerialet, t.ex. därför att de inte är representativa för marknadshyresläget. Det kan vara fråga om att det föreligger en speciell relation mellan hyresvärd och hyresgäst som inverkat på hyressättningen eller att hyresgästens verksamhet är kortsiktig eller spekulativ. Enstaka topphyror och mycket låga hyror bör uteslutas från jämförelsematerialet. När väl detta är gjort är det inte säkert att man ändå kan utläsa en enhetlig hyresnivå i jämförelsematerialet. Enligt förarbetena får man då beakta den tendens i hyresutvecklingen som kan slås fast och i detta sammanhang se vilken hyresnivå i jämförelsematerialet som framstår som den mest sannolika vid ett utbud av lokalen på markanden. Vid sannolikhetsbedömningen kan det finnas anledning att vikta jämförelsehyrorna med hänsyn till att vissa lokaler kan vara bättre lämpade än andra. I förarbetena påpekas att någon enkel statistisk bearbetning kan behöva göras. Tre värden kan enligt detta påpekande antas motsvara den mest sannolika hyran, medelvärdet (genomsnittsvärdet), medianvärdet (mittersta värdet) eller det s.k. typvärdet (det vanligaste värdet).
Som exempel på jämförelseprövningar från senare tid kan nämnas ett par avgöranden från Svea hovrätt. Det första fallet gällde en bedömning av marknadsmässig hyra för ett större garage i Stockholms innerstad. Tingsrätten fann efter en jämförelseprövning med andra garage i Stockholm city att den av hyresvärden begärda hyran var marknadsmässig och ogillade hyresgästens skadeståndsyrkande. Hovrätten ansåg däremot att kravet låg över marknadshyran och dömde ut skadestånd om 31 miljoner kronor (Svea hovrätt, dom 2016-04-14 i mål T 481-15). I det andra fallet var det fråga om skadestånd i anledning av upphörande av ett hyresavtal på grund av ombyggnad. Hyresavtalet avsåg en restauranglokal i Nationalmuseum. Vid fastställande av hyresgästens rörelseskada gällde det bl.a. att bedöma vilken hyra hyresgästen skulle ha haft att räkna med vid fortsatt drift. Hyresgästen ansåg att den utgående hyran varit marknadsmässig, medan hyresvärden ansåg att den hyran inte motsvarade marknadshyran och att hyresgästen haft att räkna med en hyreshöjning. Såväl tingsrätten som hovrätten kom efter en jämförelseprövning med vissa andra museirestauranger fram till att den utgående hyran varit marknadsmässig och att det inte var utrett att en höjning skulle ha blivit aktuell vid fortsatt drift. ”Vanliga” restauranger uteslöts från jämförelse. Frågan är om detta var i överensstämmelse med att jämförelse ska kunna ske med i grova drag jämförbara lokaler. Ett skadestånd om knappt 12 miljoner kronor dömdes ut (Svea hovrätt, dom 2016-06-21 i mål T 6510-15). Högsta domstolen beviljade inte prövningstillstånd i något av fallen.
Inte sällan är situationen den att man inte hittar några lokaler som kan ligga till grund för den jämförelseprövning som är utgångspunkten i hyreslagen, dvs. trestegsmodellen kan inte användas. Då får i stället marknadshyran bestämmas genom en mer allmän värdering. Enligt förarbetena (se ovan angiven prop.) kan bedömningen då grundas på utredning om hyror för andra lokaler, seriösa anbud från andra, avtal som har träffats med en ny hyresgäst, hyresstatistik och den utgående hyran. När det gäller utredning om hyror kan i detta sammanhang påpekas att någon motsvarighet till 64 § hyreslagen om föreläggande för hyresvärd att lämna ut hyran för bostadslägenhet inte finns när det gäller lokalhyror.
Ett sätt för en part att kunna presentera ett relevant jämförelseunderlag för prövning av marknadshyran kan vara att anlita en sakkunnig värderingsman. Underlaget som värderingsmannen utgår från vid sin värdering, det vill säga jämförelseobjekten, bör i ett sådant fall redovisas på samma sätt som ett vanligt jämförelsematerial för att rätten ska kunna göra en bedömning av materialet (se t.ex. SOU 2000:76 s. 216).
I båda de nyss nämnda målen i Svea hovrätt åberopades sådana värderingsutlåtanden. Värderingsmännen hade delvis använt sig av jämförelseobjekt som av sekretesskäl hade anonymiserats. Det innebar att det inte var känt för hovrätten vilka konkreta lokaler det rörde sig om och att avtalsvillkoren och övriga förhållanden som rörde lokalrena kunde inte kontrolleras. I båda fallen uteslöt hovrätten redan av det skälet dessa lokaler från att ingå i utredningen.
Det kan naturligtvis inträffa att parterna till följd av att hyresavtal är sekretessbelagda inte har möjlighet att över huvud taget åberopa några hyresavtal avseende lokaler som liknar prövningslokalen och att samtliga jämförelseobjekt i åberopade sakkunnigutlåtanden är anonymiserade. Med hänsyn till det nyss angivna synsättet om behovet av kontroll skulle man då vara tvungen att bortse från allt jämförelsematerial. Det framstår inte som en rimlig ordning. Trots anonymiseringen torde i sådant fall bedömningen få göras med utgångspunkt i värderingsutlåtandena och förhör med värderingsmännen. Stöd för en sådan ordning kan hämtas från en nyligen meddelad dom av HD som gällde beräkning av förlust för en rörelsedrivande lokalhyresgäst som sagts upp utan befogad anledning (HD:s dom 2017-04-11 i mål T 6030-15). I målet var bl.a. fråga om bevisning av den nedlagda rörelsens marknadsvärde. Till stöd för sitt påstående att rörelsen hade ett visst marknadsvärde åberopade hyresgästen ett värderingsutlåtande av en av Stockholms Handelskammare förordnad värderings- och besiktningsman. HD konstaterade att det är vanligt förekommande att parterna åberopar bevisning om marknadsläget i form av sakkunnigutlåtanden från värderingsmän. Bevisvärdet av ett sådant utlåtande är enligt HD beroende av bl.a. värderingsmannens kvalifikationer och det jämförelsematerial som utlåtandet baseras på. HD uttalade vidare följande:
När det gäller bevisningen avseende marknadsvärde uppkommer ett särskilt spörsmål i det att värderingsmannen delvis baserat utlåtandet på sin kännedom om rörelseöverlåtelseavtal som har sekretessklausuler. Normalt sett får ett värderingsutlåtande anses ha ett lägre bevisvärde om inte underlaget för värderingen är redovisat i utlåtandet. Det finns emellertid inte skäl att betvivla värderingsmannens uppgift att det är vanligt med sekretessklausuler i denna typ av avtal och att han därför är förhindrad att redovisa närmare detaljer om överlåtelseobjekten. Värderingsutlåtandets bevisvärde i detta hänseende får då avgöras med hänsyn tagen till om värderingsmannen kan bedömas ha tillräcklig erfarenhet och kunskap rörande marknadsförhållandena samt om värderingen i övrigt är sakkunnigt utförd.
HD fann därefter att det åberopade värderingsutlåtandet med hänsyn till omständigheterna kunde tjäna som utgångspunkt för bedömningen av rörelsens marknadsvärde.
HD:s uttalanden om bevisning genom värderingsutlåtande från en sakkunnig kan komma att bli vägledande även när det gäller värderingsutlåtanden som åberopas vid en bedömning av marknadshyran för en lokal. Det leder å ena sidan fram till slutsatsen att en domstol inte bör kunna utesluta ett jämförelsematerial enbart på den grunden att underlaget inte är redovisat i utlåtandet. För parterna är det då viktigt att se till att man anlitar värderare med särskild kompetens på området. Å andra sidan framstår det som otillfredsställande och oroväckande att ett avgörande om skälig hyra för en lokal ska kunna grundas på förhållanden som varken domstolen eller motparten kunnat kontrollera. På bostadssidan gäller som bekant en annan ordning. Där kan en hyresvärd åläggas att lämna ut uppgifter om hyror för hans lägenheter som kan behövas för en bruksvärdeprövning (se 64 § hyreslagen). Möjligen är behovet av att kunna skydda affärshemligheter i sådant fall inte lika framträdande som i fråga om lokaler.