Landahls medarbetare Rune Thomsson har skrivit en expertkommentar i Blendow Lexnova med rubriken “Bostadshyresgästens tillåtna och otillåtna ändringar av lägenheten“.
I den följande framställningen berörs först hyresgästens vårdnadsplikt och därefter vilka påföljder som hyresgästen kan drabbas av vid brott mot vårdnadsplikten. Vidare behandlas regeln om hyresgästens s.k. reparationsrätt, som innebär att hyresgästen utan hyresvärdens samtycke kan få göra vissa ändringar av lägenheten. De hänvisningar till paragrafer som görs i texten avser 12 kap. jordabalken (hyreslagen).
Hyresgästen har en grundläggande skyldighet att vårda lägenheten väl (24 § första stycket). Vårdnadsplikten gäller inte bara själva lägenheten utan även sådant som hör till lägenheten. Det sistnämnda kan gälla utrymmen såsom vind och källare men även gemensamma utrymmen såsom trapphus, tvättstuga och liknande. Hyresgästen ska städa lägenheten och hålla den rengjord. Vårdnadsplikten kan sammanfattas på så sätt att hyresgästen ska visa den aktsamhet som skäligen kan fordras av en ordentlig person. Andra åtgärder som berör lägenheten än de som uttryckligen anges i lag får inte utföras utan hyresvärdens samtycke. Huruvida åtgärderna förorsakar hyresvärden ekonomisk eller annan skada saknar i detta sammanhang betydelse.
Av vårdnadsplikten följer sålunda att hyresgästen inte utan medgivande av hyresvärden har rätt att ändra lägenhetens inredning eller göra andra ingrepp i den. Har hyresgästen gjort ändringar i lägenheten eller installerat särskilda anordningar är hon eller han skyldig att senast vid avflyttning återställa lägenheten i princip i samma skick som den hade vid tillträdet av lägenheten. Som framgår i det följande finns det dock ett undantag från dessa regler. Hyresgästen har nämligen rätt att sätta viss personlig prägel på lägenheten genom att inom vissa ramar vidta mindre ingripande åtgärder. Detta brukar kallas hyresgästens reparationsrätt och bestämmelser om detta finns 24 a §, som jag återkommer till.
Skadestånd
Om hyresgästen åsidosätter sin vårdnadsplikt, kan hon eller han drabbas av olika påföljder. För det första är hyresgästen skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande. Hyresgästen svarar också för skador som familjemedlemmar, gäster, inneboende och de som för hyresgästens räkning utfört arbete i lägenheten åstadkommer genom vårdslöshet eller försummelse. Som exempel på skador som kan uppstå genom vårdslöshet eller försummelse är spräckt sanitetsporslin, trasiga inre fönsterglas och liknande. Bevisbördan för att en inträffad skada uppkommit efter inflyttning ligger i grunden på hyresvärden, men skador av det nyss angivna slaget, dvs. skador på egendom som under hyrestiden normalt inte är åtkomlig för annan än hyresgästen och personer för vilka hon eller han ansvarar, är sådana som typiskt sett uppkommer genom ovarsamhet av hyresgästen eller någon för vilken hyresgästen är ansvarig. Hyresgästen kan därmed antas vara vållande till skadan (se NJA 1975 s. 657). Slutsatsen av detta är att hyresvärden inte har hela bevisbördan för angivet slag av skador och hyresgästen kan inte undgå skadeståndsskyldighet enbart genom att påstå att hon eller han inte har vållat skadan.
Skador som uppstår genom normal förslitning är dock hyresgästen inte skyldig att ersätta.
Ändringsarbeten som kräver hyresvärdens samtycke och som vidtagits utan sådant samtycke är, som nyss anförts, också att anse som ett brott mot vårdnadsplikten enligt 24 §. I denna situation behöver det alltså inte vara fråga om skada i den meningen att någonting gått sönder eller förstörts. Återställs inte lägenheten i tidigare skick kan hyresgästen emellertid bli skadeståndsskyldig.
Förlust av hyresrätten
Om hyresgästen utför mera omfattande ändringar och ingrepp i lägenheten kan detta leda till att hyresrätten efter uppsägning förverkas eller att hyresavtalet upphör därför att hyresgästen anses ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (42 § första stycket 6 respektive 46 § första stycket 2). Även om sådana ändringar är fackmannamässigt utförda och även i övrigt i och för sig skulle kunna anses acceptabla, blir följden att åtgärderna är att betrakta som en form av vanvård som alltså kan medföra hyresavtalets upphörande. I det följande redovisas några avgöranden i förlängningstvister som gällt brott mot vårdnadsplikten.
RH 2012:13. Hyresgästen hade utan hyresvärdens samtycke tagit ner en vägg och ett antal köksskåp hade tagits bort. Åtgärderna var sådana att hyresvärdens samtycke krävts. Hyresgästen hade inte vidtagit rättelse trots tillsägelse. Hyresrätten var därmed förverkad och hyresgästen fick inte någon förlängning av hyresavtalet.
RH 2014:45. Hyresgästerna hade vidtagit omfattande ombyggnadsåtgärder utan hyresvärdens samtycke. I badrummet hade bl.a. toalett, dusch och väggkakel rivits ut med blottläggande av väggen ända in till den gamla putsbäraren av vass. Hyresgästerna ansågs allvarligt ha åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäster genom att utan samtycke ha utfört angivna ombyggnadsåtgärder. Hyresgästernas hyresavtal förlängdes inte.
Svea hovrätts beslut 2014-06-17 i mål ÖH 10986-13. En hyresgäst hade utan hyresvärdens tillstånd tagit upp en fönsterliknande öppning i en vägg mellan kök och vardagsrum. Hyresgästen hade därigenom brustit i sin vårdnadsplikt. Hyresrätten var dock inte förverkad, eftersom den rättelseanmaning som hyresgästen fått inte var tillräckligt tydligt utformad när det gällde uppmaning att hyresrätten riskerades, om rättelse inte vidtogs. Hovrätten ansåg dock att hyresgästen i vart fall genom uppsägningen måste ha förstått att hyresvärden inte tolererade hennes agerande och att hyresvärden krävde rättelse, ett krav som hyresgästen inte efterkommit. Hyresgästen hade därigenom i hög grad åsidosatt sina förpliktelser. Avtalet förlängdes inte.
Svea hovrätts beslut 2013-11-08 i mål ÖH 613-13. Av flera omfattande ombyggnadsåtgärder som en hyresgäst hade vidtagit utan hyresvärdens samtycke ansågs redan rivning av en vägg vara ett tillräckligt allvarligt åsidosättande för att hyresavtalet inte skulle förlängas.
I dessa fall förlorade alltså hyresgästerna sina hyresavtal och tvingades flytta. I ett för en tid sedan avgjort fall i Svea hovrätt (beslut 2017-08-30 i mål ÖH 3872-17) fick dock hyresgästen förlängning. Hyresgästen hade genom uppsättning av tre väggar byggt om lägenheten från två till tre rum samt byggt ut en hallgarderob. Hovrätten konstaterade att den vidtagna åtgärden att sätta upp väggar hade medfört att lägenhetens planlösning ändrats och hyresgästen inte haft hyresvärdens godkännande till att utföra åtgärden. Det var fråga om en sådan åtgärd som hade krävt hyresvärdens samtycke. Hyresgästen hade således brustit i sin skyldighet att vårda lägenheten väl. Det förhållandet att hyresvärden inte skickat en rättelseanmaning före uppsägning utgjorde dock ett skäl för förlängning av hyresavtalet (se 46 § andra stycket). Därtill kom att hyresgästen kort efter uppsägningen återställt lägenheten i ursprungligt skick utan att några skador uppstått på lägenheten. Vid dessa förhållanden fann hovrätten vid den skälighetsbedömning som skulle göras att det vore oskäligt mot hyresgästen att låta hyresavtalet upphöra.
Hyresgästen har rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder (24 a §). Bestämmelsen kan ses som ett undantag från vårdnadsplikten och infördes i mitten av 1970-talet. Motivet var att hyresgästerna ansågs ha ett befogat intresse av att inom rimliga gränser kunna få sätta personlig prägel på lägenheten och utforma den efter sin egen smak och sina behov utan att först behöva fråga hyresvärden om lov och utan att riskera att bli ålagda att återställa lägenheten i ursprungligt skick eller bli skadeståndsskyldiga om de inte gjorde det.
Hyresgästen har sålunda rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. I förarbetena (prop. 1974:150 s. 457 och s. 498) exemplifieras vad som kan vara ”därmed jämförliga åtgärder”, nämligen montering av persienner, kakelsättning i kök och våtutrymmen, utbyte av golvlister, inläggning av heltäckande mattor på linoleumgolv, utbyte av innerdörrar eller vred till sådana och uppsättning av träpanel i hallar eller rum.
Frågan om hyresgästens rätt kakelsättning, särskilt i våtutrymmen, kommer att beröras ytterligare i det följande i samband med genomgång av ett par avgöranden från Svea hovrätt.
Bestämmelsen ger däremot hyresgästen inte rätt att företa något större ingrepp i lägenheten eller dess inredning. Hyresgästen får inte ändra lägenhetens planlösning genom att ta bort en vägg eller låta göra valv mellan två rum. Hyresgästen får inte heller riva ut den fasta köksinredningen och sätta upp annan i dess ställe. Inte heller får han eller hon bygga om separat duschrum eller klädkammare till bastu eller dela av rum med fast monterad skiljevägg eller montera spiskåpa med fläkturtag till befintligt ventilationssystem (a. prop. s. 489).
Åtgärder som ligger inom ramen för hyresgästens reparationsrätt behöver inte återställas. Hyresvärden har dock rätt till ersättning för skada, om lägenhetens bruksvärde minskar genom hyresgästens åtgärder.
Vidtar hyresgästen åtgärder som går utöver reparationsrätten, riskerar hyresgästen, som framgått i det föregående, att hyresrätten upphör på grund av förverkande eller åsidosättande. Här kan ytterligare två avgöranden nämnas där hovrätten inledningsvis uttalat följande om hur 24 och 24 a §§ förhåller sig till varandra:
"De två berörda bestämmelserna återspeglar en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens olika intressen. Hyresgästen har å ena sidan ett intresse av att kunna sätta en personlig prägel på sin lägenhet och utforma den efter sin smak och sina behov. Hyresvärden å andra sidan har ett intresse av att kunna förhindra åtgärder som t.ex. kan skada huset, minska lägenhetens värde eller förorsaka olägenheter för andra hyresgäster. Hyresgästens rätt att vidta ändringar i lägenheten har vid en intresseavvägning ansetts begränsad till sådana åtgärder som typiskt sett inte innebär risker för att ovan angivna olägenheter ska uppstå för hyresvärden (jfr prop. 1974:150 s. 457). Hyresgästen saknar alltså rätt att göra större ingrepp i lägenheten eller dess inredning utan hyresvärdens samtycke."
I det ena fallet hade hyresgästen låtit helrenovera badrummet innebärande bl.a. att det ursprungliga kaklet tagits bort, golvet bilats upp, golvbrunnen bytts ut samt golv och väggar försetts med nytt tät-och ytskikt. Därtill hade badrumsinredningen ersatts med ny sådan. Vidare hade den fasta köksinredningen tagits bort i syfte att sätta annan i dess ställe. Hovrätten konstaterade att samtliga åtgärder hade krävt hyresvärdens godkännande. Genom de vidtagna renoveringsåtgärderna utan hyresvärdens godkännande hade hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser enligt 46 § första stycket 2 i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas (Svea hovrätts beslut 2016-12-13 i mål ÖH 1294-16). I sin bedömning framhöll hovrätten att bestämmelsen i 24 a § endast tar sikte på enklare, ytliga och trivselhöjande åtgärder. Även om kakelsättning i våtutrymmen anges som exempel i förarbetena på åtgärder som inte kräver hyresvärdens samtycke, hade de åtgärder som hyresgästen låtit vidta i badrummet enligt hovrätten gått längre än så. Åtgärderna hade varit omfattande och av slag som kunde vara förenade med risker att skada huset eller förorsaka olägenheter för andra hyresgäster. I det aktuella fallet har också ett vattenläckage ostridigt uppstått i samband med badrumsrenoveringen, som åtminstone föranlett att flera utrymmen i huset hade måst avfuktas. Åtgärder hade följaktligen inkräktat på den exklusiva rätt som tillkommer hyresvärden att besluta om större ingrepp i lägenheten och föll alltså enligt hovrätten utanför vad hyresgästen haft rätt att göra utan hyresvärdens godkännande.
I det andra fallet hade en hyresgäst lagt in klinkers på golvet och bytt golvbrunn i lägenhetens badrum. Tätskikten hade påverkats. Hyresgästen hade inte haft hyresvärdens samtycke till åtgärderna. Golvarbetena har ansetts gå klart utöver vad en hyresgäst har rätt att göra utan hyresvärdens godkännande och hyresgästen hade genom dessa åtgärder så allvarligt åsidosatt sina förpliktelser att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas (Svea hovrätts beslut 2017-03-06 i mål ÖH 4824-16). Också i detta fall berörde hovrätten uttalandet i förarbetena om kakelsättning i kök och våtutrymmen och framhöll att detta torde ha avsett uppsättande av kakel på väggen. Förarbetsuttalandet kunde enligt hovrätten i vart fall inte tolkas så vidsträckt att det skulle syfta på sådana ingripande arbeten som hyresgästen utfört. Till detta kom att det numera ställs omfattande krav på hur arbeten som påverkar tätskikten i våtutrymmen ska utföras. Redan den omständigheten att hyresvärden inte känt till hur golv- och andra ytskiktsarbeten hade utförts och hur arbetena kunde ha påverkat tätskikten torde enligt hovrätten ha kunnat medföra att våtutrymmet måste göras om helt. Mot denna bakgrund fick de golvarbeten som hyresgästen hade utfört i badrummet anses gå klart utöver vad en hyresgäst har rätt att göra utan hyresvärdens godkännande.
Den gränsdragning mellan tillåtna och otillåtna åtgärder som framgår av 24 § respektive 24 a § torde få anses förhållandevis klar. Vad som kan föranleda bekymmer är dock uttalandet i förarbetena om att även kakelsättning i kök och våtutrymmen omfattas av hyresgästens reparationsrätt. Det kan ifrågasättas om man då i mitten av 1970-talet tänkte sig de helkaklingar av badrum och toalettutrymmen som i dag inte sällan förekommer. Som också framgått av de avgöranden som berörts i det föregående kan detta slag av åtgärder medföra risk för skador på fastigheten, främst fukt- och vattenskador. Eftersom det inte finns någon skyldighet för hyresgästen att underrätta hyresvärden om att hon eller han avser att vidta sådana åtgärder kan dessa ske utan hyresvärdens vetskap. Detta får anses vara en otillfredsställande ordning. Som hovrätten antyder är dagens krav på utförande av tätskikt i våtutrymmen strängare än vid tiden för bestämmelsens införande. En bidragande orsak till detta kan vara ändrade duschvanor; man duschar numera oftare än förr med ökad belastning på våtutrymmen som följd. En bättre ordning skulle därför vara att hyresgästen får utföra kakelsättning av våtutrymmen endast efter samråd med hyresvärden.
En annan reflektion som man kan göra är att en hyresgäst som överväger att bygga om sin lägenhet bör iaktta viss försiktighet. Går hyresgästen över gränsen kan det stå henne eller honom dyrt. Det förekommer som vi sett i det föregående att hyresgäster mer eller mindre helrenonverar sina lägenheter och sätter in nya kök och badrum till en avsevärd kostnad. En mindre förstående hyresvärd som upptäcker detta kan säga upp hyresavtalet. Att återställa lägenheten kanske kostar lika mycket som renoveringen. Det hela kan sluta med att hyresgästen blir av med lägenheten, förlorar sin investering och kanske dessutom får betala ett skadestånd. En hyresgäst som överväger att renovera sin lägenhet bör därför se till att ha hyresvärdens samtycke till detta innan hon eller han sätter igång arbetena.