Rune Thomsson har skrivit en expertkommentar i Blendow Lexnova angående förtida upphörande av hyresavtal.
Ett hyresavtal som löper på bestämd tid kan normalt sägas upp endast till hyrestidens utgång med iakttagande av den uppsägningstid som parterna avtalat om eller med tillämpning av den uppsägningstid som följer av hyreslagens tvingande regler. I 4 § andra stycket hyreslagen anges vilka minimitider som gäller vid uppsägning av hyresavtal på bestämd tid. Vid tillsvidareavtal, dvs. avtal på obestämd tid eller med andra ord avtal utan bestämd sluttid kan man inte tala om uppsägning till hyrestidens utgång. Då görs i stället uppsägning till en tidpunkt som, om man utgår från hyreslagens minimiregler, inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen när det gäller bostäder och nio månader när det gäller lokaler (4 § första stycket hyreslagen). I praktiken är det vanligt att bostadshyresavtal löper tills vidare, medan lokalhyresavtal oftast löper på bestämd tid.
Ett hyresförhållande kan komma att påverkas av ändrade förhållanden. Hyreslagen innehåller ett flertal bestämmelser som i sådant fall kan innebära att hyresavtalet upphör utan att det behöver sägas upp eller att part får rätt att säga upp avtalet antingen till omedelbart upphörande eller annars i förtid. I det följande kommer jag att först beröra ett par situationer när ett hyresavtal upphör utan uppsägning för att därefter övergå till de särskilda situationer som efter en uppsägning kan leda till att avtalet upphör i förtid. Hänvisning till paragrafer som görs i det följande avser hyreslagen, om inte annat anges. När ordet lägenhet används så avses både bostadslägenhet och lokal.
Förstörd lägenhet
Om det uppstår ett fel eller en brist i en uthyrd bostadslägenhet eller en lokal, är hyresvärden som utgångspunkt skyldig att åtgärda felet eller bristen (11 och 16 §§). Blir lägenheten däremot så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller hyresavtalet (10 § första stycket och 16 §). Någon uppsägning behövs inte. I en sådan situation har det ansetts omöjligt att fullgöra avtalet och man har ansett det orimligt att kräva att hyresvärden återuppbygger huset och lägenheten. (Se t.ex. RH 2009:28 där en bostadslägenhet förstörts genom brand). När ett hyresavtal förfaller upphör hyresförhållandet. Hyresvärden är inte längre skyldig att tillhandahålla någon lägenhet och hyresgästen behöver inte betala hyra. Om hyresvärden är vållande till händelsen eller om hyresvärden inte utan dröjsmål lämnar hyresgästen meddelande om händelsen, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.
En hyresgäst vars lägenhet förstörts har alltså inte någon rätt att få en ny bostad och i normala fall inte heller rätt till någon annan form av ersättning. Frågan om hyresgästens ställning i en sådan situation har senast utretts i en departementspromemoria (Ds 2018:18) där det föreslås att avtalet alltjämt ska förfalla vid förstöring av en bostadslägenhet men att hyresgästen ska kunna begära nytt hyresavtal rörande en första lämplig lägenhet som hyresvärden förfogar över. Promemorian tar också upp frågan om lokalhyresgästens skydd i motsvarande situation. Enligt promemorian finns dock inte tillräckliga skäl för ett motsvarande skydd, bl.a. med hänsyn till det försäkringsskydd som normalt finns för företagare. Någon ändring av gällande lag föreslås därför inte beträffande lokaler. Förslaget bereds för närvarande inom regeringskansliet.
Användningsförbud avseende hela lägenheten
En lägenhet kan till sin beskaffenhet vara så bristfällig att den inte är lämplig att användas för det upplåtelseändamål som parterna avtalat om. En myndighet, t.ex. en miljö- och hälsoskyddsnämnd, kan då besluta att lägenheten inte längre får användas för det avtalade ändamålet (10 § andra stycket). Om beslutet meddelas före den dag hyresgästen skall tillträda lägenheten, blir effekten att hyresavtalet upphör att gälla, även om beslutet inte vunnit laga kraft. Någon särskild uppsägning krävs inte. Skulle förbudet meddelas under hyrestiden måste det ha trätt i kraft för att avtalet skall upphöra (se 16 § första stycket 4). Hyresvärden kan bli skadeståndsskyldig om beslutet berott på hans eller hennes försummelse.
Om hyresgästen överger lägenheten får, enligt 27 § första stycket, hyresvärden genast återta den. Syftet med bestämmelsen är att hyresvärden i fall där det står klart att en hyresgäst har övergett lägenheten ska kunna förfoga över lägenheten utan att först säga upp hyresgästen. Ett återtagande sker genom att hyresvärden sätter sig i besittning av lägenheten. I och med hyresvärdens återtagande av lägenheten upphör hyresförhållandet. Om hyresvärden inte bryr sig om att återta lägenheten består hyresavtalet och därmed också hyresgästens skyldigheter enligt avtalet. Enbart hyresgästens övergivande av lägenheten ger inte hyresgästen rätt att bli befriad från skyldigheten att fullgöra förpliktelserna enligt avtalet. Vill hyresgästen att avtalet ska upphöra får han eller hon säga upp avtalet, vid bestämd hyrestid till hyrestidens utgång eller vid tillsvidareavtal med iakttagande av föreskriven uppsägningstid. Både hyresgästens övergivande och hyresvärdens återtagande måste alltså föreligga för att avtalet ska upphöra i förtid med tillämpning av 27 §.
Om hyresvärden återtagit en lägenhet som inte varit övergiven och hyresgästen inte heller har förverkat sin hyresrätt består hyresavtalet. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 1973:23 s. 139) anges vilka omständigheter som kan vara av betydelse för bedömningen om lägenheten är övergiven. Sammanfattningsvis sägs där att lägenheten får anses övergiven när det av omständigheterna i det enskilda fallet framgår att hyresgästen eller annan som han har inrymt i lägenheten inte längre använder lägenheten och inte heller avser att återuppta användandet. (Se också NJA 2006 s. 427).
En bostadshyresgäst har enligt 5 § första stycket getts en särskild rätt att säga upp hyresavtalet till upphörande. Hyresgästen kan sålunda alltid, oberoende av avtalstidens längd, säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid. Uppsägningen är knuten till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. Avtalet kan således inte sägas upp till upphörande i t.ex. mitten av en månad. Hyresgästen anses ha möjlighet att säga upp hyresavtalet även om tillträde inte har skett. Om hyresgästen har avlidit får dödsboet inom en månad från dödsfallet säga upp hyresavtalet till upphörande vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad från uppsägningen.
Hyresgästen har i ett flertal olika situationer som innebär olägenhet för honom eller henne getts rätt att säga upp hyresavtalet till upphörande i förtid. Gemensamt för dessa situationer är att den omständighet som kan ligga till grund för uppsägningen måste vara av väsentlig betydelse och i flertalet fall också att hyresvärden efter tillsägelse inte har avhjälpt olägenheten. Är förutsättningarna för uppsägning uppfyllda upphör hyresavtalet omedelbart (6 § första stycket). Hyresgästen behöver alltså inte iaktta vare sig avtalad eller lagstadgad uppsägningstid.
De särskilda situationer som berättigar hyresgästen att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande är följande:
Om hyresrätten förverkats har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid. Avtalet upphör då genast att gälla (6 § första stycket). Förverkandegrunderna som finns i 42 § första stycket är följande:
Dessa grunder ska här inte närmare kommenteras. Det kan dock anmärkas att Utredningen om åtgärder mot handel med hyreskontrakt i betänkandet (SOU 2017:86) Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning lämnat förslag dels om ändrade förutsättningar för förverkande vid otillåten upplåtelse och överlåtelse av bostadshyresrätt och dels om införande av vissa nya föreverkandegrunder. Förslagen bereds för närvarande inom regeringskansliet.
Utöver de uppsägningssituationer som angetts i det föregående finns i hyreslagen andra fall av förtida upphörande. Regler om frånträdande av hyresavtal finns även i 7 kap. jordabalken och utsökningsbalken men dessa förbigås här. I de fall som räknas upp nedan ska, enligt 6 § andra stycket, uppsägning ske med de uppsägningstider som anges i 4 §, oavsett vilken uppsägningstid parterna kan ha avtalat om. Om uppsägning sker innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör dock avtalet genast att gälla. De fall som här avses är följande:
När det gäller säkerhet för hyra av lokal finns inget som hindrar att hyresvärden ställer krav på säkerhet i annan form än pant och borgen, t.ex. genom deposition av ett penningbelopp på hyresvärdens konto i bank. Om då hyresvärden, i enlighet med vad som avtalats mellan parterna, tar i anspråk depositionen eller del av denna uppstår frågan om uppsägningsrätten enligt 28 § (punkt 2 ovan) kan tillämpas, för det fall hyresgästen efter anfordran inte fyllnadsinbetalar utnyttjat belopp. Att hyresgästen vägrar fyllnadsbetala kan ju bero på att hyresgästen anser att det framöver inte behöver råda någon tveksamhet om hans eller hennes betalningsförmåga. Även om deposition är ett möjligt säkerhetsvillkor, anges i 28 § uttryckligen endast försämrad pant eller borgen som förutsättning för uppsägningsrätten och detta talar möjligen mot att den får användas vid minskad deposition. Ett depositionsavtal kan innehålla bestämmelser om att depositionen ska vidmakthållas under hela hyrestiden och att hyresgästen vid anfordran är skyldig att fyllnadsbetala utnyttjat belopp eventuellt med påminnelse om hyresvärdens möjligheter till uppsägning enligt 28 §. Frågan är om en sådan utformning av depositionsavtalet gör att 28 § kan tillämpas. Även om 28 § inte beskriver en förverkandesituation så närmar man ju sig ändå det synsättet, om hyresvärden ska få åberopa bristande uppfyllande av depositionsvillkoren som grund för förtida upphörande av hyresavtalet. Andra förverkandegrunder än de som redovisats ovan är som bekant inte gångbara i hyresförhållanden. Det skulle i så fall leda till att hyresvärden i stället för att kunna åberopa 28 § får hålla sig till förverkandegrunden åsidosättande av avtalsenlig skyldighet i 42 § (se ovan), vilket kan sätta hyresvärden i ett svårare bevisläge. Det krävs ju då att han eller hon kan visa att det är av synnerlig vikt att depositionsvillkoret uppfylls. Å andra sidan är en sådan lösning till nackdel även för hyresgästen; vid förverkande upphör ju hyresavtalet genast, vilket som framgått ovan inte är fallet vid tillämning av 28 § när hyresgästen har tillträtt. Frågan har dock, såvitt jag känner till, inte prövats i något publicerat rättsfall.
Beträffande uppsägningsrätten enligt punkt 7 ovan (vägrat samtycke till överlåtelse) så har den varit föremål för överväganden av Hyresgästutredningen i betänkandet (SOU 2017:33) Stärkt ställning för hyresgäster. Utredningen konstaterar att 32 § andra stycket främst utnyttjats av näringsidkande hyresgäster som av olika anledningar vill komma ur sina hyresavtal i förtid. Undersökningar som gjorts pekar enligt utredningen också mot att uppsägningar som har gjorts med stöd av bestämmelsen har kostat de drabbade hyresvärdarna stora belopp i uteblivna hyresbetalningar. Utredningen anser att det inte är rimligt att ena parten i ett hyresförhållande ska kunna rubba balansen mellan parterna på det sätt som paragrafen ger utrymme för i dag. Utredningen har föreslagit att 32 § andra stycket upphävs. Förslaget bereds för närvarande inom regeringskansliet.
Det finns alltså en rad omständigheter som kan medföra att ett hyresavtal upphör i förtid. Gemensamt för dessa är att det framgår av hyreslagen och viss annan lagstiftning när ett avtal upphör eller kan bringas att upphöra i förtid. Den mest vidsträckta uppsägningsrätten har en bostadshyresgäst som kan säga upp hyresavtalet med tre månaders varsel, oavsett vad parterna avtalat om när det gäller uppsägningstid och utan att behöva ange något skäl för uppsägningen. Det kan ju bostadshyresgästen utnyttja om han eller hon ångrar förhyrningen och vill flytta. En lokalhyresgäst som ångrar sig har dock inte den möjligheten. Ett sätt för en lokalhyresgäst att ha en möjlighet att frånträda i förtid kan dock vara försöka få in en s.k. avhoppningsklausul i avtalet. Den möjligheten torde inte en lokalhyresvärd ha.