I detta expertsvar på Förvaltarforum svarar Aziza på frågeställningar om hur hyresvärden får anlägga boulebana eller en lekplats på gården utanför hyresgästernas balkong och vad som händer om det sedermera därifrån förekommer störningar.
I vissa situationer behöver hyresvärden inhämta hyresgästernas samtycke för att utföra vissa åtgärder, till exempel behövs en majoritet för att hyresvärden ska få vidta åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring i de gemensamma delarna av fastigheten (”gemensamma utrymmen”). I de gemensamma utrymmena ingår bland annat trapphus, tvättstugor, tak, fasad, uteplats och gård.
En inte oväsentlig ändring ska tolkas objektivt, det vill säga utifrån vad som kan anses vara inte oväsentligt för en hyresgäst i allmänhet.
Svea hovrätt har i ÖH 7758-04 bedömt vissa ändringsarbeten på en gård som förändringar som inte kräver godkännande, bland annat gällde detta uppsättning av staket för en befintlig förskola, ersättning av vissa buskar och gräs med stenläggning, sandlådor och konstgräs, ersättning av viss lekutrustning samt plantering av några träd.
Det får således anses vara så att om anläggning av boulebana/lekplats ska ske på plats som tidigare ej var avsedd för annat bör det inte anses vara annat än en oväsentlig ändring. Hyresgästernas tillstånd behöver därmed ej inhämtas.
Utöver ovan ska givetvis beaktas om andra tillstånd, till exempel bygglov eller andra myndighetstillstånd, behövs. För lekplats som är på hyresvärdens mark krävs inte bygglov men det finns säkerhets- och underhållsregler samt krav på tillgänglighet att beakta enligt till exempel produktsäkerhetslagen och plan- och bygglagen.
Det krävs dock bygglov för att anlägga tillexempel en idrottsplats vilket i och för sig kan liknas vid en boulebana. Kammarrätten i Sundsvall har i mål nr 2954-07 funnit att även om anläggande av boulebanor kräver visst markarbete är det inte densamma som anläggande av idrottsplats och därmed krävdes det, i det nämnda fallet, inte bygglov för anläggande av boulebana.
När man bor i flerbostadshus får man tåla att det förekommer ljud som är vanliga i och omkring flerbostadshus. Hyresgästerna ska alltså tåla att det förekommer ljud från boulebanan/lekplatsen. Det som är av betydelse för om det kan bedömas som störningar är intensiteten, omfattningen och varaktigheten av ljudet samt vilken tid på dygnet det sker.
Om ljuden överskrider vad man som boende i flerbostadshus skäligen ska behöva tåla kan det betraktas som en störning. En störning kan anmälas till hyresvärden.
Om hyresvärden inte agerar i anledning av anmälan eller lyckas få störningarna att upphöra kan hyresgästen ansöka om åtgärdsföreläggande och begära hyresnedsättning på grund av hinder och men i nyttjandet, det vill säga att hyresgästen inte fullt ut kan nyttja lägenheten för avsett ändamål.
Om störningen inte har upphört vid prövningstillfället kan hyresnämnden förelägga hyresvärden att vid vite tillse att störningarna upphör senast vid en viss tidpunkt. Notera dock att det är hyresgästen som bär bevisbördan i dessa fall.