I detta expertsvar på Förvaltarforum svarar Aziza på frågeställningen om hur man hanterar omständigheten att en hyresgäst tar ut oskälig hyra i andra hand.
Sedan den 1 oktober 2019 kan ett hyresavtal för bostad upphöra om hyresgästen tar ut en för hög hyra (oskälig hyra) från en andrahandshyresgäst eller inneboende.
Grund för upphörande (förverkande) inträder först när hyresgästen tar emot den oskäliga hyran.
Det är således inte tillräckligt att det har avtalats om en oskälig hyra. Vidare fordras det inte att hyresvärden anmodar hyresgästen att vidta rättelse.
En hyra är oskälig om den enligt takregeln överstiger den hyra hyresgästen betalar till hyresvärden med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter enligt 55 § fjärde stycket hyreslagen.
Skälig hyra är relativt enkel att beräkna när det gäller andrahandsupplåtelse då hela lägenheten upplåts, men något mer komplicerad vid inneboendeskap och således endast en del av lägenheten upplåts.
Vid inneboendeskap ska den skäliga hyran ej överstiga den andel av den hyra som hyresgästen betalar till hyresvärden som är proportionerlig utifrån omfattningen av upplåtelsen.
Givetvis gäller även för inneboendeskap att ett tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter får göras.
Tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 % av takhyran.
Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem.
Om en andrahandshyra eller inneboendehyra överstiger ramarna för ovan är den aldrig att betrakta som skälig, oavsett som den ej överstigen lägenhetens bruksvärde.
I vissa fall kan hyresgästen ha giltig ursäkt för att ha tagit emot en oskälig hyra. I sådana fall ska avtalet med hyresgästen förlängas.
Som giltig ursäkt kan exempelvis nämnas att hyresgästen har visat upp andrahands- eller inneboendeavtalet där den oskäliga hyran är angiven och hyresvärden har godkänt detta, att hyresvärden till hyresgästen har lämnat felaktig information om takhyran eller annat som har betydelse i denna angelägenhet eller att hyresgästen har gjort en rimlig felberäkning.
Eftersom det kan vara svårare att beräkna den skäliga hyran vid inneboendeskap har lagstiftaren avseende detta lämnat större utrymme för giltig ursäkt.
I förarbetena anges att en hyresgäst svårligen kan hävda okunskap om hyresvärden har lämnat tydlig och korrekt information om vad som gäller i fråga om hyressättning.
Det är således av betydelse att hyresvärden är proaktiv så som att informera hyresgästerna genom brev, information på hemsidan eller trapphuset och så vidare.
Hyresvärden måste agera relativt snabbt från det att vetskap om den oskäliga hyran erhöll.
För att avtalet ska kunna förverkas måste avtalet sägas upp inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om uttagandet av den oskäliga hyran och som senast inom sex månader från det att detta förhållande upphörde.
Förverkandeförhållandet får ej vara av ringa betydelse för att avtalet ska upphöra.
I förarbeten anges som exempel att den oskäliga hyran tagits ut under en kortare period eller den endast i mindre mån avviker från vad som är skäligt.
Slutligen bör nämnas att en hyresgäst som i andrahand upplåter sin lägenhet olovligen och tar ut en oskälig hyra riskerar böter eller fängelse i max två år enligt 65 c § hyreslagen.
I ringa fall döms ej till ansvar.