Även om delgivning av hyresvärdens uppsägning vid lokalhyra ses som ett enkelt förfarande, är det i själva verket komplicerat juridiskt – som kan snabbt bli sakfrågan i en tvist. En av de vanligaste invändningarna som en hyresgäst gör är att uppsägningen är ogiltig på grund av sitt innehåll eller avsaknad av innehåll – men även en bristfällig delgivning kan ligga bakom ogiltigheten. För Lexnovas räkning belyser Aziza Örs förfarandet, hur man går korrekt tillväga och de konsekvenser brist i delgivningen kan leda till.
När en hyresvärd vill säga upp ett lokalhyresavtal, oavsett om den avser avflyttning eller villkorsändring, är det viktigt att dels tillse att uppsägningen uppfyller formaliakraven, dels att delgivning av uppsägningen sker på rätt sätt.
Klart är att hyresgästen behöver ta emot uppsägningen för att anses delgiven, men vad betyder det egentligen i juridisk mening? Kan det till exempel räcka med att hyresgästen fysiskt tar emot en kopia av uppsägningen? Vad händer om hyresgästen inte bekräftar mottagandet skriftligen? Behöver delgivning alltid ske genom en behörig delgivningsfirma? Detta är några av frågeställningarna som kommer redas ut i denna expertkommentar.
Enligt 12 kap. 8 § första stycket jordabalken (1970:994) ska en uppsägning vara skriftlig om
hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Det finns undantag för detta när det gäller hyresgästens uppsägning i vissa fall, men för hyresvärden är det strikt – en uppsägning ska vara skriftlig.
Den skriftliga uppsägningen till hyrestidens utgång behöver även delges hyresgästen innan uppsägningstiden börjar löpa. Exempelvis, om avtalet löper med nio månaders uppsägningstid och avtalet senast kan sägas upp till upphörande den 30 september 2027, behöver uppsägningen delges hyresgästen senast den 31 december 2026. I annat fall förlängs avtalet i en ny förlängningsperiod enligt avtalet.
Av 12 kap. 8 § tredje stycket jordabalken, framgår att om inte annat anges i fjärde och femte stycket, ska skriftliga uppsägningar delges den som sökts i den ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena jordabalken. Huvudregeln är således att uppsägningen ska delges hyresgästen personligen. Delgivningen kan ske i princip hur som helst – men på avsändarens risk. Med hänsyn till att detta kan leda till bevissvårigheter i framtiden är det att rekommendera att erhålla en skriftlig bekräftelse på hyresgästens mottagande.
När det är dags för omförhandling av hyresvillkoren brukar många hyresvärdar skicka uppsägningen till hyresgästen med vanlig post eller e-post med begäran om att hyresgästen bekräftar mottagandet genom sin signering och återsändande av det undertecknade exemplaret. Detta brukar generellt fungera problemfritt.
I många fall är det dock inte enkelt att delge hyresgästen då hyresgästen kan ha anledning att hålla sig undan delgivning.
Av 12 kap. 8 § fjärde stycket jordabalken framgår att om hyresgästen har hemvist i landet får
hyresvärdens uppsägning sändas i rekommenderat brev så länge det inte avser en uppsägning i förtid enligt 12 kap. 42 § jordabalken eller en uppsägning för villkorsändring eller för avflyttning 12 kap. 58 § jordabalken.
Det lämnar några få situationer där hyresvärden kan delge hyresgästen genom rekommenderat brev, exempelvis när uppsägning sker i förtid på grund av att ställd säkerhet försämrats och ny säkerhet inte har ställts eller hyresgästen försätts i konkurs och konkursboet inte ställer ny säkerhet.
När uppsägningen får sändas med rekommenderat brev är hyresgästen delgiven uppsägningen dagen då brevet lämnats in för postbefordran under den söktes vanliga adress. Likväl börjar uppsägningstiden att löpa samma dag. För det fall hyresgästen har lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vilken meddelanden till denne ska sändas, anses denna adress som hyresgästens vanliga adress. Annars anses den uthyrda lokalen som hyresgästens vanliga adress.
Delgivning med rekommenderat brev är i många fall ett betydligt enklare förfarande än en personlig delgivning och kallas även ”förenklat förfarande”.
I situationer där hyresgästen har hemvist i landet men uppsägning inte får ske med rekommenderat brev, alltså situationer som avser uppsägning i förtid enligt 12 kap. 42 § jordabalken eller en uppsägning för villkorsändring eller avflyttning enligt 58 §, kan uppsägningen ske genom så kallad surrogatdelgivning enligt 8 kap. 8 § tredje stycket jordabalken.
Av den sistnämnda bestämmelsen framgår att hyresgästen först ska sökas i sitt hemvist, men om denne inte påträffas där får istället surrogatdelgivning tillämpas. Uppsägningen ska i sådant fall avsändas i rekommenderat brev till den söktes vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen ska dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushåll som han eller hon tillhör eller, om han eller hon driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Om inte någon av de nämnda personerna påträffas ska uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om det finns en sådan. Uppsägning har skett när de nämnda åtgärderna har vidtagits.
Även surrogatdelgivningen är ett förenklat förfarande, eftersom den som söks för delgivning inte behöver ha mottagit uppsägningen för att den ska anses vara delgiven.
Om hyresgästen inte har något känt hemvist i landet och det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för hyresgästens räkning, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar, enligt 12 kap. 8 § femte stycket jordabalken.
Uppsägningen anses ha skett dagen för kungörelsen.
I praktiken är det inte ovanligt att hyresvärdar anlitar behöriga delgivningsfirmor för att tillse att hyresgästen blir korrekt delgiven. Detta är att rekommendera av flera skäl – och särskilt om du som hyresvärd själv har försökt få kontakt med hyresgästen utan att lyckas. Andra fördelar med att en delgivningsfirma sköter delgivningen är att de är experter på hur delgivningen ska gå till. Nyttan med detta är att du dels samlar skriftlig bevisning om delgivning inför en eventuell tvist i form av skriftligt delgivningsunderlag, dels muntlig bevisning om delgivningen då delgivningsmannen kan vittna om förfarandet vid behov.
Det förekommer att hyresgästen försöker undanhålla sig delgivning eller vägrar ta emot handlingen. Enligt 39 § delgivningslagen är hyresgästen ändock att anse som delgiven, även om denne vägrar ta emot handlingen, om stämningsmannen har gjort delgivningsförsöken på korrekt sett.
För det fall att hyresgästen är en juridisk person, är det viktigt att ha kunskap om de särskilda regler som då gäller.[1] [2] Vid delgivning av en juridisk person är det särskilt viktigt att ha i åtanke att det är den juridiska personen som söks för delgivning, men handlingen i sig ska överbringas behörig företrädare för den juridiska personen. Behörig företrädare är detsamma som att personen har rätt att teckna den juridiska personens firma.
Om hyresgästen är ett aktiebolag är det styrelsen som företräder bolaget och som tecknar dess firma. Enligt 13 § delgivningslagen är varje styrelseledamot en delgivningsmottagare och det är då tillräckligt om en av dessa delges uppsägningen. Vissa styrelser har begränsat vem som är delgivningsmottagare genom att endast två eller flera personer kan teckna bolagets firma. Detta medför dock inte något annat än att varje firmatecknare är att anse som delgivningsmottagare. Under vissa förutsättningar kan även suppleant eller vice verkställande direkt anses vara delgivningsmottagare, se 13 § andra stycket delgivningslagen. En verkställande direktör i aktiebolag anses alltid vara behörig delgivningsmottagare.
För ekonomiska föreningar gäller samma som för aktiebolag – dock ej vad som framgår om verkställande direktör, se 6 kap. 11, 12 och 15 §§ lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Samma sak gäller för bostadsrättsföreningar, se 9 kap. 31 § bostadsrättslagen (1991:614).
I fråga om handelsbolag är varje bolagsman (delägare) delgivningsmottagare om inte annat har avtalats eller framgår av 31 §, se 2 kap. 17 § lagen (1980:1102) om handelsbolag och enkla bolag.
När det gäller kommanditbolag är komplementär delgivningsmottagare – men inte kommanditdelägare, se 3 kap. 7 § lagen om handelsbolag och enkla bolag.
Vad avser dödsbon är samtliga dödsbodelägare tillsammans delgivningsmottagare. I det fall en av dödsbodelägarna sitter i boet, är denne ensam delgivningsmottagare. Den som tar emot uppsägningen ska så snart det är möjligt underrätta övriga dödsbodelägare. Om det har förordnats en boutredningsman är denne istället delgivningsmottagare, se 18 kap. 1 a § ärvdabalken (1958:637).
Intet att förglömma att ett befullmäktigat ombud också kan vara behörig att ta emot en uppsägning, se NJA 1979 s. 94.
Hyresvärden kan även säga upp hyresavtalet genom att lämna in en ansökan om stämning till domstol med yrkande om att hyresförhållandet ska upphöra eller hyresgäst ska avhysas. Ansökan fungerar som en uppsägning och hyresgästen anses delgiven när hyresgästen delgivits ansökan av domstolen.
Samma sak gäller även vid ansökan om avhysning enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning, se 12 kap. 8 § sjätte stycket jordabalken. För att ansökan ska ha samma funktion som uppsägning förutsätts att delgivningen skett på korrekt sätt.
Eftersom det är hyresvärden som, vid hyresgästens bestridande, bär bevisbördan för att hyresgästen har delgivits på korrekt sätt, är det oerhört viktigt att hyresvärden har koll på delgivningsförfarandet, alternativt att hyresvärden anlitar en delgivningsfirma som ska säkerställa detta.
Bevisningen som ges in till domstol vid en tvist är ofta i form av skriftlig bevisning så som delgivningsunderlag. I sällsynta fall kan det även ske genom muntlig bevisning av den som utfört delgivningen.
Följden av att hyresvärdens delgivning bedöms vara bristfällig är att uppsägningen är ogiltig. Beroende på hur långt gången processen är, kan det även leda till att hyresgästen har rätt till skadestånd, att hyresvärden förlorar rättegången och blir skyldig att ersätta hyresgästen för dennes rättegångskostnader.
Som framgått kräver delgivning av hyresvärdens uppsägning av lokalhyresavtal noggrannhet och kunskap om delgivningsförfarandet – vilket inte är okomplicerat. I många fall motiverar detta att hyresvärden anlitar advokat för biträde i dessa frågor.
Det finns flera olika sätt att delge en hyresgäst, och metodvalet bör styras av omständigheterna i den enskilda situationen. Hyresvärden behöver inte nödvändigtvis anlita en stämningsman det första denne gör, men bör inte heller avvakta länge ifall behovet skulle finnas. I samband med att delgivningsfrågan aktualiseras bör hyresvärden alltid ha i åtanke att samla och säkerställa bevisning för delgivningsförfarandet, då det i framtiden kan komma att ha avgörande betydelse i en tvist. I många fall kan detta vara den avgörande faktorn för om hyresvärden är fast i ytterligare en förlängningsperiod om flera år – eller om utgången i en tvist blir gynnsam.
Konsekvenserna av en bristfällig delgivning kan vara betydande. För att minimera risken för detta rekommenderas hyresvärden agera i god tid för det fall omtag behöver ske, att alltid kontrollera vem hyresgästen är och dennes adress samt hemvist, och om hyresgästen är en juridisk person att kontrollera vem som är delgivningsmottagare. Vidare bör hyresvärden överväga delgivningsmetoden noggrant samt dokumentera delgivningen. Om hyresvärden beslutar att anlita delgivningsfirma bör detta ske i god tid så att delgivningen hinner ske innan en ny förlängningsperiod börjar, för det fall uppsägningen ska ske till hyrestidens utgång.
[1] Victorin, Anders; Badur, Assur; Flodin, Jonny; Hager, Richard; Kommersiell hyresrätt, 2017, JUNO
Version 4, sid. 43‑45.
[2] Edling, Thomas, Jordabalken (1970:994) 12 kap. 8 §, avsnitt 2.7.2 Delgivningsmottagare enligt
delgivningslagen, Lexino 2025-12-01 (JUNO).