Som hyresvärd händer det att man hamnar i situationer där man misstänker att en hyresgäst använder sin lägenhet för brottslig verksamhet. Vad kan vara bra att tänka när det händer och vilka åtgärder kan vidtas? Experten Anna Lidholm på Landahl Advokatbyrå ger råd.

---

En hyresvärd kan förverka hyresrätten (säga upp den i förtid) om lägenheten eller utrymme som hör till den används för att begå allvarlig brottslighet eller begå brott vanemässigt eller i större omfattning. Att lägenheten används för brottslighet innebär att den ska ha karaktär av ett hjälpmedel eller vara en förutsättning för brottsligheten, till exempel då lägenheten används för att förvara vapen eller narkotika.

Annan brottslighet som kan leda till förverkande är till exempel koppleri, samröre med terroristorganisation, främjande av olovligt spel och vissa sexualbrott. Även brott mot närstående kan föranleda förverkande eftersom ett sådant användande kan bidra till otrygghet för andra boende.

Det krävs inte att hyresgästen själv använder lägenheten för att begå brott för att ett förverkande ska kunna bli aktuellt. Hyresgäster är nämligen skyldiga att se till att andra som vistas i lägenheten inte heller använder den för att begå brott.

Lagen prövad i maj 2025 – mamman uppsagd

Genom lagändringar som trädde i kraft den 1 juli 2024 utökades hyresvärdars möjligheter att säga upp hyresgäster som använder sina lägenheter för brott och i maj 2025 prövade Hyresnämnden i Malmö de nya, skärpta reglerna. Bakgrunden var att en hyresvärd sagt upp en kvinnas hyresrätt sedan polis hittat en stor mängd handgranater, automatvapen, ammunition och narkotika i hennes lägenhet. Kvinnan hävdade att hon inte kände till att hennes son – som inte bodde på adressen – hade förvarat vapnen och narkotikan där.

Hyresnämnden fann dock att kvinnan inte kunde undgå ansvar genom att hänvisa till okunskap om hur det låg till. Skälen var att lägenheten hade använts för allvarlig brottslighet och därmed brott med högt straffvärde. Det var dessutom styrkt att lägenheten hade använts för att begå denna allvarliga brottslighet då det fanns en fällande brottmålsdom mot sonen. Hyresavtalet förlängdes därför inte.

Kvinnan överklagade beslutet till Svea hovrätt där utgången blev densamma som i hyresnämnden. Hovrättens skäl för beslutet överensstämmer i huvudsak med hyresnämndens. Hovrätten gjorde dock bedömningen mot bakgrund av de äldre reglerna eftersom brottet skedde innan den 1 juli 2024.

Vad behöver en hyresvärd tänka på?

• Bevisning är avgörande: Hyresvärden behöver kunna styrka de omständigheter som åberopas till grund för att hyresavtalet ska upphöra. I praktiken innebär detta ofta att det behövs en fällande brottmålsdom, precis som i fallet från Hyresnämnden i Malmö. Bygg upp goda kontakter med polis och socialtjänst för att få tillgång till relevant information.
• Tänk på tidsfristerna: Hyresavtalet måste sägas upp inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om att lägenheten används för brott. Under vissa förutsättningar går det dock att vänta upp till sex månader efter att en brottmålsdom vunnit laga kraft.
• Barnets bästa: Om barn bor i lägenheten ska barnets bästa beaktas enligt barnkonventionen. En intresseavvägning mellan barnets bästa och andra boendes trygghet måste göras.
• Informera de boende: Gå ut med information om vilka åtgärder ni vidtar. Det ökar kunskapen om vad som kan leda till förverkande och skapar trygghet genom att visa att hyresvärden tar problemen på allvar. Tänk också på att hyresvärdar som arbetar aktivt med trygghetsfrågor ska kunna få tillgodoräkna sig detta vid hyressättningen – så ert arbete lönar sig på flera sätt.
• Dokumentera allt: Spara alla incidenter, klagomål från grannar och kontakter med myndigheter men tänk på att dataskyddsförordningen måste följas och att det måste finnas en rättslig grund för behandling av personuppgifter.
• Kom ihåg: Även om de nya reglerna ger utökade möjligheter att agera vid brottslighet, är beviskraven fortfarande höga. Uppstår osäkerheter är det alltid bättre att söka professionell juridisk hjälp än att riskera felaktiga åtgärder.

 

---

Till artikeln på Förvaltarforum