Landahls medarbetare Cecilia Stenfalk ger råd på Förvaltarforum om när du ska säga upp lokalhyresavtal.
Eftersom det är vanligt att lokalhyresavtal ska sägas upp senast den 31 december med nio månaders uppsägningstid till den 30 september året efter, kommer jag i den här artikeln att kort redogöra för de olika uppsägningstyperna och vad man bör tänka på som hyresvärd om man står inför att säga upp ett lokalhyresavtal. I den här artikeln tar jag bara upp uppsägningar till hyrestidens utgång. Uppsägning på grund av förverkande kommer jag inte att behandla alls.
Uppsägning av lokalhyresavtal är snårigt och omfattande. Det går därför inte att belysa alla olika frågeställningar som kan bli aktuella, men här följer några av de frågeställningar en hyresvärd måste beakta inför en uppsägning till hyrestidens utgång.
Lokalhyresavtalen gäller alla andra lägenheter i hyreslagens bemärkelse än de som inte har hyrts ut för att helt eller inte till en oväsentlig del användas som bostad.
Lokalhyresavtalen kan löpa på bestämd eller obestämd tid. Om hyrestiden är bestämd är det vanligt att den är 3, 5 eller 10 år, men den kan även vara kortare eller längre – som längst 25 år inom detaljplanerat område. Ett avtal på obestämd tid, ett tillsvidareavtal, ska sägas upp för att upphöra att gälla. Här gäller att uppsägningstiden är minst 9 månader, om inte parterna har avtalat om en längre uppsägningstid.
Den lagstadgade uppsägningstiden för lokalhyresavtalen är som huvudregel minst 9 månader om hyresavtalet har varat längre än 9 månader. Om hyrestiden är kortare anges i 4 § hyreslagen de kortare uppsägningstider som är tillåtna för parterna att avtala om. Vanligast är att uppsägningstiden för de flesta lokalhyresavtal är 9 månader, om inte parterna har avtalat om längre uppsägningstid.
Grundläggande är också att lokalhyresavtalet inte kan sägas upp till någon annan tidpunkt än till hyrestidens utgång. Parterna ska kunna förlita sig på att det avtal man har kommit överens om gäller under löptiden.
Lokalhyresgästen har vad som kallas ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen kan bli tvungen att flytta från lokalen men i så fall kan ha rätt till ekonomisk kompensation för att denne var tvungen att flytta. Det gäller både i fall av uppsägning för avflyttning och för villkorsändring, om parterna inte kommer överens om villkoren för förlängning och hyresvärdens krav är oskäliga eller i strid med god sed i hyresförhållanden. Skadeståndet är minimum en årshyra och maximalt marknadsvärdet av hyresgästens rörelse, om denne väljer att inte flytta utan att lägga ner sin rörelse helt. Hyresgästen har rätt till minimiskadeståndet enligt lag, men om hyresgästen kan bevisa att den skada som hyresgästen lider är större har denne rätt till skadestånd för
Marknadsvärdet av hyresgästens rörelse kan i värsta fall uppgå till betydande belopp, varför det finns stor anledning för hyresvärden att noga förbereda uppsägningen och överväga de risker som är kopplade till den.
Ett lokalhyresavtal kan till hyrestidens utgång sägas upp antingen
När hyresvärden säger upp för att ändra villkoren innebär det att hyresvärden tänker sig att hyresförhållandet ska fortsätta, men att vissa villkor ska ändras. Det vanligaste är att hyresvärden vill höja hyran och kanske som följdändring justera basåret i indexklausulen. I princip alla villkor i avtalet kan vara föremål för villkorsändring, men vanligast är hyran, hyresavtalets löptid, vem som står för fastighetsskatt, driftskostnader eller underhållsansvar.
Så länge de villkor som hyresvärden vill ändra inte är oskäliga eller annars står i strid med god sed i hyresförhållanden, löper hyresvärden ingen risk för skadestånd med anledning av uppsägningen. Om däremot hyran är för hög (inte marknadsmässig) eller något villkor som begärs för förlängning är oskäligt, är hyresvärden skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen om parterna inte kan enas om villkoren för förlängning till dess att hyrestiden går ut och hyresgästen därför flyttar från lokalen.
Om en hyresvärd behöver ta tillbaka lokalen av någon anledning kan hyresvärden i stället skicka en uppsägning för avflyttning. Utgångspunkten är då i stället att hyresgästen har rätt till skadestånd för att denne måste lämna tillbaka lokalen, om inte vissa särskilda förutsättningar är för handen. Dessa räknas upp i lagtexten och är
Inför den här typen av uppsägning bör hyresvärden noga överväga de risker som är förknippade med att säga upp lokalhyresavtalet. Hyresvärden bör utreda bland annat vilka eventuella ersättningslokaler som denne kan anvisa, om det finns möjlighet att erbjuda hyresgästen ett kortare anstånd med avflyttningen eller någon slags ekonomisk kompensation. Om det senare skulle bli en skadeståndstvist som följd av avflyttningsuppsägningen, har hyresvärden möjlighet att förbättra sin position i tvisten genom att erbjuda dessa saker till hyresgästen.
Uppsägningstiderna. Det är viktigt att ha koll på uppsägningstiderna. Här gäller det att läsa hela avtalet inklusive eventuella tidigare tilläggsavtal där sådana kan ha ändrats. Missar man en uppsägningstid löper annars avtalet vidare en hyresperiod till och hyresvärden får antingen vänta eller försöka förhandla med hyresgästen, men då med befarat sämre förhandlingsposition. En annan sak är att den uppsägningstid som parterna har avtalat om bara gäller om den är förenlig med hyreslagens bestämmelser – hyreslagens regler går nämligen alltid före om de är till hyresgästens fördel. Det innebär att hyresvärden inte kan avtala sig till ”bättre”, d v s kortare i det här fallet, uppsägningstid än vad hyreslagen föreskriver. Hyresgästen kan däremot genom avtal ha fått en kortare uppsägningstid än de som hyreslagen anger.
Delgivning. När det är hyresvärden som skickar uppsägningen måste den också delges hyresgästen utan undantag. Det är hyresvärden som har bevisbördan för att delgivning har skett på rätt sätt och med rätt delgivningsmottagare. Det räcker i och för sig med att en behörig företrädare för bolaget undertecknar uppsägningshandlingen, vilket man i många fall kan lösa genom att boka ett möte med hyresgästen. Om hyresvärden emellertid misstänker att det kan bli svårt att ordna ett sådant möte eller vill säkerställa bevisning om delgivning, brukar delgivning ske med hjälp av en delgivningsman. Ett tips är att påbörja arbetet med uppsägningen i tid så att tiden inte behöver ta slut för delgivning.
Besittningsskyddsavstående. En lokalhyresgäst kan under vissa förutsättningar avstå från sitt indirekta besittningsskydd. En överenskommelse om avstående ska dokumenteras i en särskilt upprättad handling. Den får alltså inte ligga i någon bilaga till hyresavtalet. Om hyresförhållandet inte har varat längre än 9 månader måste överenskommelsen dessutom godkännas av hyresnämnden. Man bör vara uppmärksam på hur avståendeavtalet är utformat så att det får den giltighet man avsett. I vissa fall är avståendet tidsbegränsat till t ex 5 år från tillträdet och då får man som hyresvärd se upp så att den tiden inte passeras.
Uppsägningens utformning. En uppsägning är mycket formbunden. Det är viktigt att rätt parter, adresser, tider m m anges. En uppsägning som skickas till en hyresgäst med indirekt besittningsskydd måste dessutom innehålla ett meddelande om att hyresgästen har möjlighet att hänskjuta tvisten om uppsägningen (villkorsändringen eller avflyttningsuppsägningen) till hyresnämnden för medling om hyresgästen inte går med på att flytta utan att ha kvar sin rätt till skadestånd enligt 58 b § hyreslagen. Om uppsägningen inte är korrekt utformad riskerar den att vara ogiltig.
Marknadshyran – vad är den? Om hyresvärden vill höja hyran måste han bilda sig en uppfattning om marknadshyran på orten, d v s den hyra som lokalen kan antas betinga vid hyrestidens utgång på den öppna marknaden. Marknadshyran bestäms med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Lokalerna ska vara i grova drag jämförbara med avseende på lokaltyp (kontor, butik, etc), läge, storlek och standard m m. Många faktorer vägs in i jämförelsen. Hyresvärden kan genom att samla uppgifter om jämförelsematerial, ringa in den hyra som kan begäras för förlängning av hyresförhållandet. Begär hyresvärden en hyra som ligger över marknadshyran riskerar hyresvärden skadeståndsskyldighet. Därför är det viktigt att överväga detta vid villkorsuppsägning.
Sammanfattningsvis är det en mängd frågor som hyresvärden behöver fundera över när denne står inför en uppsägning av en lokalhyresgäst. Rådet är därför att börja i god tid så att de överväganden som behöver göras hinns med och delgivning kan ske innan uppsägningstiden passerats.