24 november 2021
Marianne Montelius har skrivit ett expertsvar på Förvaltarforum i frågan.
Svar: Frågan kan tyckas märklig för svaret borde utan tvekan vara att det självklart alltid en fördel. Men så enkel är inte juridiken. För er som inte är så insatta i besiktningar följer här en kort beskrivning hur det ofta går till.
Ofta beställer någon av parterna en överlåtelsebesiktning inför en fastighetsöverlåtelse som en besiktningsman utför och därefter tillhandahålls i vart fall uppdragsgivaren ett protokoll från besiktningen och det vanliga är att båda parter får del av protokollet.
I merparten av alla överlåtelsebesiktningar upptäcker besiktningsmannen något som kan anmärkas på. Det kan vara allt ifrån en felaktigt installerad golvbrunn i ett våtrum, att det finns indikation på fukt på vinden eller grunden.
Som en parentes vill jag nämna att säljare och köpare ibland bestämmer att säljaren av fastigheten ska åtgärda de fel som upptäckts före tillträdet. Ett sådant förfarande är inte att föredra och är dessutom riskfyllt.
Oavsett om säljaren anlitar en entreprenör eller utför arbetet själv finns risk för att tvist uppstår om utförandet.
Det är en betydligt bättre lösning att antingen sätta ner köpeskillingen med motsvarande summa som det skulle kosta att åtgärda felen så att köparen efter tillträdet antingen kan anlita en egen entreprenör och få ett avtalsförhållande med entreprenören eller åtgärda felen själv.
Det viktiga är att säljaren inte ska bli inblandad i fel som köparen kände till vid köpet.
Tillbaka till kärnfrågan. Huvudregeln är att de fel som en besiktningsman noterar i ett protokoll kan mycket sällan vara ett så kallat dolt fel i juridisk mening.
Ibland har besiktningsmannen noterat att en konstruktion utgör en risk och ibland rekommenderas en fortsatt teknisk undersökning.
I dessa situationer blir det svårt för köparen att nå framgång med ett krav om ”dolt fel” mot säljaren.
Det förekommer situationer som är lite speciella då en del av fastighetens byggnad inte är möjlig att undersöka på grund av att utrymmet är dolt som exempelvis en vind som saknar inspektionslucka eller en grund som inte går att inspektera.
Det är i de här situationerna besiktningsmannen som styr över vem av säljaren och köparen som är ansvarig för eventuella fel som inte var möjliga att undersöka beroende på vad han/hon skriver i protokollet.
Det korrekta är att besiktningsmannen ska skriva att utrymmet inte var möjligt att undersöka. Punkt. Det betyder att säljaren är ansvarig för fel som framkommer om det inte var förväntat eller annan anledning som vi inte kan fördjupa oss i här.
Ibland skriver dock besiktningsmannen i stället att utrymmet inte var möjligt att undersöka och rekommenderar utan anledning, det vill säga utan att det ser ut att vara något fel, en fortsatt teknisk undersökning.
Med anledning av köparens undersökningsplikt får köparen därmed en utökad undersökningsplikt som innebär att om köparen inte gör en mer omfattande undersökning, blir ansvaret köparens.
Svaret på om det är bra eller inte beror såklart på om man är säljare eller köpare. Lagstiftarens syfte har dock knappast varit att en besiktningsman ska kunna förflytta det juridiska ansvaret.