Expertkommentar i Blendow Lexnova av Rune Thomsson, jurist hos Landahl
En lokalhyresgäst som blir kontraktsenligt uppsagd till hyrestidens utgång har ett s.k. indirekt besittningsskydd. Innebörden av detta är att hyresgästen alltid måste flytta, om man inte träffar ett nytt hyresavtal, men att hyresgästen i stället har rätt till ersättning för den skada som han drabbas av på grund av att han måste lämna lokalen. En förutsättning för att ersättning ska utgå är dock att hyresvärdens vägran att förlänga hyresavtalet inte är obefogad. I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) anges ett antal situationer då hyresvärden har befogad anledning att inte gå med på en förlängning av hyresavtalet. En av dessa är då hyresvärden sagt upp hyresavtalet därför att huset ska rivas. En annan är när huset ska byggas om. Hyresvärden kan i dessa fall undgå skadeståndsansvar bland annat om han anvisar en godtagbar ersättningslokal.
Bortsett från fall då hyresavtalet innehåller en rivnings- eller ombyggnadsklausul är alltså hyresvärden skyldig att anvisa en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen, om han ska gå fri från ersättningsskyldighet (se 57 § första stycket 2 och 3 hyreslagen). I kravet på anvisning ligger för det första att ersättningslokalen ska stå till hyresgästens förfogande vid tidpunkten för avflyttningen, dvs. antingen den dag hyrestiden löper ut eller den dag ett eventuellt uppskov med avflyttningen upphör. I anvisningsskyldigheten ligger vidare att den information som hyresvärden ska lämna är tillräckligt specifik. Det innebär att uppgifter ska lämnas om lokalens adress, storlek och hyra samt om vem hyresgästen kan vända sig till för att förhandla om hyresvillkoren. Allmänna hänvisningar till annonser om lokaler att hyra är inte tillräckligt (se Holmqvist och Thomsson, Hyreslagen En kommentar, 10 uppl. 2013 s. 713). Att kravet på precis information går ganska långt framgår av Svea hovrätts avgörande den 30 april 2008 i mål T 8125-07. Enbart hyresgästens negativa inställning på grund av lokalernas läge ansågs inte befria hyresvärden från skyldigheten att lämna mer specifika uppgifter om lokalerna. Hyresvärden blev skadeståndsskyldig. Skulle det råda tvist om huruvida någon anvisning överhuvud taget har skett torde hyresvärden ha bevisbördan för detta.
Om hyresvärden anvisar en lokal innan skyldigheten att flytta inträtt för hyresgästen, kan hyresvärden bli tvungen att hålla lokalen för hyresgästens räkning och betala hyra, eftersom hyresvärden inte kan kräva att hyresgästen, utan att parterna är överens om detta, flyttar vid någon annan tidpunkt än som angetts ovan. Det kan naturligtvis bli kostsamt för hyresvärden. I ett sådant läge bör hyresvärden kräva besked av hyresgästen om den erbjudna lokalen godtas eller inte. Tackar hyresgästen nej till erbjudande innebär detta inte att lokalen inte ska anses ha blivit anvisad. Motsvarande gäller om hyresgästen inte svarar eller inte lämnar besked inom skälig tid. Vid dessa förhållanden saknar det betydelse att lokalen inte längre finns tillgänglig vid tidpunkten för avflyttning. För närmare belysning av denna fråga kan hänvisas till Stockholms tingsrätts dom den 18 november 2010 i mål T 17061-08 där anvisning av godtagbar lokal ansågs ha skett trots att lokalen inte längre stod till hyresgästens förfogande. Hyresgästens skadeståndstalan ogillades. Tingsrättens dom stod fast då varken hovrätten eller HD meddelade prövningstillstånd.
Någon tidpunkt då anvisningsskyldigheten senast ska vara fullgjord finns inte föreskriven i lagen (se angiven kommentar till hyreslagen s. 715). Frågan har heller inte närmare berörts i förarbetena. Att en anvisning ska ske i rimlig tid så att hyresgästen före avflyttning har möjlighet att göra en tillfredsställande bedömning av erbjudandet får dock anses självklart. Om hyresvärden varit aktiv och i god tid anvisat lokaler, dock utan att någon uppgörelse kommit till stånd, kan detta leda till att ett erbjudande om ersättningslokal som lämnas i ett sent skede ändå får anses ha gjorts i tid. Har ett medlingsärende anhängiggjorts i hyresnämnden torde anvisning kunna ske så länge medlingen pågår. Men även då gäller att erbjudandet ska ske i rimlig tid. En hyresvärd som efter uppsägningen förhåller sig passiv och vare sig tar fram förslag på alternativa lokaler eller förhandlar med hyresgästen men som i ett sent skede lämnar ett erbjudande om ersättningslokal riskerar att en sådan sen anvisning inte anses ha lämnats i tid.
Anvisningsskyldigheten kan bortfalla om hyresgästen själv skaffar en godtagbar ersättningslokal. Detta framgår av NJA 1989 s. 824. HD uttalar där att med hänsyn till reglernas syfte måste anses att, om hyresgästen själv har skaffat en lokal med vilken han skäligen skulle ha fått åtnöjas om den anvisats av hyresvärden, hyresgästen inte kan grunda något ersättningsanspråk på en underlåtenhet från hyresvärdens sida att därefter anvisa honom en ny lokal. Som framgår av domen gäller dock inte generellt att hyresvärdens ersättningsskyldighet bortfaller enbart på den grunden att hyresgästen själv lyckats skaffa en godtagbar lokal. Omständigheterna kan vara sådana att en ersättningsskyldighet ändå aktualiseras, t.ex. på grund av sådan passivitet som nyss berördes.
Utgångspunkten för bedömningen av frågan om huruvida en anvisad lokal är godtagbar för hyresgästen eller inte är att hyresgästen ska ha ungefär samma möjligheter att driva sin verksamhet i den anvisade lokalen som i den från vilken han blivit uppsagd (se angiven kommentar s. 715 f.). Det handlar då i första hand om att se på faktorer som läge, storlek och utformning. När det gäller hyran kan hyresgästen inte kräva att hyran för en anvisad lokal ska vara likvärdig med hyran för den lokal som hyresgästen lämnar. Det krav hyresgästen kan ställa är att hyran ska vara skälig, dvs. inte överstiga marknadshyran för lokalen. I avvaktan på att en ny byggnad uppförs eller att en ombyggnad genomförs kan anvisningsskyldigheten fullgöras genom erbjudande av provisoriska lokaler, på vilka kraven inte kan ställas lika högt som annars (se angiven kommentar s. 713 ff.).
I ett ganska nyligen avgjort mål i Svea hovrätt om skadestånd var frågan främst om en erbjuden ersättningslokal var lägesmässigt godtagbar. En hyresgäst, som bedrev frisörverksamhet i en lokal vid Sveavägen i centrala Stockholm, hade blivit uppsagd på grund av att huset skulle byggas om. Hyresgästen erbjöds en ersättningslokal vid Klara Norra Kyrkogata, också i centrala Stockholm och bara ett par kvarter från Sveavägen. Hyresgästen hade tackat nej till erbjudandet och anförde framför allt att ersättningslokalens läge inte var godtagbart då den låg undanskymt jämfört med den tidigare förhyrda lokalen som var belägen vid en huvudgata med hög trafikintensitet. Hennes verksamhet, som till större delen var beroende av drop in-kunder, skulle enligt henne därmed inte ha kunnat bedrivas i den erbjudna lokalen. Hyresgästen gjorde även invändning mot ersättningslokalens utformning.
Tingsrätten, i vars bedömning hovrätten instämde, anförde att en frisörverksamhet inte kunde anses vara en sådan verksamhet som typiskt sett är beroende av ett så pass vältrafikerat läge som lokalen vid Sveavägen hade. Ersättningslokalens läge var inte heller sådant att frisörverksamhet inte hade kunnat bedrivas i den. Enbart lokalens läge innebar därmed inte att den anvisade lokalen inte var att anse som en godtagbar ersättningslokal. I övrigt konstaterade tingsrätten att standarden var högre i ersättningslokalen jämfört med ursprungliga lokalen och vidare att ersättningslokalen hade erbjudit bättre skyltningsmöjligheter. Såväl tingsrätt som hovrätt fann att lokalen var sådan att hyresgästen skäligen kunnat nöja sig med den. Hyresgästens skadeståndstalan ogillades. Svea hovrätts dom meddelades den 1 mars 2013 i mål T 3732-12. Domen har överklagats till HD.
Man kan känna viss förståelse för hyresgästens farhågor om att bedriva sin verksamhet i en lokal som inte hade lika exponerat läge som den förra lokalen, men domstolarna ansåg alltså att verksamheten som sådan inte var av den arten att den var beroende av att ligga vid en mer trafikerad gata för att locka till sig kunder. En fråga man därvid kan ställa sig är vem som har bevisbördan i fråga om godtagbarheten. Ska hyresvärden visa att ersättningslokalen är godtagbar eller ska hyresgästen visa att den inte är godtagbar? Enligt min mening ligger det närmast till hands att lägga bevisbördan på hyresgästen; han eller hon är den som bäst känner sin verksamhet och under vilka förutsättningar den kan bedrivas.
I enlighet med detta och vad som anförts i det föregående kan den sammanfattningen göras att hyresvärden har bevisbördan för att anvisning av en ersättningslokal har skett och hyresgästen för att ersättningslokalen inte är godtagbar.
I medlingsärenden hos hyresnämnd som föranletts av uppsägning på grund av rivning eller ombyggnad ska, om part begär det, hyresnämnden yttra sig om godtagbarheten av en anvisad ersättningslokal (12 a § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Yttrandet har s.k. presumtionsverkan i en eventuell efterföljande ersättningsprocess. Detta innebär att yttrandet får frångås endast om det är uppenbart att hyresnämndens yttrande är felaktigt (57 a § hyreslagen). I den tvist som föranledde den i det föregående angivna domen av Stockholms tingsrätt i mål T 17061-08 hade hyresn
ämnden avgett yttrande om lokalens godtagbarhet trots att den inte längre stod till hyresgästens förfogande. Det har emellertid förekommit att hyresnämnd har avslagit en hyresvärds begäran om yttrande om godtagbarhet när ersättningslokalen redan varit uthyrd vid tidpunkten för ett yttrande av hyresnämnden. Skälet för avslag tycks ha varit att yttrandet inte kan leda till någon förlikning, eftersom lokalen inte längre står till hyresgästens förfogande. Skälet kan enligt min mening ifrågasättas. Syftet med reglerna om yttrande är inte bara förlikning.
Ett yttrande har som framgått även en stor betydelse i en eventuell skadeståndsprocess. En inte ovanlig situation är ju att hyresgästen tackar nej till en erbjuden ersättningslokal och att den därefter inte längre står till hyresgästens förfogande. Om hyresnämnden ändå prövar godtagbarheten bör den omständigheten att lokalen inte längre är tillgänglig inte påverka bedömningen om lokalen är godtagbar eller inte, förutsatt att lokalen skulle ha stått till hyresgästens disposition om denne inte tackat nej till den.
En näraliggande fråga är om hyresnämnden kan yttra sig om godtagbarheten efter hyrestidens utgång. Praxis när det gäller yttrande om marknadshyra har utvecklats därhän att hyresnämnderna inte avger yttrande i en sådan situation. Skälet är detsamma som berörts ovan, dvs. någon förlikning är inte längre möjlig. I en tvist för några år sedan vid Göteborgs tingsrätt och därefter vid Hovrätten för Västra Sverige om skadeståndsskyldighet aktualiserades frågan om denna princip även skulle tillämpas när hyresnämnden har att avgöra fråga om erbjuden ersättningslokals godtagbarhet. Domstolarna konstaterade att det i fråga om en ersättningslokal är godtagbar eller inte som regel är klart mellan parterna att hyresförhållandet inte kan förlängas och att hyresnämndens medlingsförfarande då i första hand kommer att inriktas på frågan om hyresvärden har kunnat erbjuda hyresgästen en godtagbar ersättningslokal. Enligt domstolarna är det i sådant fall främst praktiska skäl som motiverar ett yttrande från hyresnämnden; den uppsagda lokalen kan t.ex. ha rivits eller byggts om vid tiden för skadeståndsprocessen. En besiktning av hyresnämnden utgör i sådana fall enligt domstolarna det bästa bevismedlet. När det å andra sidan gäller fråga om marknadshyra är enligt domstolarna avsikten med yttrandet att tvinga fram en bättre utredning och att ge parterna ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras för att få hyresförhållandet förlängt. När hyrestiden löpt ut faller enligt domstolarna förutsättningarna för en förlikning och så även möjligheten till förlängning. Skäl för hyresnämnden att yttra sig över marknadshyran finns därför enligt domstolarna inte utan denna fråga kan lika gärna avgöras av domstol i en eventuell efterföljande process. Mot denna bakgrund fann domstolarna i detta fall att hyresnämnden hade haft rätt att yttra sig över erbjuden ersättningslokals godtagbarhet trots att hyreskontraktet hade upphört att gälla vid tidpunkten för hyresnämndens yttrande. Hyresvärden blev inte skadeståndsskyldig. Målet fördes till HD som meddelade prövningstillstånd (mål T 2375-07 ). Målet i HD avskrevs dock, eftersom parterna träffade en förlikning.
För egen del är jag beredd att instämma i domstolarnas bedömning så långt att ett yttrande efter hyrestidens utgång bör kunna avges i fråga om en erbjuden lokals godtagbarhet. Däremot kan sättas ett frågetecken för om den praxis som utvecklats i fråga om marknadshyresyttrande är riktig. Även i sådana fall borde yttrande kunna avges efter hyrestidens utgång. Detta har jag dock inte möjlighet att närmare gå in på i detta sammanhang.