Riskerna med fastighetsaffärer är stora och fallgroparna är många, om man inte har koll på lagregler och praxis. Vad händer om köparen inte betalar handpenningen i tid, varför bör säljaren inte åtgärda fel som upptäcks vid överlåtelsebesiktningen eller låta köparen förvara egendom på fastigheten före tillträdet, vad händer om en part avlider mellan kontrakt och tillträde – och kan förekomsten av råttor och dräneringsproblem räknas som dolt fel? Marianne Montelius och Sebastian Törnqvist analyserar situationer som ofta uppkommer vid köp och försäljning av fastighet, och ger praktiska tips om hur viktiga frågor bäst kan lösas.
För många människor är köp av en fastighet ett av de största köpen man gör i livet. Kanske köper man den mysiga villan för barnen att växa upp i, eller det där landstället precis vid vattnet som man velat köpa i många år.
Oavsett vad det är för fastighet man köper, rör det sig inte sällan om stora belopp och ett stort ansvar. Det är därför mycket viktigt att man som både köpare och säljare förhåller sig till, och är införstådd med de lagregler och den praxis som finns på området för att få en trygg och säker fastighetsaffär.
I samband med en fastighetsaffär kan ett oändligt antal scenarion tänkas uppkomma. Denna expertkommentar gör naturligtvis inte anspråk på att beröra alla dessa, utan syftar snarare till att vara en praktisk guide för den som går i köp- eller säljtankar och redogöra för vilka situationer som då bör undvikas.
Handpenning
I de flesta fastighetsaffärer ingås ett köpekontrakt mellan parterna som stipulerar att handpenning ska erläggas en eller ett par dagar efter det att köpekontraktet ingåtts. Den resterande köpeskillingen ska oftast erläggas i samband med att köparna tillträder fastigheten.
Ibland ingås ett köpekontrakt relativt lång tid innan den beräknade tillträdesdagen. Hur ska en säljare agera om köparen inte erlägger den avtalade handpenningen? Har säljaren då rätt att häva köpet eller begära köpets återgång och sälja till någon annan spekulant utan risk för obehagliga juridiska konsekvenser? Svaret på den senare frågan är nej. För det fall en köpare inte erlägger den avtalade handpenningen måste säljaren invänta tillträdesdagen för att häva köpet, för att inte själv riskera att bli skadeståndsskyldig på grund av kontraktsbrott.
Ponera att köparen sedan kommer och påstår att han eller hon hade för avsikt att betala hela köpeskillingen på tillträdesdagen och kan visa att påståendet är högst troligt. Om säljaren ensidigt har hävt köpet på grund av utebliven handpenning, kan säljaren anses skadeståndsskyldig mot köparen och/eller så kan köparen inge stämningsansökan och kräva fullföljd av köpet – vilket innebär en långdragen domstolsprocess som omöjliggör en omförsäljning av fastigheten fram till dess att tvisten avslutats genom lagakraftvunnen dom eller förlikning. Detta innebär att säljaren måste invänta tillträdesdagen (som kan ligga långt fram i tiden) för att se om köparen betalar hela köpeskillingen på tillträdesdagen. Om köparen inte kommer till tillträdet och säljaren därför häver köpet ensidigt, är tidigare spekulanter förmodligen inte längre intresserade och säljaren kan drabbas av dubbla boendekostnader och kan även få problem med lån etc. Ansvarig fastighetsmäklare har rätt till full provision (om inte något annat avtalats) och säljaren måste börja om, med en ny försäljning. Provisionen kan säljaren visserligen kräva som skadestånd av köparen på grund av köparens kontraktsbrott – men det kan vara en lång process.
Hur gör man som säljare för att undvika denna tråkiga, och ofta dyra, situation som målats upp ovan? Förslagsvis läggs det till en klausul i köpekontraktet som ger säljaren rätt att begära köpets återgång omgående om köparen inte betalar handpenningen i tid. På så sätt ges säljaren en avtalsenlig möjlighet att ta sig ur försäljningen för det fall köparen inte erlägger handpenningen.
Ovan beskrivs en möjlighet för säljaren att snabbt begära köpets återgång. Vad är det då för skillnad på återgång respektive hävning av köp? Det är relativt vanligt även bland advokater, att man blandar ihop begreppen – som båda tar sikte på att ett köp/försäljning inte ska fullföljas.
En begäran om återgång innebär att part har rätt att utan skadeståndspåföljd (eller annan påföljd) med stöd av ett villkor begära att försäljningen/köpet inte ska fullföljas och det blir därmed inte fråga om ett kontraktsbrott.
En hävning av ett köp är däremot ett kontraktsbrott då det inte finns något villkor att åberopa som stöd för sin begäran. Parterna kan dock vara överens om att ett köp hävs av olika anledningar. Om parterna inte kommit överens om annat, innebär en hävning möjlighet till skadestånd.
När köparen och säljaren checkat av undertecknandet av köpekontrakt samt erläggande av handpenning kan nästa problem uppstå. Köparen kanske påtalar att han eller hon gärna vill komma in innan tillträdesdagen och ställa in några saker. Det kan röra sig om allt från flyttkartonger med kläder till större möblemang. Ofta vill säljaren visa på ”good-will” och säger att det självklart går bra att lämna saker innan tillträdesdagen.
Vad händer då om det uppstår en vattenläcka och sakerna som lämnats innan tillträdesdagen förstörs eller det sker ett inbrott? Vem ska stå som ansvarig för skadorna på de lämnade sakerna? Respektive persons hemförsäkring har med stor sannolikhet undantag i försäkringsvillkoren och det kan bli problem med att få ersättning för skador/förlust.
Rådet till parterna är därför att ha tålamod till tillträdesdagen och säljaren bör avböja att köparen förvarar saker hos säljaren innan tillträdesdagen. Om säljaren trots ovanstående råd går med på att förvara köparens tillhörigheter innan tillträdesdagen ska ett separat avtal upprättas som tydligt klargör vem det är som står risk för de förvarade tillhörigheterna samt att parterna ska vara medvetna om problematiken som kan uppstå avseende hemförsäkringen.
Snarlik problematik kan uppstå om säljaren tillåter köparen att påbörja om- eller tillbyggnation. Tänk dig situationen att en säljare har förvärvat nytt boende och därför tömt stora delar av fastigheten och fysiskt redan har flyttat. Köparen påbörjar renovering före tillträdet och hittar under renoveringen vissa fel.
Vem ska ansvara för dessa fel? Svaret på frågan är inte helt enkel och får avgöras från fall till fall, men det kommer oavsett ansvarsfördelning försvåra och fördröja fastighetsaffären. Rådet här får därför bli att inte tillåta att köparen påbörjar någon renovering eller liknande fram till dess att denne har tillträtt fastigheten.
Ofta beställer någon av parterna en överlåtelsebesiktning inför en fastighetsöverlåtelse. I merparten av alla överlåtelsebesiktningar upptäcker besiktningsmannen något som kan anmärkas på. Det kan vara allt ifrån att betongplatta direkt på mark i anknytning till organiskt material utgör en risk, till att taket behöver undersökas mer noggrant.
Det är då relativt vanligt att parterna kommer överens om att säljaren av fastigheten ska åtgärda de fel som upptäckts före tillträdet. Ett sådant förfarande är inte att föredra och är dessutom riskfyllt. Oavsett om säljaren anlitar en entreprenör eller utför arbetet själv finns risk för att tvist uppstår om utförandet.
Det är en betydligt bättre lösning att antingen sätta ner köpeskillingen med motsvarande summa som det skulle kosta att åtgärda felen, så att köparen efter tillträdet antingen kan anlita en egen entreprenör och få ett avtalsförhållande med entreprenören eller åtgärda felen själv.
Det viktiga är att säljaren inte ska behöva bli inblandad i fel som köparen kände till vid köpet.
Det är också vanligt förekommande – främst i storstadsområden – att det i köpekontraktet tas in klausuler med villkor att köparen har rätt till prisavdrag eller begära köpets återgång om det efter besiktning framkommer att åtgärdskostnaden för eventuella fel överstiger en viss summa.
Det är en svår uppgift att formulera ett heltäckande besiktningsvillkor och andra speciella överenskommelser och även erfarna fastighetsmäklare kan missa väsentliga delar som behöver regleras. Det är därför alltid bättre för båda parter att ha en öppen klausul när det kommer till besiktningsvillkor, så att parterna undviker tvist om vilka åtgärder och följder resultatet av en besiktning ska få.
En öppen klausul kan med fördel kombineras med ett vite för köparen om köparen väljer att inte fullfölja köpet efter besiktningen. Det ger ett visst skydd för säljaren som annars kan ha svårt att acceptera en klausul som innebär ett ”öppet köp” för köparen.
En mycket olycklig och svårlöst situation kan uppstå om en part avlider mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen. Dödsboet efter den avlidne parten har att fullfölja köpet eller försäljningen, men om det inte finns en fullmakt krävs det en registrerad bouppteckning innan köpet eller försäljningen kan fullföljas. Med anledning av att bouppteckningar kan dra ut på tiden är det alltid klokt att tillse att det finns en fullmakt om part är svårt sjuk eller av annan anledning befinner sig i riskzonen.
Även om fullmakt finns ska det observeras att dödsbodelägare kan återkalla fullmakten. Fullmaktslära faller utanför ramen av denna expertkommentar, men för att fullmakten ska kunna göras gällande krävs att fastigheten som ska köpas eller säljas är utpekad i fullmakten. Det duger således inte med en generell fullmakt. Parts dödsfall mellan kontrakt och tillträde innebär således inte att dödsboet inte behöver fullfölja en försäljning/köp.
Det är vanligt att en fastighet ägs av flera personer tillsammans, exempelvis make och maka eller flera syskon som tillsammans äger ett sommarhus. Dessvärre uppstår ofta konflikter mellan delägare. Det som gäller är att vardera delägaren har rätt att sälja sin andel, men det kommer nog visa sig mycket svårt att hitta en köpare som är intresserad av att köpa in sig som delägare i en fastighet tillsammans med personer denne inte känner.
Den part som önskar att fastigheten försäljs, får vända sig till domstol som utser en god man som får i uppdrag att sälja fastigheten. I en sådan situation får även samtliga delägare lämna bud på fastigheten precis som vilken annan spekulant som helst.
Ett sätt att undvika ovanstående situation är att, om en fastighet ägs av exempelvis flera syskon, upprätta ett samäganderättsavtal. I detta avtal kan man reglera hur försäljning ska ske, genom exempelvis en hembudsklausul. Ett sådant avtal behöver skrivas direkt i samband med överlåtelsen då parterna förhoppningsvis är sams. Den kostnad som det innebär att anlita advokat eller jurist för att upprätta ett sådant avtal kan vara mycket värt och en god investering för att undvika framtida tvist med risk för tvångsförsäljning.
Avtal rörande fastigheter skiljer sig från andra avtal på det sättet att det finns vissa formkrav som måste vara uppfyllda för att avtalet ska anses vara bindande. Vid fastighetstransaktioner är ett muntligt löfte om försäljning eller köp inte bindande. En person kan således lova heligt att han eller hon avser att köpa eller sälja en fastighet utan att avtalet är bindande, låt vara att motparten under vissa omständigheter kan kräva skadestånd för culpa in contrahendo.
Ett avtal om förvärv av fastighet är bindande när det skriftliga kontraktet är undertecknat och alla villkor för köpet är uppfyllda. Det finns även en del andra kriterier som kan behöva uppfyllas, men det är som huvudregel som vi beskriver ovan.
En artikel som gör anspråk på att klargöra fastighetsaffärer kan knappast undgå att skriva om ”fel i fastighet” och dolda fel. Därför följer här en grundläggande genomgång av nedsättningsgrundande fel.
När en köpare förvärvar en fastighet har denne rätt att inom 10 år från tillträdet rikta krav mot säljaren för fel i fastigheten. Riktar inte köparen ett krav inom 10 år preskriberas den möjligheten och köparen har således inte möjlighet att ställa krav gentemot säljaren.
När ett fel upptäcks eller när köparen borde ha märkt felet, är han eller hon skyldig att inom skälig tid reklamera till säljaren. Rent faktiskt innebär det att köparen kontaktar säljaren och påtalar att denne har upptäckt ett fel som köparen beskriver och som köparen menar att säljaren ska svara för. Det finns däremot inget krav på att köparen skickar med offerter på eventuella kostnader för att åtgärda felet.
Det finns ingen lagstadgad tid för hur lång tid en köpare har på sig att reklamera ett fel men praxis på området är överens om att man alltid har 2 månader på sig men det finns praxis som påvisar att 3-4 månader också kan accepteras under vissa omständigheter. Går tiden utöver det så är det mer osäkert om reklamationen är ställd i rätt tid.
Det ska också noteras att tiden börjar räknas från det att köparen upptäckt eller borde upptäckt felet. Som köpare kan man inte ursäkta sig med att man inte hittat felet om det är uppenbart att gemene man borde ha upptäckt felet tidigare. Sker exempelvis en vattenläcka i källaren så att ett golv förstörs och det står vatten på golvet kan inte en köpare 8 månader senare säga att han eller hon inte hade kunnat upptäcka felet för att denne inte varit nere i källaren.
När felet är upptäckt och reklamerat inom rätt tid kan flera olika scenarion utspela sig. Något otroligt men inte omöjligt är att säljaren medger felet och betalar det krav som köparen har ställt. Då är den uppkomna situationen löst. Detta hör dock inte till vanligheterna. Generellt bestrider säljaren kravet.
Säljaren kan tänkas vilja åka till fastigheten för att själv få se det reklamerade felet. Något krav på köparen att tillåta detta finns inte, vill köparen inte träffa säljaren och låta denne inspektera felet behöver köparen inte göra det. Det är dock köparen som har bevisbördan för felet och som måste dokumentera felet på erforderligt sätt. Säljaren har inte heller någon rättighet att åtgärda felet, och köparen behöver inte heller erbjuda säljaren att göra det.
Det är en vanlig missuppfattning att fel som är dolda för ögat med automatik även är ett så kallat dolt fel i juridisk mening. För att ett fel ska vara dolt i juridisk mening krävs även att felet inte är förväntat med beaktande av fastighetens skick, ålder och konstruktion. Utöver det måste felet ha påverkat fastighetens värde.
Några exempel för att förtydliga ovanstående finner ni nedan där vi använder en felaktigt utförd dränering som utgångspunkt. Observera att exemplen är grovt generaliserade och förenklade.
Dränering har en ungefärlig förväntad livslängd om ca 25 år. Ponera att en köpare förvärvar en fastighet där det av överlåtelsebesiktningen eller säljarens uppgifter framkommer att dräneringen är 27 år gammal vid köpet. Det finns inga indikationer på att dräneringen skulle vara bristfällig och det nämns inte heller något om höga fuktvärden i källaren. När köparna sedermera tillträder fastigheten upptäcker de att dräneringen är bristfällig då det börjar tränga in fukt i källaren.
Är detta då att anse som ett dolt fel? För blotta ögat är det naturligtvis dolt då dräneringen ligger under mark, men det är inget dolt fel i juridisk mening. Felet som uppstått är att förvänta. Köper man en fastighet där man vet att dräneringen är 27 år gammal har man att förvänta sig att omdränera fastigheten. Det finns då inte heller någon påverkan på priset, dvs fastighetens värde har objektivt sett inte påverkats. Säg att omständigheterna är desamma som ovan förutom att dräneringen istället bara är 3 år gammal vid köpet. Då är det att betrakta som ett dolt fel i juridisk mening. Köparen har inte att förvänta sig att dränering som bara är 3 år gammal är fel. Detta påverkar då värdet på fastigheten, och utgör i juridisk mening ett dolt fel. Som köpare har man dock inte rätt till prisavdrag för så kallade standardhöjande åtgärder vilket innebär att ett åldersavdrag bör ske.
Om dräneringen är 3 år gammal i samband med köpet men det finns fuktgenomslag i källaren som inte har någon rimlig förklaring uppstår en annan situation. Den information som har tillhandahållits köparen har föranlett att köparens undersökningsplikt har utökats. I fall med dränering kan det till exempel innebära att köparen får gräva en provgrop och kontrollera dräneringen. Gör köparen inte någon fördjupad undersökning med anledningen till fuktgenomslaget i källaren och felet genom en sådan undersökning hade kunnat upptäckas, är felet inte dolt i juridisk mening.
De påföljder som kan bli aktuella när det är fråga om så kallade dolda fel är prisavdrag, hävning och/eller skadestånd.
Hävning kan endast ske vid väsentliga fel och måste ske inom ett år från tillträdet. Skadestånd kan endast utgå om säljaren varit försumlig eller om säljaren har lämnat utfästelse som visar sig inte vara korrekt. När det är fråga om ett ”sedvanligt” dolt fel i juridisk mening som varken säljare eller köpare kände till, kan det endast vara fråga om prisavdrag.
När det gäller prisavdrag, finns en mycket färsk dom från Svea hovrätt, T 6245-19, som kom så sent som den 10 mars 2021.
I målet yrkade köparen att säljarna skulle utge 2 500 000 kr jämte ränta till honom då fastigheten han köpt av dem varit behäftad med en mycket stor mängd påtalade fel.
Hovrätten bedömer att det förelegat en del fel som köparen gör gällande i målet som kan ge köparen rätt till prisavdrag. Vad gäller bestämmandet av prisavdrag konstaterar dock hovrätten att det bara är en mycket liten del av de påtalade felen som köparen påstått förelegat som köparen får göra gällande mot säljarna. Köparen har inte kunnat styrka att felen har påverkat fastighetens marknadsvärde vid köpet. Det saknas dessutom enligt hovrätten förutsättningar att skälighetsuppskatta kostnaderna. Köparen har endast styrkt åtgärdskostnader om 20 000 kr varmed hovrätten finner att det saknas underlag för slutsatsen att fastighetens marknadsvärde påverkats av de fel som förelegat. Köparen har därför inte rätt till prisavdrag och käromålet ogillas. Domen har ännu inte vunnit laga kraft.
En annan dom, T 1484-20, kom den 11 februari 2021 från Göteborgs tingsrätt. En köpare hade förvärvat en fastighet av två säljare under våren 2018 och fått tillträde till fastigheten i augusti 2018. Efter tillträdet upptäckte köparen att fastigheten var behäftad med fel i form av ett omfattande råttangrepp. Köparen stämde då säljarna på en summa överstigande en miljon kronor uppdelat på avdrag på köpeskillingen och skadestånd. Köparen gjorde gällande att fastigheten inte stämt överens med vad parterna avtalat om och att fastigheten i vart fall avvikit från vad som förutsatts och vad han som köpare hade förväntat sig när han köpte fastigheten. Köparen påtalade att han fullgjort sin undersökningsplikt utifrån vad som varit påkallat med hänsyn till fastighetens skick och vad som i övrigt framkom om den. Säljarna bestred att frågan om ett eventuellt råttangrepp skulle ha avhandlats mellan parterna och menade på att fastigheten inte avvikit från vad köparen haft fog att förutsätta vid köpet.
Tingsrätten påbörjade sin dom genom att avgöra huruvida det funnits problem med råttor på fastigheten. Tingsrätten påpekade att parterna inte hade diskuterat frågan om förekomsten av råttor på fastigheten eller att det vid köpet fanns någon indikation på att fastigheten var angripen av råttor. Det var dock klarlagt att det tidigare hade vidtagits åtgärder mot råttor och möss vid flera tillfällen innan köparen tillträdde fastigheten. Tingsrätten landade i att det var visat att det såväl under tiden säljarna ägde fastigheten som efter det att köparen tillträtt fastigheten hade funnits råttor på fastigheten.
Därefter påpekar tingsrätten att eftersom parterna inte särskilt avtalat om att det inte fanns några råttor på fastigheten så uppstår inget felansvar för att fastigheten inte stämmer överens med vad parterna avtalat om. Det rör sig således inte om ett konkret fel.
Frågan för tingsrätten blir då om fastigheten avvikit från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Tingsrätten påpekar att köparen vid köpet visste om att fastigheten var uppförd 1923 och att avloppsrör och ledningar inte var utbytta. Tingsrätten menar att den som köper ett så pass gammalt och orenoverat hus, i råtthänseende, inte utan vidare kan ta för givet att byggnaden kommer att vara befriad från råttor. Avloppsrören som då var närmare 95 år gamla omfattades dessutom inte av besiktningen. Det påpekades i besiktningsprotokollet att bland annat rör omfattades av köparens undersökningsplikt.
Tingsrätten menar att den omständigheten borde ha föranlett en närmare undersökning av fastigheten än vad köparen gjorde. I besiktningsprotokollet nämndes även att det fanns andra brister i huset som kunde föranleda ett råttangrepp. Tingsrätten påpekar att en utökad undersökning av rören inför köpet av en sakkunnig person hade kunnat ske genom filmning i rören, vilket inte hade medfört något större ingrepp i fastigheten.
Tingsrätten landar i slutsatsen att det inte är styrkt att fastigheten, med hänsyn tagen till dess ålder, har avvikit ifrån vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Tingsrätten ansåg det inte heller bevisat att det vid tiden för överlåtelsen funnits råttor på fastigheten.
Köparens talan avslogs därför och köparen fick utöver sina egna rättegångskostnader även stå motpartens rättegångskostnader. Domen överklagades inte och har vunnit laga kraft.
Vi hoppas ni får nytta av vår kortfattade checklista. Kände ni redan till det vi skrivit om, har ni i vart fall fått ett kvitto på att ni har koll på läget.