Landahls medarbetare Martin Lundberg har skrivit en artikel på Förvaltarforum i ämnet säkerheter för lokalhyresavtal.

Med anledning av den pågående Coronapandemin har hyresgäster, fram för allt inom branscher som drabbats hårdast av förändringarna i samhället och de införda restriktionerna till exempel restauranger, caféer, detaljhandelsbutiker och hotell, fått problem med att betala överenskommen hyra på rätt sätt och i rätt tid.

;

---

Coronapandemin påverkar inte i sig hyresgästernas åtagande att betala den avtalade hyran. Hyresvärden och hyresgästen kan träffa överenskommelser om anstånd med hyresbetalningarna eller om hyresrabatter (inom eller utom det statliga stödet för lokalhyresgäster) för att lösa tillfälliga betalningssvårigheter.

Vid utebliven hyresbetalning kan hyresavtalet komma att sägas upp men att säga upp hyresgäster som inte kan betala sin hyra är inte alltid det lämpligaste alternativet. Det är inte säkert att lokalen går att hyra ut till annan under rådande förhållanden och inte heller till den hyresnivå som gällt tidigare.

Ianspråkta ställda säkerheter

Ett alternativt förfarande för hyresvärdar kan då vara att ianspråkta av hyresgäster ställda säkerheter. Det kan därför vara en god idé att se över innehållet i de säkerheter som hyresgästerna ställt för fullgörande av hyresavtalets förpliktelser.

Lokalhyresavtal innehåller vanligtvis villkor att hyresgästen åtar sig att ställa säkerhet för att denne ska fullgöra förpliktelserna enligt hyresavtalet. De vanligaste säkerheterna är pant, borgen eller bankgaranti, dessutom förekommer det att hyresgäster deponerar, en eller flera, månadshyror hos hyresvärden.

Vikten av att reglera säkerheter på för hyresvärdar riskminimerande sätt förbises dessvärre ofta. Särskilt under de senaste åren med stor efterfrågan på lokaler och ökande hyresnivåer har villkor om säkerhet både under avtalsförhandlingar och vid förvaltningen av hyresavtalen behandlats styvmoderligt vilket kan innebära risker för hyresvärdar när säkerheten väl behöver ianspråktas.

Fem punkter att stämma av

Hyresvärdar bör mot ovanstående bakgrund gå igenom ställda säkerhet och kontrollera bland annat följande;

• Gäller säkerheten endast hyresbetalningarna, samtliga förpliktelser enligt hyresavtalet eller även förpliktelser enligt bestämmelserna i 12 kap jordabalken?
• Har hyresgästen uppfyllt sitt åtagande att ställa den avtalade säkerheten?
• Har lämnad pant fortfarande något värde?
• Har den som gått i borgen fortfarande vilja och förmåga att erlägga betalning vid behov?
• Hur snabbt behöver hyresvärden agera och framställa krav på betalning för ianspråktagande av ett borgensåtagande eller en bankgaranti för att inte försitta sin rätt till betalning?

Inte omfattar vad som överenskommits

Av vissa hyresavtal framgår att hyresgästen ska ställa säkerhet för till exempel tre eller sex månaders hyra. Om hyresavtalet sedan tillträdet löpt på utan uppsägning med sedvanlig indexering av hyran är det inte säkert att den ställda säkerheten fortfarande omfattar det antal månader som överenskommits tidigare.

Bankgarantier har ofta så pass korta tidsfrister (en-tre månader från avins förfallodatum) för framställande av krav på betalning att hyresvärdens rätt kan vara förlorad när krav väl framställs efter avisering och påminnelse.

Risk med uppsägning

Enligt bestämmelsen i 12 kap 28 § jordabalken kan en hyresvärd få rätt att säga upp hyresavtal till upphörande om en av hyresgästen ställd säkerhet försämras. Uppsägning kan vid försämring ske till upphörande i förväg enligt bestämmelsen i 12 kap 6 § jordabalken.

Som nämndes inledningsvis är det emellertid inte alltid lämpligt att säga upp hyresgäster som inte kan betala utan det kan istället vara på sin plats att ianspråkta ställda säkerheter.

---

Till artikeln hos Förvaltarforum