Tillgången till balkong, takterrass eller uteplats kan vara avgörande för val av bostadsrätt. De flesta utgår nog ifrån att det är bostadsrättshavaren som har rätt att använda utrymmet ifråga, men få frågar sig med vilken juridisk rätt nyttjandet sker eller vem det är som ansvarar för underhållet – vilket kan få oönskade konsekvenser. Susanne Falk ger sin analys mot bakgrund av omfattande praxis.
En person är spekulant på en bostadsrätt och begrundar noga en objektsbeskrivning med härliga bilder på balkongen, uteplatsen eller terrassen. Vyn är bedårande, mysfaktorn hög – det är lätt att visualisera sig själv där en varm sommarkväll med en kall dryck i handen.
Balkong, terrass eller uteplats är ofta viktig för den som ska köpa bostadsrätt. Men funderar en köpare på vem som har underhållsansvaret? Det är säkert få som gör det, de flesta utgår troligen ifrån att man efter eget tycke ska hålla rent. Några läser kanske stadgar eller ordningsregler för besked – men inte mer än så. Att det är bostadsrättshavaren som har rätt att använda utrymmet utgår nog alla ifrån. Men med vilken juridisk rätt nyttjandet sker undrar nog nästan ingen. För många är det troligen förvånande att det ofta inte är med bostadsrätt vilket därtill kan få oönskade konsekvenser.
I denna expertkommentar kommer du att få en analys och vägledning avseende hur du kan bedöma frågan om hur en balkong, takterrass eller uteplats nyttjas juridiskt sett tillsammans med en upplåten bostadsrätt, liksom vem det är som har underhållsoch reparationsansvaret, samt vilka åtgärder som är tillåtna och hur uppsägning kan ske.
En balkong, takterrass eller uteplats (nedan gemensamt Utrymmet) nyttjas vanligen genom bostadsrättsupplåtelse om Utrymmet upplåtits genom upplåtelseavtal eller tilläggsavtal till upplåtelseavtal alternativt som en benefik nyttjanderätt. Det finns inga formkrav för en benefik nyttjanderätt, avtalet kan vara både skriftligt och muntligt. Finns ett skriftligt nyttjanderättsavtal framgår förhoppningsvis hur rätten att nyttja Utrymmet är konstituerad. Vanligtvis regleras då alltså frågor kring nyttjandet, underhåll och reparationer, uppsägning och ev. ersättning för nyttjandet, vad som gäller vid intrång m.m. Att det finns skriftliga nyttjanderättsavtal tillhör dock ovanligheterna.
Jag kommer i det följande inte analysera alternativet att skriftligt nyttjanderättsavtal/lägenhetsarrende föreligger. Expertkommentaren behandlar istället främst alternativen bostadsrättsupplåtelse och benefik nyttjanderätt.
Om Utrymmet är upplåtet med bostadsrätt regleras nyttjandet i Bostadsrättslagen (1991:614), nedan BrL.
När det gäller benefika nyttjanderätter utan avtal får vägledning för nyttjandet hämtas i allmänna principer inom fastighetsrätten, 7 kap jordabalken – som i viss mån reglerar denna typ av rättighet, reglering avseende närliggande nyttjanderättstyper såsom arrende samt möjligen indirekt genom någon skrivning i stadgar eller ordningsregler. Därtill kan vägledning hämtas utifrån hur Utrymmet i praktiken har nyttjats.
Finns det ett upplåtelseavtal där det tydligt framgår att Utrymmet är upplåtet med bostadsrätt torde frågan vara klar. Utrymmet är upplåtet med bostadsrätt. Det mest vanliga torde dock vara att det inte tydligt framgår i upplåtelseavtal om Utrymmet omfattas av bostadsrättsupplåtelsen, och att nyttjanderättsavtal saknas. Vanligen utgår inte heller någon särskild ersättning för nyttjandet. Utrymmet torde då få antas vara upplåtet med en allmän benefik nyttjanderätt.
Självklart uppstår alltid gränsdragningsfrågor. Det finns flera avgöranden som behandlat frågan, utifrån olika perspektiv, och slutsatserna har inte alltid blivit desamma.
Bevisbördan ligger som känt är på den som påstår att ett avtal eller ett visst avtalsinnehåll föreligger. För att avgöra avtalets innehåll kan partsavsikten ha betydelse. Vid upplåtelse av bostadsrätt har avtalet mellan föreningen och den första bostadsrättshavaren ofta skrivits för länge sedan. Vad dessa parter hade för avsikter kan vara svårt att få klarhet i efter överlåtelser i flera led. Om partsavsikten inte kan utrönas får tolkningen ske på objektiva grunder, utifrån avtalets ordalydelse och eventuella andra omständigheter och dokument.
Några avgöranden som behandlat aktuell frågeställning är följande: Nacka tingsrätt kom i en dom daterad 1 december 1997 med mål nr T 2044-96 fram till att balkongen ifråga var upplåten med bostadsrätt med följande korta formulering.
”Även om balkongen möjligen inte formellt utgör en del av bostadsrätten så är den likväl en del av lägenheten som endast bostadsrättsinnehavaren har dispositionsrätt över. En balkong som hör till en lägenhet påverkar inte heller sällan lägenhetens bruksvärde. Balkongen får därför anses tillhöra lägenheten och omfattas av bostadsrätten.”
Bostadsrättshavaren hade klandrat ett stämmobeslut, fattat med enkel majoritet, innebärande montering av tak över balkonger, och menade att beslutet var en tillbyggnad som medförde en förändring av hans lägenhet vilket krävde 2/3 majoritet och hyresnämndens tillstånd enligt 9 kap 16 § p 2 BrL. Stämmobeslutet ansågs också vara ogiltigt, vilket innebär att bostadsrättshavaren alltså fick rätt. I ett beslut från Svea hovrätt daterat 22 december 2010, mål nr ÖH 9344-09, var slutsatsen, i vart fall, att nyttjandet av balkongen utgjorde en exklusiv nyttjanderätt och ombyggnation (vilket här gick ut på att ta bort ett räcke) och inskränkning i denna nyttjanderätt, innebar att 9 kap 16 § p.2 i BrL var tillämplig. Tillstånd lämnades inte. Bakgrunden i det specifika fallet var att en hyresfastighet ombildats till bostadsrätt. Hyresnämnden menade att balkongen hade ingått i hyresrätten och att om inget särskilt angavs vid upplåtelsen av bostadsrätten, måste även balkongen ingå i upplåtelsen av bostadsrätten, vilket innebar att bostadsrättshavaren hade en exklusiv nyttjanderätt till balkongen. Hovrätten synes inte ha tagit ställning till om balkongen var upplåten med bostadsrätt eller inte, utan konstaterade bara att nyttjandet var exklusivt.
I ett annat avgörande från Svea hovrätt, mål nr T 8470-11, dom meddelad den 16 oktober 2012, blev slutsatsen att takterrassen inte var upplåten med bostadsrätt. I målet prövades just frågan om med vilken rätt terrassen var upplåten. Det något speciella i fallet var att terrassen gick att nå dels via lägenheten, dels via trapphuset – för att föreningen skulle kunna komma upp på taket och utföra nödvändigt underhåll. Avtalet angav att upplåtelsen avsåg en viss bostadsyta och ett visst antal rum. Under rubriken ”Övriga utrymmen som upplåts med bostadsrätt” var det tomt. Medlemmen åberopade som stöd för att terrassen var upplåten med bostadsrätt försäljningsmaterial och andra handlingar som visats inför upplåtelsen av bostadsrätten, men hovrätten ansåg inte att dessa visade avtalsinnehåll. Det gick inte heller att finna en partsavsikt som visade att terrassen var upplåten med bostadsrätt. I ytterligare ett avgörande, Hovrätten över Skåne och Blekinge, dom 20 november 2013, med mål nr FT 194-13, behövde en medlem inte montera ned en spaljé.
Föreningen hade vänt sig till domstol och yrkat att medlemmen skulle åläggas att ta ned spaljén. Föreningen kunde enligt hovrätten inte visa att balkongen inte var upplåten med bostadsrätt och hänvisade till tingsrättens skäl. Tingsrätten noterade att balkongen inte nämndes i upplåtelseavtalet och att det i viss mån talade för att den inte var upplåten. Att bara bostadsrättshavaren har tillgång till balkongen talade dock för att balkongen som utgångspunkt skulle anses som en del av lägenheten.
Tingsrätten hänvisade till sin slutsats i denna del till flera avgöranden, bl a T 2044-96 som jag redogjort för ovan samt Svea hovrätts dom den 16 mars 2012 i mål nr T 9101- 11 och RBD 3:77. Utan ytterligare resonemang fann tingsrätten att balkongen därmed fick anses vara en del av den upplåtna bostadsrätten.
I Hovrätten över Skåne och Blekinge, dom den 26 januari 2015 i mål nr T 1357-13, prövades om en uteplats var upplåten med bostadsrätt eller inte. Uteplatsen hade uppförts i ett senare skede efter upplåtelsen av bostadsrätten och något särskilt tilläggsavtal hade inte tecknats. Hovrätten konstaterade att det för att marken skulle kunna upplåtas hade krävts en tilläggsupplåtelse samt att styrelsen hade behövt ta ställning till om det även krävdes förhöjd majoritet (2/3) och hyresnämndens tillstånd enligt 9 kap. 16 § BrL. I målet var det dock inte visat att förhöjd majoritet krävts. Frågan var därmed om styrelsens beslut, eller senare agerande, att låta bostadsrättshavarna nyttja marken innebar en upplåtelse av marken med bostadsrätt. Inget av det som framförts, styrelsebeslutets omfattning eller förhören talade för att avsikten varit att upplåta bostadsrätt. Bostadsrättshavaren hade mot föreningens bestridande inte lyckats visa att marken var upplåten med bostadsrätt och därmed ansåg hovrätten även att förhöjd majoritet inte krävdes för att fatta beslut om att uteplatser inte fick återuppföras (efter ett dräneringsprojekt som krävde att uteplatsen togs bort).
En vanlig situation är att en oinredd yta, lokal eller vind, upplåts för att av förvärvaren inredas till bostäder. Svea hovrätts dom den 18 maj 2018 i mål nr T 1836-17 handlar om en sådan situation och frågan var om mark utanför lägenheten, som föreningen å sin sida nyttjande med servitut, var upplåten med bostadsrätt genom avtalet. Hovrätten bedömde avtalets villkor och parternas argumentering och kom fram till att bostadsrättshavaren inte visat att yta upplåtits för bostadsändamål som en del av lägenheten.
Vid en upplåtelse av bostadsrätt framgår ofta av avtalet endast att upplåtelsen omfattar en lägenhet med en viss yta och ett visst antal rum på en viss adress. Ibland står det att till bostadsrätten hör ett förråd, men det är inte närmare preciserat vad det innebär att förrådet ”hör” till bostadsrätten. I brist på närmare underlag kanske ”hör” till innebär just en allmän nyttjanderätt, ett sidoavtal, som nyttjas tillsammans med bostadsrätten – och som upphör vid överlåtelse av bostadsrätten enligt 6 kap 10 § BrL. Frågan är dock inte prövad så vitt jag vet.
Jag har i princip aldrig sett ett upplåtelseavtal som reglerar om balkongen eller takterrassen är upplåten med bostadsrätt, möjligen i något avtal vid upplåtelse av en oinredd yta såsom i mål nr T 1836-17 som jag redogjort för ovan. När mark upplåts, med eller utan träaltan eller annan beläggning, och kanske buskar/plantering, framgår det däremot ofta av upplåtelseavtalet eller bilaga till upplåtelseavtalet att mark upplåts enligt markering på bilaga.
Ibland kan det i upplåtelseavtal såsom redogjorts för ovan i Svea hovrätts dom, mål nr T 8470-11, finnas en rubrik; ”Övriga utrymmen som upplåts”. Det är då tydligare att utrymmet upplåts med bostadsrätt, och inte bara ”hör” till bostadsrätten.
Om Utrymmet nyttjas med bostadsrätt regleras nyttjandet och underhållet i bostadsrättslagen samt i stadgarna, och bostadsrättshavaren har som utgångspunkt samma underhålls- och reparationsansvar för Utrymmet som för lägenheten i övrigt. Eftersom stadgarna både kan innehålla förtydliganden avseende underhållsansvaret och omfördela underhållsansvaret, är stadgarna centrala för bedömningen av var ansvaret ligger.
Svea hovrätts dom den 16 mars 2012, mål nr T 9101-11, behandlade frågan om föreningen eller bostadsrättshavaren skulle svara för vattenskador i en lägenhet som uppstått på grund av eftersatt underhåll av balkongen. Hovrätten synes inte fullt ut tagit ställning till om balkongen var upplåten med bostadsrätt eller inte, men kom fram till att enligt stadgarna, med stöd av förarbetena, låg underhållsansvaret för balkongen på bostadsrättshavarna. Eftersom underhållsansvaret var bostadsrättshavarnas kunde inte föreningen anses ha eftersatt underhållet. Det är således möjligt att i stadgarna reglera att underhållsansvaret för balkongen åvilar bostadsrätthavaren. Om det kräver att balkongen är upplåten med bostadsrätt eller inte, framgår inte tydligt av domen. Lös egendom på balkongen svarar bostadsrättshavaren självklart för.
Bostadsrättshavaren bestämmer själv i stor utsträckning vad denne vill göra inom upplåten yta men torde begränsas av 7 kap 7 § BrL, varvid tillstånd ibland krävs av styrelsen.
Om utrymmet nyttjas med benefik allmän nyttjanderätt är det lite knepigare att bedöma vem som har underhållsansvaret. Enligt allmänna fastighetsrättsliga principer kan man säga att nyttjanderättshavaren ska vårda upplåtelseobjektet väl, vilket borde omfatta renhållning, mindre löpande åtgärder samt att säkerställa att skador inte uppstår och att begränsa pågående skador samt informera den som upplåtit Utrymmet. Om upplåtelsen har skett med visst material, trall, klinker eller dylikt och det inte framgår av stadgar eller ordningsregler vad som kan antas gälla, torde föreningen få svara för utbyte och större underhållsåtgärder. Föreningen beslutar då också när dessa åtgärder ska vidtas. Vill föreningen utföra större ändringar inom den upplåtna nyttjanderätten torde det kräva nyttjanderättshavarens tillstånd.
Eftersom nyttjanderätten är benefik torde tämligen låga krav ställas på föreningen vad gäller underhåll. Föreningen bör dock, vilket jag återkommer till i nästa kapitel, kunna säga upp Utrymmet och sedan nyupplåta Utrymmet, utan visst material, vilket borde lösa föreningens önskemål om förändringar och skick. Har nyttjanderättshavaren själv tillfört material till Utrymmet är det lös egendom som denne själv ska underhålla.
Vad nyttjanderättshavaren får göra inom utrymmet kan vara svårt att bedöma, men normalt nyttjande och möblerande av Utrymmet kan ske. Däremot torde tillstånd krävas för fysiska förändring av Utrymmet.
Om en upplåten bostadsrätt ska ändras, och berörd bostadsrättshavare inte godkänner detta, krävs stämmobeslut med förhöjd majoritet (2/3 av de röstande) och hyresnämndens tillstånd enligt 9 kap 16 § p 2 BrL.
Om föreningen säger upp Utrymmet kan man utgå ifrån att en bostadsrättshavare protesterar. Om förhöjd majoritet uppnås på stämma är det svårt att se att hyresnämnden skulle godkänna beslutet om det inte har att göra med frågor om kostnader för reparation och underhåll eller mer allvarliga risker avseende fastigheten.
Det är alltså svårt, men inte omöjligt, för föreningen att frånta bostadsrättshavaren Utrymmet om det är upplåtet med bostadsrätt. Om Utrymmet däremot nyttjas med allmän muntlig nyttjanderätt finns en möjlighet för föreningen att säga upp nyttjanderätten med iakttagandet av skälig uppsägningstid.
I Nyköpings tingsrätts domar daterade 19 maj 2020, T 2736-19 och T 2740-19, konstaterades att bindande nyttjanderätter uppstått. I målet var parterna överens om att marken inte var upplåten med bostadsrätt. Tingsrätten ansåg att vid en sammantagen bedömning av föreningens passivitet hade bostadsrättshavarnas ianspråktagande av mark accepterats av föreningen genom konkluderat handlande. Tingsrätten konstaterade att något konkret avtalsinnehåll inte förelåg, och förde därefter ett resonemang hur och om uppsägning kunde ske. Tingsrätten hänvisade till att Högsta domstolen i NJA 2004 s 288 hade kommit fram till att nyttjanderätt till fast egendom utan vederlag är en särskild avtalstyp som regleras i 7 kap jordabalken och att utgångspunkten måste vara ett avtal på obestämd tid, om inte annat kan utrönas. Sker upplåtelse utan tidsbegränsning kan den gälla antingen för all framtid med begräsningen i 7 kap 5 § (25 och 50 år), varvid avtalet endast kan sägas upp under speciella omständigheter (NJA 1961 s 642) eller till vidare, varvid avtalet kan sägas upp med iakttagande av skälig uppsägningstid.
I redogjorda avgöranden slog tingsrätten fast att det var ett tillsvidareavtal som därmed kunde sägas upp med skälig uppsägningstid. Vidare kommer tingsrätten fram till att vad som är skälig uppsägningstid kan växla från fall till fall beroende på omständigheterna, t ex om nyttjanderättshavaren haft kostnader för nyttjandet och hur lång tid upplåtelsen bestått vid uppsägningen ifråga.
I målen saknades stöd för antagandet att avsikten skulle ha varit att upplåtelsen skulle gälla för all framtid. Enligt praxis är skälig uppsägningstid vanligen sex till tolv månader. Det finns inga formkrav för uppsägningen, och ingen förhandlingsskyldighet föreligger heller.
Tingsrätten ansåg att uppsägning skedde genom ett stämmobeslut innebärande att uteplatsen skulle rivas och marken återställas. Uppsägningstiden blev i praktiken fem månader. Nyttjanderättshavarna hade inte anfört omständigheter som medförde att det inte var en skälig tid och tingsrätten fann vid en samlad bedömning av omständigheterna att det var skäligt.
Det sista tingsrätten tog ställning till var om 9 kap 16 § p 2 BrL skulle kunna vara tillämplig. Det finns avgöranden, bl a RH 2011:13, där det fastslagits att om mark ska ianspråktas och upplåtas till bostadsrättshavarna (arrende i det aktuella fallet) för att bebyggas med uteplatser krävs – om inte alla berörda är ense – 2/3 majoritet och hyresnämndens tillstånd. Tingsrätten kom, mot bakgrund av detta, fram till att upplåtelsen av nyttjanderätterna torde ha krävt stämmobeslut med förhöjd majoritet, men bedömde att det inte krävdes förhöjd majoritet för att ta bort uteplatserna. Slutsatsen drogs utifrån att beslutet att ta bort uteplatserna fattades utifrån likhetsprincipen, att alla inte kunde få uteplats, och att skyddsintresset därmed inte var detsamma som det som ligger bakom bestämmelsen. Se även Hovrätten över Skåne och Blekinge, dom den 26 januari 2015 i mål nr T 1357-13.
Jag är tveksam till slutsatsen i målen att förhöjd majoritet inte krävs. Jag har inte närmare undersökt hur parterna fört talan, men jag tycker att med god argumentering och beroende på omständigheterna i det enskilda fallet, borde beslut att ta bort upplåten nyttjanderätt kräva stämmobeslut. Särskilt med beaktande av det omfattande antal mål som prövats vad gäller flytt av förråd från vind till källare, liksom att få en balkong över sitt köksfönster, vilket kräver förhöjd majoritet och hyresnämndens tillstånd enligt 9 kap 16 § p 2 BrL. Att få sin balkong, takterrass eller uteplats uppsagd är minst sagt ingripande och påverkar värdet på bostadsrätten. För att paragrafen ska vara tillämplig krävs dock till- eller ombyggnad. Vid rivning kan man säga att det sker en om- och tillbyggnad. Värre är väl om föreningen bara plomberar dörren till takterrassen eller balkongen; då sker inte om- eller tillbyggnad varför bostadsrättshavaren inte torde kunna åberopa paragrafen.
Om Utrymmet är upplåtet med bostadsrätt ingår Utrymmet i lägenheten och omfattas av den nyttjanderätt som följer av bostadsrättsupplåtelsen och överlåts därmed som en helhet.
Om Utrymmet däremot nyttjas med en allmän benefik nyttjanderätt får det ses som ett sidoavtal som upphör vid överlåtelse av bostadsrätten enligt 6 kap 10 § BrL. Vanligen får man väl säga att därefter uppstår en ny allmän benefik nyttjanderätt mellan föreningen och den som förvärvat bostadsrätten.
Eftersom föreningen ofta torde vilja ha underhållsansvaret för balkongen och takterrassen, då det är en del av fastighetens yttre skal, behöver det säkerställas antingen att de inte är upplåtna med bostadsrätt eller att föreningen i stadgarna tagit över underhållsansvaret.
Att skriva in i ett upplåtelseavtal att balkongen eller terrassen inte ingår i bostadsrätten torde inte vara möjligt. Har ingen begrundat frågan tidigare kommer alla köpare därefter diskutera frågan och kräva att de upplåts.
Därvid kvarstår att tydligt reglera i stadgarna att underhållet för Utrymmet åvilar föreningen, med förhoppning att stadgarna aldrig ändras så att underhållsansvaret flyttas. Jämför Svea hovrätts dom den 16 mars 2012, mål nr T 9101-11, där stadgarna angav att balkongen var medlemmens underhållsansvar, varvid föreningen inte kunde anses försumlig avseende underhåll av fastigheten, eftersom det var bostadsrättshavarens ansvar. Bostadsrättshavarna fick svara för renoveringar motsvarande ca 700 000 kronor i lägenheten.
Rättsläget för Sveriges bostadsrättshavare vad gäller frågan om med vilken rätt de nyttjar balkonger, takterrasser och uteplatser är oklar. Inte så mycket för att det inte finns lagstiftning eller helt saknas praxis som kan tillämpas – utan för att Utrymmet har lämnats oreglerat vid upplåtelse av bostadsrätten.
Partsavsikt, avtalsinnehåll och övriga omständigheter avgör därmed om Utrymmet är upplåtet med bostadsrätt eller inte. Själv menar jag att Utrymmet ofta torde vara upplåtet med en allmän benefik nyttjanderätt.
Uppsägning är svårare av upplåten bostadsrätt än av en allmän nyttjanderätt. Vilka villkor som i övrigt gäller för nyttjandet får vid upplåtelse av bostadsrätt sökas i bostadsrättslagen, stadgar, ordningsregler samt vid allmän nyttjanderätt, inom allmän fastighetsrättslig lagreglering, jordabalkens regler avseende nyttjanderätt och arrende och vad som i övrigt har tillämpats mellan parterna samt ibland och i viss mån i stadgar och ordningsregler.
Min förhoppning är – liksom inom flera områden på bostadsrättens område – att dessa frågor uppmärksammas och regleras i lag så att många onödiga överraskningar och konflikter därmed kan undvikas.
Om jag var spekulant på en lägenhet med exempelvis en stor takterrass skulle jag begära att få se upplåtelseavtalet och noga läsa stadgar avseende underhållsansvar. Troligen skulle jag inte få se upplåtelseavtalet, antingen av principsak eller för att styrelsen inte hittade det. Om jag då skulle fråga med vilken juridisk rätt terrassen nyttjades och om det i brist på upplåtelseavtal istället fanns något nyttjanderättsavtal, skulle nog både mäklare och styrelse bli förvånade.
Det är nog så, att till dess att frågan uppmärksammas i större omfattning, kommer jag inte nå någon framgång med efterfrågningarna. Jag skulle få köpa bostadsrätten med takterrassfrågan oreglerad eller inte köpa bostadsrätten alls.
Spekulanterna är många och köpare på marknaden ställer helt enkelt inte dessa frågor – även om de borde. För gissningsvis blir den svalkande drycken, den där varma sommarkvällen, mindre njutbar om bostadsrättshavaren nödgas inta den bakom stängda fönster – istället för ute på den eftertraktade balkongen, terrassen eller uteplatsen.