Magnus Strömqvist, advokat på Landahl Advokatbyrå, har mer än femton års erfarenhet av rådgivning kring kommersiella hyresavtal. I denna artikel på Förvaltarforum svarar han på en fråga om vad som gäller när det pågår arbeten utanför lokalen.
Fråga: Vi äger en fastighet där vi bland annat hyr ut några lokaler. Nu har kommunen påbörjat omfattande arbeten utanför lokalen. Bland annat ska det byggas cykelbanor. Nu har en av hyresgästerna krävt hyresnedsättning. Kan de verkligen ha rätt till det? Det är ju inte vi som utför något arbete?
Svar: Det kan ofta ha stor påverkan på en verksamhet när den utsätts för störningar. Det är inte ovanligt att en verksamhet påverkas av arbeten utanför lokalen. Det kan till exempel handla om att tillträdet till lokalen förhindras eller begränsas på grund av avspärrningar eller om buller som hörs i lokalen.
Om verksamheten påverkas av arbetet kan hyresgästen ha rätt till kompensation för störningen med stöd av antingen hyreslagen eller miljöbalken.
Det måste dock konstateras att det rör sig om en störning, vilket inte alltid är så lätt. Till exempel finns inte några tydliga bestämmelser om vad som gäller buller. Folkhälsomyndigheten har dock vissa råd till exempel FoHMFS 2014:13 Allmänna råd om buller inomhus, som kan tjäna som riktlinjer. Om det rör sig om skakningar, damm eller något annat så kan det vara svårare.
Om störningen innebär en sådan påverkan att den utgör ett hinder eller men i hyresgästens nyttjande av lokalen, kan hyresgästen ha rätt till nedsättning av hyran. Hyresgästen måste då ställa ett sådant krav till hyresvärden.
Det väsentliga i bedömningen av om hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran eller inte, är om hyresgästen lider hinder eller men i nyttjanderätten samt att hyresgästen inte själv har orsakat de omständigheter som påverkar verksamheten.
Om så är fallet är hyresvärden skyldig att gå med på skälig nedsättning av hyran oavsett om hyresvärden själv har bidragit till störningarna; således även om någon annan utför de arbeten som innebär störningar.
Generellt får hyresgästen bara nedsättning av hyran för tiden efter det att den har framställt kravet till hyresvärden. Observera även att rätten till nedsättning av hyran endast gäller under den tid som hindret eller menet pågår.
Om det rör sig om buller så har hyresgästen generellt endast rätt till kompensation under tiden som bullret pågår.
Det finns också vissa fall då hyresgästen kan ha rätt till skadestånd på grund av skada som den lider på grund av arbeten utanför lokalen. Men först och främst så måste hyresgästen kunna visa att den lider ekonomisk skada som en följd av störningarna.
Dessutom krävs att det är hyresvärden som själv, eller genom någon som hyresvärden har anlitat, utför den verksamhet som orsakar störningarna. Det krävs även att hyresvärdens arbete anses vara vårdslöst.
Hyresgästen torde endast i undantagsfall kunna hävda att hyresvärden har varit vårdslös med anledning av störande arbeten som någon annan utför utanför den fastighet lokalen ligger på. Det kan endast röra sig om fall där hyresvärden anses ha haft någon plikt att vidta åtgärder för att begränsa störningarna.
Det finns vissa rättsfall där en hyresvärd har anses skadeståndsskyldig mot en hyresgäst när hyresvärden inte har vidtag åtgärder mot en annan hyresgäst som har orsakat störningar. Men jag har svårt att komma på en situation när det gäller förhållanden utanför fastigheten.
Av miljöbalken följer att om den som utför eller låter utföra arbetet också är fastighetsägare eller tomträttshavare, är denne också skyldig att betala skadestånd för personskador och sakskador samt även för ren förmögenhetsskada.
Av rättspraxis följer att en parterna i ett hyresförhållande normalt inte kan ställa krav på skadestånd av varandra med stöd av miljöbalken.
Men om en hyresgäst ställer krav på skadestånd med grund i miljöbalken så kan ni alltid hänvisa hyresgästen till att rikta kravet mot den som utför verksamheten.