Efter årsskiftet gäller nya lagkrav för bostadsrättsföreningar vid upprättandet av årsredovisning och förvaltningsberättelse. Med de nya kraven vill regeringen stärka tryggheten och det rättsliga skyddet för den som köper eller äger en bostadsrätt. Maria Hård af Segerstad, advokat på Landahl och särskilt inriktad på frågor inom bostadsrätt, reder ut begreppen i denna artikel på Förvaltarforum.
Från och med den 1 januari 2023 införs nya krav i årsredovisningslagen (ÅRL) på vad en årsredovisning och en förvaltningsberättelse för en bostadsrättsförening ska innehålla. Lagändringarna innebär ett krav på kassaflödesanalys i årsredovisningen samt krav på vissa nyckeltal och upplysning vid negativt resultat i förvaltningsberättelsen.
I årsredovisningen för en bostadsrättsförening ska det ingå en kassaflödesanalys (2 kap. 1 § ÅRL). I kassaflödesanalysen ska föreningens in- och utbetalningar under räkenskapsåret redovisas. Tidigare berördes endast större företag av kravet på att årsredovisningen skulle innehålla en kassaflödesanalys. Genom lagändringen omfattas även bostadsrättsföreningar av denna skyldighet.
En bostadsrättsförening ska i förvaltningsberättelsen lämna upplysningar om sådana nyckeltal som kan underlätta förståelsen av föreningens verksamhet, ställning och resultat, däribland årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet, och energikostnad per kvadratmeter.
I energikostnaden inkluderas kostnader för uppvärmning, el och vatten. Om verksamhetens resultat innebär en förlust ska bostadsrättsföreningen också lämna en upplysning i förvaltningsberättelsen om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden (6 kap. 3 a § ÅRL).
De nyckeltal som ska anges i förvaltningsberättelsen är sådana som kan underlätta en bedömning av föreningens verksamhet, ställning samt resultat och syftar till att åskådliggöra sådan information som redan finns i årsredovisningen. Detta för att underlätta för medlemmar, presumtiva medlemmar och andra intressenter att bedöma föreningens ekonomi och jämföra den med andra bostadsrätts-föreningars.
Ovan uppräkning av nyckeltal som ska anges i förvaltningsberättelsen är inte uttömmande, utan föreningen kan även behöva lämna andra upplysningar som är relevanta, exempelvis om föreningen betalar tomträttsavgäld. Det kan också vara lämpligt att föreningen lämnar förklaringar till de olika nyckeltalen.
Som anges ovan ska även ytterligare uppgifter lämnas om verksamhetens resultat innebär en förlust. Bostadsrättsföreningen ska då lämna upplysning om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Med ekonomiska åtaganden avses exempelvis räntor på föreningens lån, tomträttsavgälder och underhåll av föreningens byggnader.
Upplysningsskyldigheten omfattar sådana ekonomiska åtaganden som föreningen rimligen kan förutse, till exempel att räntorna på föreningens lån kan komma att höjas när bindningstiden för lånen löper ut eller att tomträttsavgälden kan komma att höjas vid utgången av pågående avgäldsperiod.
Uppgiftsskyldigheten avser vad förlusten innebär för möjligheten att finansiera föreningens framtida ekonomiska åtaganden. Föreningen kan till exempel ange att finansiering kommer att ske genom avgiftshöjning, upptagande av nya lån eller nya bostadsrättsupplåtelser av lediga hyresrätter. Om kostnaden för nya lån innebär att avgifterna kan komma att höjas ska det anges.
Vid underskott något enstaka år, på grund av vidtagna underhållsåtgärder under det året, kan det räcka med att kortfattat ange att förlusten inte påverkar föreningens möjlighet att finansiera sina
framtida ekonomiska åtaganden. Om det däremot handlar om större underskott under flera år ställs högre krav på den information som föreningen måste lämna.
I förslaget till lagändringarna framförde regeringen att det för många privatpersoner innebär en stor investering att köpa en bostadsrätt och att bostadsrättsföreningens ekonomi är av stor betydelse för den investeringen. Om föreningen har en svag ekonomi innebär det en större ekonomisk risk för köparen än om föreningen har en stark ekonomi. Trots detta synes bostadsrättsföreningens ekonomi ha ett begränsat genomslag vid prissättningen av en bostadsrättslägenhet.
Att det inte finns ett starkare samband mellan bostadsrättspriser och föreningars ekonomi verkade enligt regeringen i viss utsträckning bero på bristande kunskap hos köparna om bostadsrätts-föreningars ekonomi. Många köpare ansågs också sakna tillräckliga kunskaper om ekonomi för att kunna tillgodogöra sig informationen i en årsredovisning så som informationen framställs i dag. Det bedömdes därför finnas anledning att göra den ekonomiska informationen i årsredovisningen mer lättillgänglig genom att tydliggöra särskilt viktiga uppgifter. På detta sätt tror man kunna öka transparensen och jämförbarheten mellan bostadsrättsföreningar samt underlätta för potentiella bostadsrättsköpare att fatta bättre underbyggda beslut. Förbättrad ekonomisk information anses även gynna befintliga medlemmar i en förening och andra intressenter, såsom kreditgivare.