Landahls medarbetare Rune Thomsson har skrivit en expertkommentar på Lexnova. Passiv betalning av höjd hyra tveksam som accept.
När det gäller hyressättning av bostadslägenheter råder i princip avtalsfrihet. Hyresvärd och hyresgäst kan alltså komma överens om vilken hyra de vill. Hyresförhandlingar kan bedrivas antingen individuellt mellan hyresvärd och hyresgäst enligt det system som är förutsatt i hyreslagen eller kollektivt med hyresgästförening enligt hyresförhandlingslagen. När en kollektiv förhandling strandat kan hyresvärden träffa avtal direkt med hyresgästerna, även i sådana frågor som omfattas av hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet enligt hyresförhandlingslagen, t.ex. höjning av hyrorna. Kan hyresvärd och hyresgäst inte komma överens, har parterna möjlighet att begära prövning enligt 24 § hyresförhandlingslagen eller ansöka om ändring av hyresvillkoren enligt 54 § hyreslagen.
Det förekommer att hyresvärdar efter strandade kollektiva hyresförhandlingar direkt utan föregående förhandling med eller information till den enskilde hyresgästen skickar en hyresavi till honom eller henne med ett nytt högre hyresbelopp än det som hyresgästen dittills har varit skyldig att betala (s.k. direktavisering).
Frågan är då om hyresgästen genom att betala den på detta sätt aviserade hyran också har accepterat den och därmed har slutit ett avtal med hyresvärden om att i fortsättningen betala hyra med belopp enligt aviseringen. Finns det med andra ord rättsligt stöd för att anse att passivitet och konkludent handlande är likställt med en uttrycklig accept i ett sådant fall? Om man är tveksam till att anse det är möjligt att uppnå avtalsbundenhet enbart genom att en hyresgäst betalar en ny hyra i enlighet med hyresavier som hyresvärden sänt till hyresgästen, blir rättsläget för att direktavisera då ett annat så länge hyresgästen får tillräckligt med information för att kunna göra ett aktivt val och således bli avtalsrättsligt bunden av sin hyresinbetalning? En ytterligare fråga är om en direktavisering kan anses vara förenlig med god sed på hyresmarknaden.
En viktig fråga vid ett ställningstagande om man som hyresvärd ska använda sig av direktavisering eller inte och som man också bör beakta vad som kan hända vid senare kollektiva hyresförhandlingar och vid byte av hyresgäst. Jag återkommer till den frågan.
Avtalsbundenhet uppstår traditionellt genom att följande tre moment är uppfyllda. Det ska för det första finnas en vilja från den rättshandlandes sida att binda sig. För det andra ska dennes viljeförklaring ha kommit till uttryck på något sätt och för det tredje ska motparten känna tillit till viljeförklaringen. Uppfyllande av de tre momenten ger uttryck för att en gemensam partsavsikt föreligger. Det är dock inte ovanligt att parterna efter det att avtalsprestationerna fullgjorts inser att de inte haft någon gemensam partsvilja och då uppstår problem med att avgöra om parterna har ett avtal och vad det i så fall innehåller (se t.ex. Ramberg, Jan och Ramberg, Christina, Allmän avtalsrätt 7 uppl. 2007 s. 79). Dessa allmänna avtalsrättsliga grundförutsättningar för avtalsbundenhet gäller också vid omförhandling av hyresavtal. Varken hyresvärd eller hyresgäst kan ensidigt ändra hyresvillkoren.
Någon allmän regel om avtalsbundenhet på grund av passivitet finns inte i svensk rätt. I hyreslagen finns dock en särskild passivitetsregel (54 a §) som innebär att hyresvärden kan få till stånd ändrade villkor, även då hyresgästen förhåller sig helt passiv (s.k. negativ avtalsbindning). Regeln är dock omgärdad av begränsningar som gör att den inte blir tillämpbar särskilt ofta. Den gäller endast för hyresavtal som löper på obestämd tid och avser en lägenhet i ett hus med förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen men där lägenheten inte omfattas av förhandlingsordningen till följd av att hyresvärd och hyresgäst har kommit överens om att hyresavtalet inte ska innehålla någon förhandlingsklausul eller att hyresnämnden beslutat detta. Regeln i 54 a § hyreslagen är alltså inte tillämplig i den situation som nu diskuteras.
I hyreslagen finns i övrigt inte några regler om avtalsbindning mellan hyresvärd och hyresgäst. Däremot finns i 54 § bestämmelser om hur parterna i ett hyresavtal kan gå tillväga för att söka få villkoren ändrade. Den regeln är tillämplig såväl när det inte finns någon förhandlingsordning för huset och parterna således från början direktförhandlar med varandra som när det finns en förhandlingsordning men förhandlingarna med hyresgästorganisationen har strandat och skyldigheten för hyresvärden att förhandla med hyresgästorganisationen således upphört för tillfället i fråga. Bestämmelsen innebär att den part som vill ha ändrade hyresvillkor ska meddela detta till motparten.
Kan överenskommelse inte träffas, har den meddelande parten rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till motparten. Bestämmelserna i 54 § gör det möjligt för den part som vill ändra villkoren att slutligen med hyresnämndens hjälp få igenom sina villkor gentemot en avtalspart som av olika skäl inte svarar på en förhandlingsinvit, förutsatt givetvis att hyresnämnden finner villkoren skäliga.
Vägen över 54 § kan många gånger innebära att det för en hyresvärd kan dra ut på tiden innan en ny hyra är på plats. Det förekommer därför att hyresvärdar skickar nya hyresavier med högre hyra i hopp om att hyresgästen ska betala hyran enligt den nya avin. Frågan är då vad som då krävs för att anse att hyresgästen ska bli bunden till en ny hyra. Som anförts i det föregående finns ingen allmän regel om bundenhet genom ren passivitet.
Passivitet i kombination med andra faktorer, t.ex. s.k. konkludent handlande, kan dock innebära att avtalsbundenhet har uppstått. Med konkludent handling avses i korthet att någon aktivt företar något som bekräftar att denne anser sig bunden (se t.ex. Ramberg, Jan och Ramberg, Christina, Allmän avtalsrätt 7 uppl. 2007, s. 98). Situationen är nu den att hyresgästen har fått en avi med ny högre hyra. Hyresgästen förhåller sig helt passiv på så sätt att han före förfallodagen inte, vare sig muntligen eller på annat sätt, underrättar hyresvärden om sin ståndpunkt avseende den nya hyran. På förfallodagen betalar dock hyresgästen hyran.
Frågan är om då hyresgästen kan anses ha bekräftat att han eller hon är överens med hyresvärden om att den nya hyran fortsättningsvis ska gälla mellan parterna. Jag vill här erinra att det är viktigt att komma ihåg att det, i vart fall när det gäller årliga hyresförändringar med hänsyn till den nuvarande allmänna hyresutvecklingen, ofta handlar om små höjningar som hyresgästen vid betalningar via autogiro eller internetbank kanske inte uppmärksammar.
Docenten i civilrätt vid Uppsala universitet, Erika P Björkdahl, har i sin bok Hyra av bostad och lokal, 2 uppl. 2018 s. 221-222 med där angivna litteraturhänvisningar gett uttryck för uppfattningen att utrymmet för att i ett fall som detta hävda överenskommelse på grund av passivitet och konkludent handlande sannolikt är begränsat. En förändring av villkoren kan enligt henne inte komma till stånd enbart genom att hyresvärden skickar nya hyresavier med högre hyra till hyresgästen. Detta gäller enligt Erika P Björkdahl även om avierna skickas tillsammans med en handling där hyresvärden, mer eller mindre utförligt, lämnar uppgifter rörande hyreshöjningen. Hon anser vidare att en ändring inte heller kommer till stånd enbart därför att hyresgästen betalar den nya hyran en eller flera gånger enligt de överlämnade avierna.
Den situation som behandlats ovan är alltså om avtalsbundenhet för en ny högre hyra kan uppstå för hyresgästen enbart genom att han eller hon betalar enligt en avi från hyresvärden som inte har föregåtts av någon information från hyresvärden.
För egen del är jag beredd att instämma i Erika P Björkdahls uppfattning. Det kan finnas flera anledningar till att hyresgästen betalar en direktaviserad hyra utan att detta behöver vara ett uttryck för att hyran i realiteten har godtagits. Okunskap om regelsystemet när det gäller hyresvärdens möjligheter att höja hyran, risken för att bli uppsagd om hyran inte betalas i tid och det förhållandet att hyrorna som regel höjs varje år på grund av kostnadsökningar kan vara exempel på sådana anledningar.
Något avgörande i praxis där den frågan ställts på sin spets känner jag dock inte till men en hyresvärd skulle sannolikt ha svårt, inte minst också mot bakgrund av hyreslagens utformning när det gäller möjligheten till villkorsändring (54 och 54 a §§) och lagens karaktär av skyddslagstiftning till hyresgästens förmån, att med framgång driva frågan att en passiv betalning i sig utgör en accept. Möjligen att man skulle kunna sätta ett frågetecken för det fall att hyresgästen betalat hyran under flera månader i följd. Som påpekats i det föregående kan å andra sidan betalningar via autogiro och internetbank göra att sådana betalningar sker utan någon egentlig kontroll från hyresgästens sida och därför kanske inte kan ses som en viljeyttring från hyresgästens sida.
Men oavsett hur man ser på frågan om hyresgästen blir bunden eller inte av sin betalning så kan det, enligt min mening, i vart fall inte överensstämma med god sed i hyresförhållanden att enbart skicka avier med ny högre hyra. Ett sådant förfaringssätt är därför inte att rekommendera.
Utöver det nu anförda bör följande beaktas. När det är dags för nya kollektiva hyresförhandlingar då hyresvärden vill höja de hyror som hyresgästen har betalat efter direktavisering riskerar hyresvärden att få en invändning från den förhandlande hyresgästorganisationen att hyresgästen aldrig blivit bunden av den hyra som hyresvärden vill höja och att utgångspunkten för förhandlingarna i stället ska vara den tidigare genom förhandlingsöverenskommelse bestämda hyran.
Motsvarande situation kan uppkomma när byte av hyresgäst har skett. Hyresvärden måste då kunna visa att hyresgästen har blivit bunden genom sina betalningar. Slutsatsen blir att direktavisering av hyra i den mening som här avses bäddar för tvister i ett senare skede. Även av den anledningen bör sålunda direktavisering inte tillgripas.
I stället kan följande modell användas. Hyresvärden tillskriver hyresgästen och upplyser hyresgästen om att de kollektiva förhandlingarna har strandat och att de enskilda parterna nu helt i enlighet med hyreslagens bestämmelser är fria att själva komma överens om en ny hyra. Hyresvärden lämnar ett förslag till ny hyra och anger skälen för att hyran enligt hans mening bör ändras och från vilken tidpunkt den nya hyran är tänkt att gälla. Hyresgästen upplyses vidare att, om han eller hon inte vill gå med på någon högre hyra, hyresvärden kommer att vända sig till hyresnämnden för att få sitt förslag till ny hyra prövat och att hyresnämnden då kommer att bestämma vilken hyra som ska gälla.
Utöver detta bör informationen innehålla uppgift om att hyresgästen utan risk för uppsägning av hyresavtalet kan fortsätta att betala den dittills gällande hyran. Till informationen kan hyresvärden foga ett av honom undertecknat förslag om tillägg till hyresavtalet som upptar den nya hyran och från vilket datum den ska gälla. Hyresgästen ombeds att senast viss dag återsända förslaget undertecknat av honom eller henne, om förslaget accepteras. Hyresvärden bör avisera den nya hyran först när det undertecknade tilläggsavtalet har kommit hyresvärden tillhanda.
Med detta förfaringssätt får hyresgästen möjlighet att göra ett aktivt val med full insikt om de sakliga och rättsliga förutsättningarna med avtalsrättslig verkan som följd. Att göra på detta sätt kan säkert av många fastighetsägare upplevas som omständligare än direktavisering i enlighet med den inledningsvis givna definitionen.
Å andra sidan är detta en betydligt säkrare metod än direktavisering när det gäller hyresgästens bundenhet vid den nya hyran och den strider inte mot god sed i hyresförhållanden. Man får därutöver en säkrare utgångspunkt för senare kollektiva förhandlingar.