Nu när det inte längre är tillåtet att sälja lysrör som innehåller kvicksilver kommer, i takt med att de som fortfarande används slutar fungera, en gradvis utfasning att ske – liksom en övergång till moderna LED-ljusrör. För detta krävs dock ofta att befintlig belysningsarmatur anpassas eller byts ut helt. Vem ansvarar då för att vidta dessa åtgärder, och vem ska stå kostnaden – hyresvärden eller hyresgästen? För Lexnovas räkning tittar Camilla Adell närmare på för kommersiella lokaler aktuella och praktiska frågor.
Kompaktlysrör och lysrör som innehåller kvicksilver har funnits länge på marknaden. Efter ändringar i Europaparlamentets och rådets direktiv 2011/65/EU om begränsning av användning av vissa farliga ämnen i elektrisk och elektronisk utrustning är det inte längre tillåtet att sälja sådana lysrör. Kvicksilver är ett miljöfarligt ämne och i syfte att minska förekomsten av miljöfarliga ämnen samt att minska energiförbrukningen i samhället började lysrör med kvicksilver fasas ut under år 2023 till fördel för de mer energieffektiva LED-ljusrören. Energimyndigheten beräknar att utfasningen av lysrör med kvicksilver mot bakgrund av lysrörens livslängd kommer att pågå under cirka fem års tid[1] vilket skulle innebära att lysrör med kvicksilver kommer vara utfasade under år 2028. Redan nu kan det dock finnas anledning för fastighetsägare att förbereda sig och sina byggnader för den dag då det endast kommer vara möjligt att använda LED-ljusrör.
Reglerna i 12 kap. jordabalken (JB) är tvingande till hyresgästens fördel. Utöver bestämmelsen i 12 kap. 9 § jordabalken om att hyresvärden, om inte parterna har avtalat om ett bättre skick, ska hålla en lokal i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet finns inte några detaljerade regler i 12 kap. jordabalken om vilken av parterna som ansvarar för lokalens skick. För lokaler är det dessutom enligt andra stycket i bestämmelsen möjligt att avtala om att lokalen hyrs ut i ett sämre skick än vad som följer av minimikravet i första stycket. I lokalhyresavtal avtalas regelmässigt om att lokalen hyrs ut i befintligt skick, vilket kan vara ett skick som är sämre än vad som enligt den allmänna uppfattningen i orten gör att lokalen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.
På lokalhyresområdet råder alltså avtalsfrihet mellan hyresvärden och hyresgästen när det gäller just lokalens skick. Vid införandet av bestämmelsen i 12 kap. 9 § andra stycket angavs att hyresgästen ofta helt eller delvis redan ansvarade för inredningen, och att den möjligheten skulle behållas. Av den anledningen skulle någon inskränkning i parternas avtalsfrihet inte göras (prop. 1983/84:137 s. 121).
Denna avtalsfrihet inskränks dock ändå, genom bestämmelsen i 12 kap. 11 § andra stycket jordabalken som skyddar hyresgästen mot dolda fel i lokalen. Enligt bestämmelsen kan en hyresgäst som upptäcker en brist i sin hyrda lokal som gör att den inte är fullt brukbar, efter en av hyresvärden icke hörsammad rättelseanmaning själv avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad. Som alternativ till detta kan hyresgästen säga upp avtalet samt få rätt till skälig nedsättning av hyra och skadestånd för skador som uppstår på grund av bristen. Hyresvärden kan undgå skadeståndsskyldigheten om hyresvärden visar att bristen inte beror på hyresvärdens försummelse. Detta gäller dock endast under förutsättning att hyresgästen inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet när hyresavtalet ingicks.
I många hyresförhållanden använder parterna sig av förtryckta standardformulär för hyresavtal. I dessa ingår ofta att parterna avtalar om att lokalen antingen hyrs ut utan med för verksamheten avsedd inredning, eller att lokalen hyrs ut med för verksamheten avsedd inredning. I denna expertkommentar ska det undersökas om frågan om lokalen är uthyrd med för verksamheten avsedd inredning eller inte får någon betydelse för vem av hyresgästen och hyresvärden som ansvarar för att anpassa eller byta ut armaturer som är befintliga i en lokal och om det går att avtala om att hyresgästen ska ha ett sådant ansvar.
Enligt 2 kap. 2 § jordabalken hör fast inredning och annat som en byggnad har blivit försedd med till byggnaden som ett byggnadstillbehör, under förutsättning att föremålet är ägnat för stadigvarandebruk för byggnaden. Som exempel på sådana byggnadstillbehör anges i första stycket i bestämmelsen ledningar för vatten, värme, ljus eller annan utrustning med kranar eller kontakter. En belysningsarmatur är ett sådant byggnadstillbehör som omfattas av 2 kap. 2 § jordabalken eftersom armaturen är fast inredning som är ägnad för stadigvarande bruk inom byggnaden. Eftersom byggnaden i sin tur är ett s.k. fastighetstillbehör innebär detta att armaturen är en del av fastigheten.
I ett hyresrättsligt perspektiv innebär det att armaturen tillhör den fasta egendom som en hyresvärd hyr ut till hyresgästen. Med andra ord – armaturen tillhör hyresvärden och är därför något som hyresvärden ansvarar för. Det är därför hyresvärdens ansvar att underhålla och, när det behövs, byta ut en armatur som är så sliten att den inte kan underhållas eller användas längre. Armaturerna och belysningskällan är dock olika saker. En armatur för lysrör kan fortfarande vara i bra skick och i sig inte behöva något underhåll – men ändå inte gå att använda om det inte längre är möjligt att köpa lysrör till armaturen.
Belysningskällan är inte ett byggnadstillbehör och därmed inte heller något som ingår i den fasta egendom som en hyresgäst hyr (om man inte har avtalat om något annat). Belysningskällan skulle kunna liknas vid hushållspapper eller tvål, det vill säga att belysningskällan är en form av förbrukningsvara som hyresgästen själv ansvarar för att ha. Om man skulle stanna där i resonmenaget skulle det alltså inte finnas någon skyldighet för hyresvärden att tillhandahålla en viss typ av armatur som hyresgästen kan ha en viss ljuskälla i, utan hyresgästen skulle få anpassa sin ljuskälla efter de armaturer som finns i lokalen.
Men så är det alltså inte alltid, vilket beskrivs vidare nedan – med utgångspunkt i tre typfall.
1. Lokalen hyrs ut med för verksamheten avsedd inredning
Om parterna inte har angett exakt vilken inredning som ingår får typen av verksamhet som bedrivs i lokalen betydelse för vilken inredning som lokalen hyrs ut med. Om lokalen hyrs ut med för verksamheten avsedd inredning ansvarar hyresvärden även för att inredningen underhålls och vid behov byts ut.
Ofta är en förutsättning för att det ska gå att bedriva någon verksamhet i lokalen att det finns ljus i lokalen. I de fall där lokalen är utrustad med belysningsarmaturer och lokalen hyrs ut med för verksamheten avsedd inredning är det därför min uppfattning att underhåll och eventuellt byte av armaturerna eller att på något annat sätt anordna att det finns tillräcklig belysning i lokalen ingår i hyresvärdens åtagande.
2. Lokalen hyrs ut i befintligt skick men utan för verksamheten avsedd inredning
När en lokal hyrs ut i befintligt skick har parterna avtalat bort kravet på att lokalen under hyrestiden ska vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Som framgår ovan finns det dock i 12 kap. 11 § andra stycket jordabalken en skyddsregel för hyresgästen – och med tanke på att jordabalken är tvingande till hyresgästens fördel kan denna skyddsregel inte avtalas bort av parterna. Bestämmelsen innebär att hyresvärden får ansvara för brister i en lokal som gör att den inte är fullt brukbar enligt den allmänna uppfattningen i orten om den aktuella bristen inte var något som hyresgästen var medveten om när hyreskontraktet skrevs på eller som vid hyreskontraktets ingående inte gick att upptäcka med vanlig uppmärksamhet. Kravet på vanlig uppmärksamhet innebär enligt Holmqvist m.fl. inte att det ställs några höga krav på hyresgästens undersökning, utan en okulär besiktning borde vara tillräcklig.[2]
Av bestämmelsens ordalydelse framgår att den relevanta tidpunkten för bedömningen om en brist i en lokal som hyrs ut i befintligt skick eller inte är tidpunkten då hyresavtalet ingås. Bristen måste alltså ha funnits då hyreskontraktet ingicks, och då vara en brist som hyresgästen varken var medveten om eller kunde upptäcka. Brister som uppstår under hyrestiden och som medför att lokalen inte är fullt brukbar för det avsedda ändamålet ansvarar därför hyresvärden för, alldeles oavsett om bristen i sig är upptäckbar eller inte.
Hovrätterna har i ett par olika fall tagit ställning till om en lokal som hyrts i befintligt skick har haft sådana dolda brister att hyresgästen ändå varit berättigad till hyresnedsättning eller någon av de andra påföljderna som finns i 12 kap. 11 § första stycket jordabalken.
I Svea hovrätts dom den 3 maj 2022 i mål T 14394-20 var fråga bland annat om hyresgästen till en bristfälligt isolerad lokal kunde tillerkännas hyresnedsättning, ersättning för avhjälpandekostnader eller skadestånd. Hyresgästen skulle bedriva restaurangverksamhet i lokalen och gjorde gällande att den inte var fullt brukbar för den avsedda verksamheten eftersom bristerna i isoleringen tillsammans med köldbryggor och otätheter gjorde att det inte gick att ha en restaurang där. Hovrätten fann visserligen att det var visat att lokalen var bristfälligt isolerad. Det var dock inte tillräckligt för att lokalen även skulle anses vara i ett icke fullt brukbart skick eftersom hovrätten ansåg att det dessutom krävdes att lokalen inte var utrustad med tillräckliga uppvärmnings- och avkylningskällor för att kompensera för den bristfälliga isoleringen. I brist på bevisning fann hovrätten att hyresgästen inte hade visat att lokalen var i ett bristfälligt skick, och hyresgästen kunde därför inte tillerkännas någon ersättning.
Att det förekommer en brist i en lokal är alltså inte tillräckligt för att hyresgästen ska kunna göra gällande någon form av hyresrättslig påföljd när lokalen är uthyrd i befintligt skick – det krävs även att bristen inte kan kompenseras på något annat sätt. Är isoleringen bristfällig kan hyresvärden alltså ordna bättre uppvärmningsmöjligheter. Detta talar även för att en hyresvärd som hyr ut en lokal med armaturer som endast fungerar för lysrör innehållandes kvicksilver istället för att bygga om eller byta ut armaturen skulle kunna tillgodose att lokalen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet genom att tillhandahålla andra belysningskällor.
Hovrätten för Övre Norrland meddelade den 27 maj 2021 dom i mål T 1089-20 där hovrätten hade att ta ställning till bland annat om hyresgästen hade rätt till hyresnedsättning då toalettutrymmen i lokalen var bristfälliga och då inomhustemperaturen i lokalen var låg. Lokalen hyrdes ut i befintligt skick och det var ostridigt mellan parterna att hyresgästen hade genomfört en okulärbesiktning av lokalen. Vid denna besiktning fanns enbart en fungerande toalett. Att övriga toaletter, utöver denna, var ur funktion var dock inte en sådan brist som hyresgästen kunde få hyresnedsättning för.
Vad gällde inomhustemperaturen visade utredningen i målet att flera av hyresgästens anställda arbetade i ytterkläder för att det var kallt i lokalen. Problemet hade uppstått efter hyresgästens tillträde. Eftersom den låga inomhustemperaturen medförde ”ett klart otillfredsställande arbetsklimat” ansåg såväl hovrätten som tingsrätten att det förelåg en brist i lokalen som gav hyresgästen rätt till hyresnedsättning. Samma överväganden som gäller för låga temperaturers påverkan på arbetsmiljön i en förhyrd lokal bör även kunna göras för bristfällig belysning. Hovrätten för Övre Norrlands dom talar därför för att även brister i belysning som uppstår efter hyresgästens tillträde till en lokal som hyrs i befintligt skick kan vara en sådan dold brist som ger hyresgästen rätt till en hyresrättslig påföljd såsom hyresnedsättning eller rätt till ersättning för att hyresgästen själv behövt avhjälpa bristen.
Kan då det faktum att det inte längre går att köpa lysrör med kvicksilver och att LED lysrör inte kan användas i befintliga armaturer, utan att de antingen anpassas för LED-lysrör eller byts ut, vara en sådan dold brist som hyresvärden ansvarar för trots att lokalen är uthyrd i befintligt skick?
Enligt min uppfattning är svaret på den frågan ”ja”. Som framgår av framför allt Svea hovrätts dom är det dock inte nödvändigtvis själva bristen i sig – att armaturen inte kan användas – som behöver åtgärdas för att hyresgästen inte ska ha rätt till en hyresrättslig påföljd. Det kan alltså vara tillräckligt att hyresvärden ordnar så att lokalen kan belysas på ett tillfredställande sätt med andra belysningskällor än just armaturer för lysrör.
3. Lokalen hyrs inte ut i befintligt skick och utan för verksamheten avsedd inredning
När en lokal hyrs ut utan för verksamheten avsedd inredning hyr hyresvärden i jordabalkens mening endast ut en del i en byggnad. Hyresvärden har då som utgångspunkt ett ansvar för att underhålla lokalen som sådan, men inte den inredning som hyresgästen förser lokalen med. Om en hyresgäst har försett lokalen med vissa armaturer är det därför hyresgästen själv som ansvarar för armaturerna och för att byta ut eller justera dem så att det är möjligt att montera en ljuskälla.
Om det inte är möjligt att hitta en ljuskälla som går att använda i den armatur som finns i lokalen kan dock hyresgästen göra gällande att detta innebär att det finns hinder eller men i nyttjanderätten. Enligt 12 kap. 9 § jordabalken ska en hyresvärd se till att lägenheten (lokalen) på tillträdesdagen är i det skick som har avtalats, eller i vart fall i sådant skick som gör att lokalen enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta skick är en hyresvärd även skyldig att hålla lokalen i under hela hyrestiden.
Enligt min uppfattning är möjligheten till belysning i en lokal ganska grundläggande och kan nästan likställas med att en lokal ska ha en ventilation som gör det möjligt att vistas i lokalen. Detta följer även enligt min uppfattning av ovan refererade domar från Svea hovrätt och Hovrätten för Nedre Norrland. Även om det inte har avtalats om någon viss typ av belysning finns det dock ett grundläggande krav på hyresvärden att se till att det går att lysa upp lokalen. Om en lokal då endast är försedd med armaturer som det inte går att köpa ljuskällor till, är min slutsats att hyresvärden inte uppfyller sin skyldighet att hålla lokalen i ett brukbart skick. Det är också min uppfattning att det ankommer på hyresvärden att se till att det finns armaturer i lokalen som rent praktiskt går att använda – genom att säkerställa att det finns någon form av ljuskälla som passar i dem eller att lösa behovet av belysning på annat sätt.
Om en lokal inte hålls i fullt brukbart skick under hyrestiden föreligger ett hinder eller men i nyttjanderätten som ger hyresgästen rätt till hyresnedsättning. Hyresgästen kan även ha rätt till skadestånd om hindret eller menet leder till en skada för hyresgästen, till exempel för att den inte kan bedriva sin avsedda verksamhet eller för att hyresgästen får kostnader för att själv ordna belysning.
Det förekommer att hyresgästen och hyresvärden avtalar särskilt om vilken av parterna som ska ansvara för underhåll och utbyte av till exempel dörrar, fönster, skyltar, sanitetsporslin och ytskikt. Detta kan till exempel göras i gränsdragningslistor som utgör en del av hyreskontraktet.
Som anges ovan är dock skyddet för hyresgästen mot brister i lokalens skick i 12 kap. 11 § andra stycket jordabalken inte möjligt att avtala bort. En brist som uppstår som hyresgästen inte kände till och som inte gick att upptäcka vid en undersökning av lokalen är därför inte något som hyresvärden kan skydda sig mot. Därmed kan hyresvärden inte heller lägga över ansvaret för samtliga framtida brister i lokalen på hyresgästen.
I detta sammanhang ska det även hållas i åtanke att behovet av att antingen bygga om eller helt byta ut belysningsarmaturer för att det ska gå att använda LED-lysrör beror på förändrad lagstiftning som förbjuder lysrör som innehåller kvicksilver. Då en fastighetsägare ytterst är den som äger och är ansvarig för ett byggnadstillbehör är det min uppfattning att den avvägning som ska ske mellan hyresgästens och hyresvärdens intresse vid riskfördelningen enligt 12 kap. 11 § jordabalken ska mynna ut i att förändrad lagstiftning som påverkar ett byggnadstillbehörs användning ska läggas på hyresvärden. Med andra ord får hyresvärden stå risken för att förändringar i lagstiftning leder till att det uppstår brister i en lokal som hyrs ut i befintligt skick.
Numera är det dock känt att lysrör med kvicksilver inte längre går att köpa och att armaturer därför kan behöva anpassas eller bytas ut för att det ska vara möjligt att använda LED-lysrör i armaturerna. En hyresvärd kan därför, inför att ett nytt hyreskontrakt skrivs på, upplysa hyresgästen om att armaturerna är avsedda för sådana lysrör som inte längre får köpas. I en sådan situation känner hyresgästen till bristen – att armaturen inte är anpassad för LED-lysrör – och därmed kan hyresgästen inte göra gällande att det föreligger en dold brist i lokalen. Det är enligt min uppfattning därför möjligt för hyresvärdar att i nya hyreskontrakt lägga över ansvaret för lysrörsarmaturen på hyresgästen. Detta kräver dock hyresgästen blir upplyst om bristen i lokalen när avtalet ingås.
Som framgår ovan beror svaret på frågan om vem som ansvarar för att anpassa eller byta ut en belysningsarmatur alltså på vad hyresgästen och hyresvärden har avtalat om. I de allra flesta fallen kommer dock ansvaret för att det finns möjlighet att ha en tillfredställande belysning i lokalen att åligga hyresvärden. Det kommer då även vara hyresvärden som är tvungen att stå för kostnaderna för att anpassa eller byta ut befintliga armaturer, alternativt att ordna en tillräckligt bra belysning på annat sätt. Detta gäller som utgångspunkt oavsett om lokalen är uthyrd i befintligt skick eller inte eftersom det inte är möjligt att avtala bort hyresvärdens ansvar för dolda brister i en lokal. Om hyresvärden inte åtgärdar armaturerna eller ordnar belysningen på annat sätt riskerar hyresvärden att behöva utge ersättning till hyresgästen.
För framtida hyreskontrakt kan det dock vara möjligt att avtala bort hyresvärdens ansvar för belysningsarmaturernas funktion och på så sätt åstadkomma att hyresvärden undgår ansvaret och därmed kostnaderna för att anpassa eller byta ut belysningsarmaturer som är avsedda för lysrör med kvicksilver.
[1] Lysrör med kvicksilver fasas ut under 2023 (energimyndigheten.se, hämtad 2024-02-27)
[2] Se Leif Holmqvist, Rune Thomsson, Elisabeth Ahlinder, Hyreslagen En kommentar, kommentaren till 12 kap. 11 § andra stycket jordabalken, Norstedts Juridik, hämtad 2024-02-26.