En fastighetsägare kan vid olika tillfällen behöva komma in i lägenheterna. I de flesta fall går detta smidigt men ibland kan hyresgästen komma med ursäkter och neka tillträde. Kan då hyresgästen sägas upp och vilka ursäkter kan den komma undan med? I denna artikel för Förvaltarforum svarar Michelle Hjort Brodin på frågan.

---

Det kan finnas flera skäl till att en hyresvärd/fastighetsägare vill få till tillträde till en lägenhet i fastigheten. Det kan till exempel vara för att låta utföra vissa förbättringsarbeten, kontrollera eller åtgärda uppkomna skador eller utföra besiktningar för att kontrollera underhållsbehov och så vidare. Föreligger en ”giltig ursäkt” enligt lag kan dock hyresvärden inte säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid om hyresgästen vägrar hyresvärden tillträde, även om en sådan rätt till tillträde i och för sig föreligger.

Hyresvärdens rätt

En hyresvärd har enlig 12 kap. 26 § jordabalken rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Vidare får hyresvärden, enligt samma bestämmelse, efter tillsägelse minst en månad i förväg låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Dock får sådana arbeten inte utan hyresgästens medgivande utföras under den sista månad som hyresförhållandet består. Enligt tredje stycket i bestämmelsen ska hyresvärden tillse att hyresgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt.

Handräckning eller uppsägning?

Om hyresgästen nekar hyresvärden tillträde, trots att sådan rätt finns, kan hyresvärden ansöka om särskild handräckning hos Kronofogden. Om hyresgästen inte har någon giltig ursäkt till att neka hyresvärden tillträde kan hyresvärden vidare säga upp avtalet att upphöra i förtid (12 kap. 42 § punkten 10 jordabalken). Uppsägning får dock inte ske om hyresgästen vidtar rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet (12 kap. 43 § jordabalken) eller om hyresgästens nekande till tillträde är av ringa betydelse (12 kap. 42 § femte stycket jordabalken).

Vad är en giltig ursäkt?

Med anda ord kan hyresvärden i och för sig ha rätt att få tillträde till lägenheten men har hyresgästen giltig ursäkt att neka hyresvärden tillträde får hyresvärden inte säga upp avtalet i förtid. Vad kan då i lagens mening utgöra en giltig ursäkt?

• Sjukdom kan utgöra en giltig ursäkt. Dock bör aktuell ursäkt inte alltid medföra att det är fråga om en giltig ursäkt enligt lag. Södertörns tingsrätt fann till exempel i ett mål från 2020 (T 14199-19) att hyresgästens psykiska tillstånd inte hade utgjort en giltig ursäkt att neka hyresvärden tillträde när hyresgästens hade haft gott om tid att förbereda sig för det kommande arbetet i lägenheten och arbetet endast tog en dag att utföra.
  
  
• Även kortare resa eller bortovaro bör i vissa fall kunna utgöra giltig ursäkt. I denna bedömning bör hyresvärdens framförhållning samt hyresgästens och hyresvärdens möjlighet att boka om åtagandet respektive tillträdet vara av betydelse.
  
  
• En annan ursäkt från bostadsrättshavaren som eventuellt kan utgöra en giltig ursäkt är att hyresgästen inte tagit del av hyresvärdens begäran om tillträde och/eller rättelseanmaning. Har hyresvärden skickat rättelseanmaningen med rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress bör dock detta som huvudregel inte utgöra en giltig ursäkt. Hyresgästen får trots allt anses ha en skyldighet att i viss mån bevaka sin post.
  
  
• Även missförstånd och oförståelse kan ibland utgöra giltig ursäkt. Det är därför viktigt att hyresvärden är noga med att utforma en rättelse/tillsägelse på ett tydligt och klart sätt.
  
  Tillsägelsen ska vara så pass tydlig att hyresgästen förstår vad han eller hon måste göra för att undvika en uppsägning. Det måste också i tillsägelsen framstå klart för hyresgästen att det är hyresvärdens avsikt att säga upp hyresavtalet om hyresgästen inte utan dröjsmål vidtar rättelse i de avseenden som tillsägelsen avser (se till exempel Svea hovrätts dom av den 26 januari 2015 i mål T 6344-14 och RH 1989:98).
  
  
• Det är inte heller uteslutet att obehag eller olägenheter för hyresgästen kan innebära att en giltig ursäkt föreligger. Det bör dock åligga såväl hyresvärden som hyresgästen att söka undvika eller minimera obehaget eller olägenheterna. Exempelvis, om en hyresgäst känner obehag för att en viss person ska besöka lägenheten bör hyresgästen rimligtvis själv ta kontakt med hyresvärden för att efterhöra kring möjligheterna att skicka ut någon annan för tillsynsbesöket. Hyresvärden å sin sida bör tillmötesgå hyresgästens önskemål om det inte innebär skada eller risk för skada för hyresvärden. Notera i sammanhanget att hyresgästen enligt 12 kap. 26 § jordabalken inte ska förorsakas större olägenhet än nödvändigt.

Sammanfattning

Det kan finnas flera olika typer av giltiga ursäkter från hyresgästen som kan föranleda att hyresvärden inte har rätt att säga upp avtalet i förtid. Det är dock svårt att på förhand konstatera om ovannämnda ursäkter skulle utgöra en giltig ursäkt enligt lag i det enskilda fallet då flera faktorer spelar in. Hyresvärden bör därför i varje enskilt fall överväga om det är möjligt och lämpligt att tillmötesgå hyresgästen på något sätt och därmed ”komma runt ursäkten”. Om en tillmötesgående anda från hyresvärden sida inte ger önskat resultat, kan det dock vara läge att anlita en jurist för att få hjälp att hantera situationen.

---

Till artikeln på Förvaltarforum