Om delägare till ett bostadsarrende inte kan enas om förvaltning eller försäljning saknas direkt tillämplig lagstiftning för att lösa tvisten. Enligt praxis från Högsta domstolen är samäganderättslagen analogt tillämplig och ger möjlighet att utse en god man och sälja arrenderätten på offentlig auktion. Att lagen endast tillämpas analogt reser dock rättsliga frågor av stor praktisk betydelse – för delägare, budgivare och köpare. För Lexnovas räkning ger Camilla Adell sin analys, apropå en aktuell hovrättsdom.
Bostadsarrende regleras i 10 kap. jordabalken och är en nyttjanderätt som upplåts av en fastighetsägare (jordägaren) till en arrendator, vanligtvis för att arrendatorn ska uppföra eller nyttja en befintlig bostad på fastigheten. Arrenderätten är i grunden personlig men kan under vissa förutsättningar överlåtas. En överlåtelse av ett bostadsarrende kräver i många fall att jordägaren samtycker till överlåtelsen.
Det är möjligt att flera personer kan inneha en arrenderätt gemensamt. Ett sådant gemensamt innehav kan uppstå till exempel vid ett gemensamt förvärv eller vid arv. När flera personer tillsammans innehar ett bostadsarrende är de i praktiken samägare till bostadsarrendet. Lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt (samäganderättslagen) är dock inte direkt tillämplig på ett sådant gemensamt innehav av ett bostadsarrende. Lagens 1 § anger att den gäller för lös sak eller fastighet som är gemensamt ägd av två eller flera. Arrenderätt, som är en nyttjanderätt, är dock varken en lös sak eller en fastighet och omfattas därför inte av samäganderättslagen.
Redan i NJA 1998 s. 552 slog Högsta domstolen dock fast att samäganderättslagen i sina väsentliga delar är analogt tillämplig på ett bostadsarrende. I domen angav Högsta domstolen att det är naturligt att se arrendet – som alltså är en form av nyttjanderätt på samma sätt som tomträtt eller bostadsrätt utgör nyttjanderätter, och de byggnader som finns på den arrenderade marken – vilka utgör lösa saker, som en sammanhållen enhet. Om byggnaderna på arrendestället ska säljas är det därför enligt Högsta domstolen förenligt med samäganderättslagens syfte att delägarna till byggnaderna även får möjlighet att lösa upp den gemensamma arrenderätten i samma ordning som gäller för upplösandet av det gemensamma ägandet av byggnaderna. Högsta domstolen fann att samäganderättslagen ”bör i sina väsentliga delar anses analogt tillämplig även på bostadsarrende vid försäljning enligt lagen av bostadshus som arrendatorerna gemensamt äger.” Högsta domstolen poängterade även att en försäljning i sådant fall behövde ske med beaktande av jordabalkens bestämmelser om jordägarens samtycke och hembud.
Högsta domstolen har därefter i NJA 2006 s. 678 bekräftat att samäganderättslagen är analogt tillämplig på arrenden. Högsta domstolen konstaterade i den domen att samäganderättslagen fyller ett konfliktlösningsbehov som inte är begränsat till egendomstyper som uttryckligen nämns i lagen, och att detta behov föreligger i lika hög grad vid samägda arrenderätter som vid de egendomsslag som uttryckligen omfattas av lagens tillämpningsområde. Med detta synsätt ansåg domstolen att bestämmelserna i 6 § samäganderättslagen – som reglerar förutsättningarna för tvångsförsäljning – kan tillämpas analogt på en samägd arrenderätt där lagstiftningen inte tillhandahåller någon annan metod för att lösa konflikter mellan samägarna.
Slutsatsen är att samäganderättslagens konfliktlösningsregler – framför allt möjligheten att på ansökan av en delägare utse en god man och genomföra en tvångsförsäljning på offentlig auktion – kan tillämpas på samägda bostadsarrenden, men att tillämpningen måste ske med beaktande av arrenderättens natur och de arrenderättsliga reglerna om jordägarens samtycke och hembud.
Det ska dock noteras att Högsta domstolen inte har angivit vilka bestämmelser i samäganderättslagen som är analogt tillämpliga på bostadsarrenden, utan endast i sin praxis hänvisat till att samäganderättslagen i sina ”väsentliga delar” kan tillämpas analogt. Utifrån Högsta domstolens praxis finns det därmed en betydande osäkerhet om vilka delar av samäganderättslagen som egentligen ska tillämpas på bostadsarrenden.
Vad som däremot står klart utifrån Högsta domstolens praxis, är att en god man kan förordnas i enlighet med 6 § samäganderättslagen. Bestämmelsen ger rätten möjlighet att på ansökan av en delägare förordna om att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion, under förutsättning att det inte finns synnerliga skäl däremot.
En av de mest praktiskt betydelsefulla frågorna rör i vilken utsträckning den gode mannen kan uppställa egna villkor för försäljningen, utöver vad som uttryckligen framgår av samäganderättslagen och ett eventuellt lägsta pris som rätten fastställt i förordnandet.
I dom den 2 april 2026 i mål T 11415-25 konstaterade Svea hovrätt att en god man i enlighet med en analog tillämpning av 9 § samäganderättslagen har rätt att ställa upp försäljningsvillkor för försäljningen av ett bostadsarrende. Det följer av andra stycket i bestämmelsen att det är den gode mannen som ska bestämma försäljningsvillkoren, utöver ett lägsta pris för arrenderätten om ett sådant har beslutats av rätten i samband med förordnandet av den gode mannen.
Detta innebär att en god man kan ställa upp ett villkor om att budgivare ska kunna styrka att de har finansiering för att genomföra köpet. Syftet med ett sådant villkor är att säkerställa att den budgivare som antar det vinnande budet faktiskt kan fullfölja förvärvet. Ett sådant krav är av särskild relevans när det gäller egendom av högt värde, där köparens betalningsförmåga är direkt avgörande för att försäljningen ska bli meningsfull.
En god man kan även i enlighet med Svea hovrätts praxis förbehålla sig fri prövningsrätt av de bud som lämnas av budgivare på en offentlig auktion, vilket innebär en rätt att självständigt bedöma om ett avgivet bud uppfyller de uppställda villkoren och om anbudsgivaren har förmåga att fullfölja köpet.
Eftersom överlåtelse av bostadsarrenden i många fall kräver jordägarens samtycke måste den gode mannen integrera detta krav i auktionsvillkoren. En försäljning utan sådant villkor riskerar att bli meningslös om jordägaren vägrar godkänna köparen som ny arrendator. En god man kan därför även ställa upp villkor om att försäljningen av ett bostadsarrende endast sker under förutsättning att den nya arrendatorn godkänns av jordägaren.
Det räcker inte att den gode mannen internt fastslår vilka villkor som ska gälla. Enligt 11 § samäganderättslagen ska den gode mannen "på lämpligt sätt" kungöra försäljningsvillkoren samt tid och plats för auktionen. Vad som är ett ”lämpligt sätt” anges inte i samäganderättslagen.
Kungörelse av försäljningsvillkoren kan ske på flera sätt. Så kan ske genom annonsering i relevanta medier, däribland ortstidningar med bred spridning och Post- och Inrikes Tidningar. Dessutom kan försäljningsvillkoren föras in i prospekt eller annat marknadsföringsmaterial som lämnas inför den offentliga auktionen och i direkt kommunikation med kända intressenter och delägare, exempelvis via e-post. Det är även lämpligt att samtliga försäljningsvillkor gås igenom muntligen på auktionsdagen inför att budgivningen ska starta, för att säkerställa att försäljningsvillkoren kommit samtliga närvarande vid auktionen till del.
En fråga med praktisk relevans är om bristfällig kommunikation av ett villkor leder till att villkoret överhuvudtaget är giltigt. Rättsläget är inte helt klart, men en rimlig slutsats är att ett villkor som inte kungjorts på lämpligt sätt saknar verkan mot den budgivare som inte haft möjlighet att ta del av det. Det påverkar dock inte den gode mannens behörighet i vidare mening – en försäljning som genomförts kan ändå vara giltig om den gode mannen i övrigt agerat inom sin behörighet, men den gode mannen kan bli ersättningsskyldig mot samägarna om ett oaktsamt kommunikationsförfarande lett till ett sämre utfall.
Enligt 12 § samäganderättslagen ska, om inte delägarna är ense om något annat, det högsta anbudet gälla såsom antaget så länge det inte understiger det lägsta pris som rätten kan ha bestämt enligt 9 § samäganderättslagen. Då den gode mannen ställer upp villkor för försäljningen av ett bostadsarrende kan det uppstå en situation där den budgivare som lämnar det högsta budet inte uppfyller de övriga försäljningsvillkoren.
En principiellt viktig fråga blir då hur 12 § samäganderättslagen ska tolkas och tillämpas i fall som just detta – alltså när den budgivare som lämnar det högsta budet inte uppfyller samtliga av den gode mannen uppställda försäljningsvillkor.
Det följer av Svea hovrätts dom i mål T 1141-25 att bestämmelsen i 12 § samäganderättslagen är analogt tillämplig vid försäljning av bostadsarrenden och att den ska läsas tillsammans med 9 § andra stycket samäganderättslagen. Det "högsta anbudet" avser därför det högsta budet som uppfyller samtliga av den gode mannen fastställda försäljningsvillkor.
Bestämmelserna ska alltså tillämpas tillsammans: den gode mannen är skyldig att anta det bud som är det högsta bland dem som uppfyller villkoren, men är inte skyldig att anta det nominellt högsta budet om detta inte uppfyller de övriga uppställda försäljningsvillkoren. Denna tolkning, som framstår som den enda ändamålsenliga, vinner också stöd av NJA 1998 s. 552, där HD uttalade att man vid en analog tillämpning av samäganderättslagen på bostadsarrenden vid försäljningen får iaktta vad som föreskrivs i jordabalken om jordägarens samtycke och hembud. Det vore inkonsekvent att å ena sidan kräva att arrenderättsliga villkor beaktas och å andra sidan hävda att ett anbud ska antas oavsett om dessa villkor är uppfyllda.
Av detta följer två viktiga konsekvenser:
En annan aspekt av 12 § är tidpunkten för avtalsslutet – dvs. när ett bindande avtal om köp anses ingånget. Högsta domstolen behandlade denna fråga i ett annat sammanhang i NJA 2016 s. 1195 och uttalade att en traditionell auktion, om inte annat framgår av auktionsvillkoren, i regel innebär att avtal kommer till stånd i och med klubbslaget. Vid auktioner enligt samäganderättslagen kan den gode mannen emellertid – liksom vid andra auktioner – utforma villkoren så att avtal inte ingås vid klubbslaget, utan i samband med kontraktsskrivning efter avslutad budgivning. Det är vanligt och praktiskt motiverat att auktionsförfarandet utformas på det sättet, bland annat för att möjliggöra prövning av att villkoren är uppfyllda och för att formalisera köpet. Förutsättningen är dock att detta framgår klart av de kungjorda auktionsvillkoren.
Den analogiska tillämpningen av samäganderättslagen på bostadsarrenden innebär inte att arrenderättsliga regler sätts ur spel – tvärtom. Som Högsta domstolen slog fast i NJA 1998 s. 552 måste den gode mannen vid genomförandet av försäljningen iaktta vad jordabalken föreskriver om jordägarens samtycke och hembud. Dessa krav hänger direkt samman med den gode mannens möjlighet att fastställa och tillämpa auktionsvillkoren; utan beaktande av dem riskerar hela auktionsförfarandet att bli verkningslöst.
Det kanske mest betydelsefulla villkoret som föreskrivs i jordabalken är det krav som ställs upp i 10 kap. 7 § jordabalken om jordägarens samtycke till överlåtelsen samt jordägarens hembudsrätt, som under vissa förutsättningar ger jordägaren företrädesrätt att förvärva arrenderätten vid en överlåtelse. Om hembudsrätten aktualiseras måste den gode mannen säkerställa att hembudsförfarandet iakttas innan en slutlig försäljning kan ske. Det innebär i praktiken att auktionsresultatet – det vinnande budet och köpeskillingen – kan behöva kommuniceras till jordägaren som en del av hembudsprocessen, och att köpet inte kan fullföljas om jordägaren väljer att utnyttja sin rätt.
Utöver detta bör det även uppmärksammas att den gode mannen i förberedelsestadiet noga bör gå igenom arrendeavtalet för att uppmärksamma om det i arrendeavtalet finns några särskilda villkor som kan inverka på försäljningen. Avtalets löptid, eventuella optioner och särskilda inskränkningar i överlåtbarheten påverkar direkt vad som kan säljas och till vilket värde. Byggnader och andra fasta installationer på arrendestället ägs normalt av arrendatorn, inte av jordägaren, och ingår därmed i det som säljs. Den gode mannen bör tydliggöra köpeobjektets avgränsning i auktionsvillkoren och marknadsföringsmaterialet – vad som ingår, i vilket skick det säljs och vilken friskrivning som gäller – för att undvika tvister om vad köpet egentligen omfattar.
Försäljning av ett samägt bostadsarrende på offentlig auktion är ett rättsligt komplicerat förfarande som ställer höga krav på den gode mannen. Nedan sammanfattas de viktigaste slutsatserna för den som arbetar med sådana frågor.