Hoppa till huvudinnehållet
Artiklar

När måste hyresgästen meddela värden om fel i lägenheten?

19 mars 2023

Om det uppstår skador eller brister i en hyreslägenhet har värden ett ansvar att åtgärda felet. Samtidigt ligger ansvar hos hyresgästen att meddela felet i tid, så att inte skadan förvärras. Advokaten reder ut vad som gäller. Aziza Örs reder ut frågetecknen i denna artikel på Förvaltarforum.


En bostadshyresgäst är skyldig att väl vårda lägenheten med vad som hör till denna. I vårdnadsplikten innefattas även att hyresgästen är skyldig att meddela hyresvärden om skador och brister (nedan gemensamt benämnda ”fel”) som förekommer i lägenheten. Hur skyndsamt underrättelse behöver ske beror på hur allvarligt felet är. Om hyresgästen inte underrättar hyresvärden, riskerar hyresgästen få ekonomiskt krav riktat mot sig och att hyresavtalet sägs upp till upphörande.

Vilka skador eller brister behöver underrättas om?

Hyresgästen behöver informera hyresvärden om alla fel som förekommer i lägenheten. Samma sak gäller även förekomsten av ohyra.
Hyresgästens skyldighet att underrätta hyresvärden gäller även när lägenheten är uthyrd i andra hand.

Hur skyndsamt behöver hyresvärden meddelas om bristen?

Av 12 kap 24 § andra stycket jordabalken framgår att hyresgästen är skyldig att genast meddela hyresvärden om fel i lägenheten om felet ofördröjligen behöver avhjälpas för att allvarlig olägenhet inte ska uppstå.

Här avses fel som förvärras om de inte åtgärdas i tid. Hyresgästen har ett relativt strängt ansvar för underrättelse av denna typ av fel; felet behöver åtgärdas genast och därför ska underrättelse ske genast. Som typexempel nämns skada på vatten-, avlopps- eller gasledningar, skador på tak och dylikt.

Om felet inte är av ovan allvarliga karaktär ska hyresvärden meddelas utan oskäligt dröjsmål.

Vad händer om hyresgästen inte anmäler fel i lägenheten inom ”rätt” tid?

Om hyresgästen försummar, underlåter helt eller dröjer med, att underrätta hyresvärden om felet kan hyresgästen bli skyldig att ersätta hyresvärden för skador som orsakats på grund av underlåtelsen eller dröjsmålet. Enligt juridisk litteratur, kan hyresgästens rätt att i en sådan situation begära till exempel åtgärdsföreläggande gå förlorad.

Dessutom riskerar hyresgästen att hyresvärden säger upp hyresavtalet på grund av hyresgästens försummelse. För att hyresvärden ska ha möjlighet att nå framgång med en uppsägning med denna grund behöver hyresvärden bland annat visa att hyresgästen har varit försumlig.

Gör en samlad bedömning

När skadan väl har skett är det lätt att låta känslorna styra vad som ska ske därefter.

Mitt råd är att i varje fall göra en samlad bedömning av situationen, felet, interna riktlinjer och värderingar, skadans omfattning och om den har påverkats av hyresgästens försummelse samt kostnaden att åtgärda felet.

Ofta är de juridiska bedömningarna svårare än vad man kan tro och därför kan det vara bra att vid behov ta hjälp av en jurist. Som ovan nämnts är det inte sällan hyresgästens försummelse leder till att hyresavtalet sägs upp eller att hyresvärden riktar ekonomiskt anspråk mot hyresgästen.

Att tänka på
  1. Har hyresgästen underrättat hyresvärden om felet?
  2. Om underrättelse har skett, har det skett inom ”rätt” tid?
  3. Om hyresgästen har försummat sin skyldighet att underrätta hyresvärden inom ”rätt” tid, är försummelsen så allvarlig att hyresgästens avtal kan sägas upp eller ekonomiskt krav framställas mot hyresgästen?
  4. Glöm inte att göra en samlad bedömning av hur stor skada försummelsen orsakat och om det är lönsamt att framställa krav mot hyresgästen eller säga upp hyresavtalet.

Till artikeln på Förvaltarforum