Landahls medarbetare Carolina Gustavsson har lämnat en expertkommentar i Blendow Lexnova där hon skriver om en ny dom från Mark- och Miljööverdomstolen som visar att ett positivt planbesked, till skillnad från ett detaljplanearbete i ett tidigt skede, kan utgöra grund för vilandeförklaring av en lantmäteriförrättning. Domen är särskilt intressant för den som köper del av en fastighet, men som behöver få till en detaljplaneändring för att kunna genomföra sitt projekt.
En lantmäteriförrättning får vilandeförklaras i avvaktan på att en fråga som är föremål för prövning i annan ordning först avgörs om det är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen, se 4 kap 43 § fastighetsbildningslagen. Det finns således möjlighet att vilandeförklara ett ärende om fastighetsbildning men eftersom det krävs att det är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen att den fråga som är föremål för prövning i annan ordning först avgörs är det förhållandevis små möjligheter att få ett fastighetsbildningsärende vilandeförklarat.
Som många säkert känner till tar det ibland flera år innan en detaljplan antas då det ska göras en stor mängd utredningar och beroende på vilket förfarande kommunen använder, standardförfarande respektive utökat förfarande, kan handläggningstiden variera mycket. Det innebär att för de exploatörer som köper del av någons fastighet och vill göra en avstyckning kan de nödgas att teckna nya köpekontrakt om en nödvändig detaljplaneprocessen drar ut på tiden och lantmäteriförrättningen inte vilandeförklaras.
I höstas kom ett avgörande, Mark och miljööverdomstolen dom 20161102, mål nr F 105316, där domstolen konstaterade att ett positivt planbesked utgör grund för vilandeförklaring av ett ärende om fastighetsbestämning. I målet hade ett bolag köpt ett område men området behövde detaljplaneändras för att kunna avstyckas för avsett ändamål, vilket var att bebygga området med bostäder. När ansökan om avstyckning gjordes hade frågan om en detaljplaneändring initierats hos kommunen men något närmare beslut om detaljplanen fanns inte. Institutet planbesked infördes genom nya PBL år 2011. Syftet med ett planbesked är att kommunen i ett planbesked redovisar sin avsikt i frågan om att inleda en planläggning där en detaljplan antas, ändras eller upphävs, se 5 kap 2 § PBL. Det blir en ökad förutsägbarhet för en exploatör att detaljplaneprocessen verkligen kommer att påbörjas. Ett positivt planbesked betyder att kommunen har intentionen att genomföra ett detaljplanearbete. Det finns inga garantier för att en detaljplan genomförs men det finns inte heller någon garanti i ett detaljplanearbete för att det i slutänden blir en detaljplan som vinner laga kraft.
I målet avslog Lantmäteriet begäran om att vilandeförklara målet och inställde förrättningen. Köparen av marken överklagade och anförde att ett positivt planbesked hade meddelats av kommunen. Det fanns således ett beslut om att detaljplanearbete för bostäder skulle inledas. Mark och miljödomstolen avslog överklagandet och ansåg att det inte var möjligt att förutse en lagakraftvunnen detaljplan inom en nära förestående framtid och att det positiva planbeskedet inte var tillräcklig grund för vilandeförklaring. Mark och miljööverdomstolen meddelade prövningstillstånd och inhämtade yttrande från Lantmäterimyndigheten. Lantmäteriet var i sitt yttrande negativ till att ett positivt planbesked ska utgöra grund för vilandeförklaring. Skälet var att det inte var syftet med lagen att vilandeförklara förrättningar när ett planarbete precis inletts, dvs. då planarbetet befann sig på ett förberedande stadium. Mark och miljööverdomstolen konstaterade att det fanns ett positivt planbesked avseende de planändringar som behövs och att institutet planbesked inte fanns när bestämmelsen om vilandeförklaring infördes genom fastighetsbildningslagen under tidigt 1970tal. Uttalanden i förarbeten om att planarbetet bara befinner sig på ett förberedande stadium saknas förutsättningar för vilandeförklaring, måste tolkas mot den bakgrunden. En planändring var en förutsättning för att den sökta fastighetsbildningen skulle kunna ske. Avgörandet av planfrågan var därför av synnerlig vikt för fastighetsbildningen. Genom det positiva planbeskedet var det en fråga som var föremål för prövning i annan ordning trots att det var på ett tidigt stadium i planprocessen, d v s förutsättningarna i 4 kap 39 § FBL var uppfyllda.
Att det skulle kunna bli så att detaljplanearbetet avbryts är inte tillräckligt skäl för att neka en vilandeförklaring. Inte heller det faktum att en vilandeförklaring ger förlängda handläggningstider eller försämrad effektivitet hos landets lantmäterimyndigheter ska ha någon avgörande betydelse. Därmed förelåg, enligt Mark och miljööverdomstolen, grund för att vilandeförklara förrättningen. Målet återförvisades därför till Lantmäteriet för vidare handläggning.
Mark och miljööverdomstolen ansåg att detta var en fråga av särskild vikt för rättstillämpningen och gav möjlighet att överklaga målet till Högsta domstolen. Ingen av parterna överklagade dock målet. Vad Högsta domstolen anser om ett positivt planbeskeds möjlighet att utgöra grund för en vilandeförklaring av en fastighetsbildning har alltså inte prövats.
Det finns dock genom det här avgörandet överrättspraxis på att ett positivt planbesked utgör grund för vilandeförklaring, vilket är mycket bra för den som har köpt en del av en fastighet och väntar på en fastighetsreglering men är i behov av en detaljplaneändring för att fastighetsbildningen ska kunna genomföras. En köpare kan då ansöka om ett positivt planbesked och när ett sådant erhållits vilandeförklara förrättningen i avvaktan på en lagakraftvunnen detaljplan. Detta skapar trygghet för en köpare genom att köparen i rätt tid har ansökt om fastighetsbildning och att den kan vilandeförklaras i avvaktan på att detaljplaneändringen sker.
En vän av ordning frågar sig på vilket sätt detta är en nyhet i förhållande till vad som tidigare gällt. Det finns inte särskilt mycket praxis vad gäller vilandeförklaring men det finns ärenden om det var rätt att ställa in en förrättning eller inte. Högsta domstolen har i mål nr T 302712 i beslut den 8 april 2014 konstaterat att när ett detaljplanearbete pågick och utställning hade skett under hösten 2013 samt att fanns det ett beslut om att antagande skulle ske under 1:a kv 2014 men förslaget hade ännu inte antagits var förhållandena sådana att Lantmäteriet skulle handlägga ärendet och underinstansernas beslut att ställa in förrättningen upphävdes.
Min slutsats är att om en detaljplaneprocess har kommit långt, d v s att nästa steg är att anta en detaljplan kan en förrättning vilandeförklaras. Om man då jämför med att ett positivt planbesked kan utgöra grund för vilandeförklaring är det för en köpare mer förmånligt att försöka få ett positivt planbesked istället för att vara i en detaljplaneprocess som kan ha pågått i flera år innan en vilandeförklaring kan ske. Att ansöka om ett planbesked är ett förhållandevis enkelt förfarande då det planerade projektet beskrivs översiktligt med angivande av det huvudsakliga ändamålet och en karta utvisande området. Om området ska bebyggas ska byggnadsverket beskrivas. Kommunen ska inom fyra månader ge sitt planbesked om inte parterna har kommit överens om annat, se 5 kap 34 §§ PBL.
Ett positivt planbesked, vilket betyder att ett planarbete ska påbörjas, är en klar nyhet i regleringen kring möjligheten att få ett beslut om vilandeförklaring av ett fastighetsbildningsärenden. Att ett detaljplanearbete är i ett inledande skede, utan att ett positivt planbesked har fattats, utgör enligt den praxis som finns inte ett skäl för vilandeförklaring. Denna nyhet, att ett positivt planbesked utgör grund för vilandeförklaring medför att det för någon som köpt en del av en fastighet och väntar på fastighetsreglering kan det vara värt att söka ett planbesked för att i ett tidigt skede få ett besked. Efter ett positivt planbesked kan lantmäteriförrättningen vilandeförklaras, vilket skapar en trygghet och varken säljare eller köpare behöver teckna nya avtal i avvaktan på att fastighetsbildning ska kunna genomföras.