När har en köpare rätt till prisavdrag för så kallade dolda fel och vad räknas som sådana nedsättningsgrundande fel? Marianne Montelius och Aziza Örs redogör i denna artikel för Lexnova för aktuella bestämmelser och praxis, samt ger tips på vad man bör tänka på när det gäller exempelvis besiktning, upplysnings- respektive undersökningsplikt och reklamation.
Att köpa en fastighet är en dröm för många och inte en ovanlig sådan för småbarnsfamiljer med målet att bo större och att barnen ska kunna springa fritt ut på gården utan att föräldrarna ska behöva bevaka barnen för mycket. Ett fastighetsköp är ett stort åtagande och innebär väldigt ofta att en stor summa pengar spenderas, inte sällan i kombination med ett relativt stort låneåtagande. Det är därför viktigt att känna till vad som förväntas av en som köpare av en fastighet, vad som är bra att tänka på inför köpet samt, om köpet genomförs, vad som bör göras om ett fel uppmärksammas på fastigheten. Vi avser att skriva om just detta i denna artikel när vi besvarar ovan nämnda frågor.
Denna artikel är avgränsad till så kallade abstrakta fel och prisavdrag. Vi kommer således inte beröra frågorna om utfästelse har lämnats, om fastigheten avviker från vad som avtalats mellan köpare och säljare vilket under vissa omständigheter kan medföra skadeståndsskyldighet för säljaren.
Inför fastighetsköpet brukar säljaren låta en besiktningsman utföra en så kallad överlåtelsebesiktning. Av protokollet från överlåtelsebesiktningen som upprättats av besiktningsmannen brukar det till exempel framgå vilka fel och brister besiktningsmannen har noterat vid besiktningen, om någon del av objektet utgör riskkonstruktion eller om fördjupad undersökning rekommenderas. Besiktningsmannen kan begränsa sitt uppdrag till att endast avse del av fastigheten som exempelvis huvudbyggnaden. Ibland undersöker köparen fastigheten själv, ibland anlitar köparen en besiktningsman för undersökning och det förekommer även att fastigheten redan är besiktigad av besiktningsman som anlitats av säljaren. I det sistnämnda fallet bör köparen se till att ha en köpargenomgång med besiktningsmannen som utfört besiktningen på uppdrag av säljaren.
Det finns olika slags fel varav två av dessa är konkreta fel och abstrakta fel. Ett konkret fel är ett fel som avviker från parternas avtal/överenskommelse, vad säljaren garanterat eller utfäst medan ett abstrakt fel är ett fel som föreligger när fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förvänta sig vid köpetillfället. Det betyder att köparen inte borde ha räknat med att felet fanns vid köpetillfället. Abstrakta fel kallas i vardagsmun ”dolda fel”.
Vad en köpare kan förvänta sig baseras på fastighetens skick, dess ålder, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Om fel är förväntat, avviker den inte från vad köparen med fog kunnat förutsätta även om det inte var synligt vid köpet.
Köparens undersökningsplikt innebär bland annat att denne inte kan nå framgång med krav mot säljaren angående brister som kunde ha upptäckts vid köpet. En bedömning sker med hänsyn till vad som var upptäckbart eller inte vid köpetillfället. Då kommer vi till nästa fråga som är, vad är ett upptäckbart fel? Utgångspunkten är vad en tillräckligt kunnig person hade upptäckt vid en noggrann undersökning. Med en tillräckligt kunnig person avses som utgångspunkt en på området normalt bevandrad och erfaren lekman. Det ställs högre krav på köparen än vad många tror.Exempelvis bör en lekman känna till att blåbetong alstrar radon, varför förekomsten av radon i ett hus med blåbetong inte är ett dolt fel. Det ska inte glömmas att köparen inte går fri från sin undersökningsplikt om besiktningsmannen är slarvig och missar att skriva upp brister, om bristerna är upptäckbara för en tillräckligt kunnig lekman.Undersökningsplikten kan utökas och reduceras beroende på om några indikationer om fel funnits vid köpetillfället. En normal undersökningsplikt omfattar allt som kan upptäckas med syn, hörsel, känsel och lukt. Även svårtillgängliga utrymmen så som krypgrund omfattas av den normala undersökningsplikten, se t.ex. NJA 1980 s. 555. Även snötäckta tak ingår i undersökningsplikten, NJA 1998 s. 407.
En utökad undersökningsplikt blir aktuell först när det finns indikation på fel som till exempel fuktfläckar i en byggnad, om ett rum är svalare än övriga rum eller om säljaren ger varnande besked så som att vattnet i brunnen kanske kan sina eller vara förorenat.
Undersökningsplikten kan reduceras kraftigt eller falla bort helt och hållet om det rör sig om ett konkret fel eller löften från säljaren. Som exempel kan nämnas ett mål där säljaren hade givit lugnande besked och bagatelliserat ett visst förhållande, NJA 1981 s. 894.
Om man känner sig osäker på sina byggnadstekniska kunskaper inför fastighetsköpet är det därför fördelaktigt att man som köpare anlitar en sakkunnig som besiktigar fastigheten. Om fel upptäcks efter köpet är det även att rekommendera att ta hjälp av någon jurist/advokat med fastighetsrättslig inriktning, som kan göra en bedömning av rättsläget och om utsikterna för framgång.
Det finns ingen generell upplysningsplikt för säljaren innebärande att säljaren inte är skyldig att informera om varenda fel som finns eller kan finnas. Däremot ska säljaren informera köparen om de fel som säljaren vet om och som kan vara svåra att upptäcka för köparen. Det finns två omdiskuterade och mycket ovanliga mål. Det ska särskilt poängteras att dessa mål inte ska tolkas som att säljare har en generell upplysningsskyldighet. Som exempel kan säljaren behöva upplysa om framtida ombyggnationer eller störningar i närheten som är av betydelse för köparen.Det ena målet där upplysningsplikten var avgörande är det så kallade ”Rondellfallet”, NJA 1981 s. 894. I detta fall gjorde köparen gällande att hon inte hade att räkna med de trafikstörningar som hon drabbats av efter anläggningen av en rondell i närheten av fastigheten. Säljaren som inför köpet hade upplyst om att vägen skulle breddas hade inte givit en rättvisande bild av förändringarnas innebörd.Högsta domstolen fann att säljaren, som var medveten om beslutet om rondellen och dessutom hade kämpat för att hindra att beslutet gick igenom genom att tillskriva kommunens byggnadsnämnd och däri förklarat att det skulle medföra stora nackdelar för fastigheten om beslutet hade gått igenom, har utnyttjat köparens bristande kännedom om arbetenas betydelse för fastigheten och att arbetena var av väsentlig betydelse för köparen. Säljaren borde därför ha upplyst köparen om det planerade arbetet.
I det andra fallet som kallas ”Motocrossfallet”, NJA 2007 s. 86, fann Högsta domstolen att köparen hade rätt till prisavdrag och att säljaren borde ha upplyst om motocrossbanan som fanns på andra sidan om havsviken, ca 300–400 m från huset fågelvägen. Även om motocrossbanan var upptäckbar fann Högsta domstolen att eftersom köparen inte tog upp frågan om buller från motocrossbanan, måste säljaren ha förstått att köparen hade en oriktig uppfattning om bullret från motocrossbanan eller dess existens. Även i detta fall hade säljaren varit aktiv i frågan om att få slippa bullret och därmed förstått att bullret skulle ha en avgörande betydelse för köparen. Säljaren borde därför ha upplyst köparen om motocrossbanan och bullret som härrör från denna.
Det som säljaren har upplyst om kan köparen inte sedan åberopa som fel. Säljare som vill undvika att köparen återkommer efter köpet med krav bör se till att lämna upplysningar om alla fel/brister de känner till, vilket bör ske skriftligen ur bevishänseende.
Köparen måste reklamera felet inom skälig tid från det att felet märks eller borde ha märkts. Vad som är skälig tid varierar beroende på köparens sakkunskap och övriga omständigheter. Det är tillräckligt med en neutral reklamation där köparen anger vari felet huvudsakligen består och hur det visar sig. Köparen behöver inte heller precisera vilken eller vilka påföljder som ska göras gällande, utan det kan ske vid ett senare tillfälle. Reklamation som skedde av en privatperson ca 4,5 månader efter att felet uppmärksammats har ansetts ske inom rätt tid, NJA 2008 s. 1158 – medan det i ett annat mål visade sig att 3 månader var för lång tid för köparen att vänta med att reklamera. Kom ihåg att det är omständigheterna i det enskilda fallet som är avgörande.
För att en köpare ska behålla rätten till sin fordran på grund av fel i fastighet ska kravet framställas mot säljaren senast inom tio år från tillträdet. Enligt förarbetet är en neutral reklamation dock inte preskriptionsbrytande.
Ett avdrag på köpeskillingen ska enligt lagen beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.
Det finns olika metoder för beräkningen – den proportionella metoden eller direktmetoden. Den proportionella metoden innebär att fastighetens marknadsvärde per tillträdesdagen ska beräknas utan respektive med felet, det vill säga fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Skillnaden häremellan omvandlas till en procentandel och är prisavdragets storlek. Denna metod medför ofta svårigheter i beräkningen i verkligheten då det är svårt att värdera något i det förflutna och i teorin. En enklare metod enligt oss är direktmetoden – där prisavdraget motsvarar reparationskostnaden, se RH 1994:136, eller en till penningvärdet vid köpet reducerad reparationskostnad.
För att köparen ska få rätt till prisavdrag krävs, utöver att felet ska styrkas, att felet ska ha påverkat fastighetens marknadsvärde. Vägledning avseende vad som påverkat fastighetens marknadsvärde får hittas i rättspraxis. I Svea hovrätts dom T 6245-19 meddelad 2021-03-02 fann hovrätten att köparen hade lyckats styrka ett fåtal av de påstådda felen. De styrkta felens sammanlagda åtgärdskostnad uppgick till 0,3 % av köpeskillingen, vilket föranledde att hovrätten konstaterade att köparen inte lyckats visa att felen påverkat fastighetens marknadsvärde. Domen överklagades men Högsta domstolen beviljade inte prövningstillstånd. I NJA 2019 s. 807, också kallat ”Badrummet”, gällde frågan om en bostadsrätt var i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till köpeskillingen och bostadsrättens skick i övrigt kunde förvänta sig. I detta fall var värdepåverkan mindre än 3 % av köpeskillingen, varför något prisavdrag inte tillerkändes köparen. I NJA 2020 s. 951, också kallat ”Badrummet i radhuset”, fann Högsta domstolen att värdepåverkan av felet i badrummet uppgick till 6 % vilket ansågs vara väsentligt. Köparna tillerkändes prisavdrag. När det gäller bostadsrätter tillämpas jordabalken analogt, varför ovannämnda rättsfall är aktuella även för fastigheter.
Det är köparen som bär bevisbördan för sitt påstående om att ett dolt fel föreligger. Det innebär att det är köparen som måste bevisa att felet föreligger, att felet fanns redan innan köpet och att felet har haft en väsentlig påverkan på marknadsvärdet. I en process kan dock bevisbördans placering ändras av olika omständigheter.
Sammanfattningsvis kan konstateras att ett fel som upptäcks efter köpet och som inte kunde upptäckas med blotta ögat inte nödvändigtvis innebär att det är fråga om ett nedsättningsgrundande fel. Köpare har en undersökningsplikt som är omfattande och kan reduceras eller utökas beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Det finns ingen generell upplysningsplikt för säljaren, utan den gäller under vissa förutsättningar. Felet som köparen upptäcker måste reklameras inom skälig tid och ska ha påverkat fastighetens marknadsvärde. Det ställs relativt höga krav på köpare vid fastighetsköp. Om man inte har någon juridisk kunskap avseende detta rekommenderar vi att rådfråga expertis, då det i annat fall kan bli en dyrköpt historia.