Hoppa till huvudinnehållet
Artiklar

Stadgarnas betydelse för underhållsansvaret i bostadsrättsföreningar

22 januari 2021

Vad omfattas av begreppet ”lägenhetens golv”, och vem är det som ansvarar för skick, underhåll och reparation av ett underliggande golvvärmesystem – bostadsrättsföreningen eller medlemmen? Susanne Falk och Maria Schefström redogör för en nyligen meddelad dom från HD där domstolen avgjort en tvist mellan en medlem och en bostadsrättsförening gällande vem som har underhållsansvaret för ett golvvärmesystem som en tidigare medlem installerat.


Inledning

Högsta domstolen (”HD”) har i en dom meddelad den 27 oktober 2020, mål nr T 2948-19, konstaterat att en bostadsrättsförening, utifrån stadgarnas lydelse, är ansvarig för underhåll och reparation av ett vattenburet golvvärmesystem i ett duschrum i en av föreningens lägenheter.

I denna expertkommentar kommer vi att redogöra för domen och försöka analysera dess betydelse.

Den juridiska bakgrunden

En bostadsrättsförening äger som utgångspunkt fastigheten och därmed alla tillhörande fastighets- och byggnadstillbehör. Den som äger något har normalt sett ansvaret för att säkerställa att det man äger är i gott skick. I en bostadsrättsförening ser det dock lite annorlunda ut, i och med att ansvaret för fastighetens skick är uppdelat mellan föreningen och bostadsrättshavarna. Detta leder inte sällan till problem, eftersom det inte finns några strikta gränser för vem som ska ansvara för vad.

Utgångspunkten i bostadsrättslagen (”BrL”) är att föreningen såsom fastighetsägare är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren (7 kap. 4 § BrL). Att ha ansvaret för att hålla något i gott skick enligt BrL omfattar att reparera, underhålla, byta ut samt bekosta. Enligt 7 kap. 12 § BrL ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra–femte styckena i samma bestämmelse. I denna expertkommentar tar vi inte upp undantagen i andra–femte stycket i 12 §.

Frågan uppstår då vad det är som omfattas av begreppet ”lägenheten”.

I förarbetena konstateras att det inte är möjligt att i lag exakt reglera var gränsen för lägenheten och därmed underhållsansvaret för bostadsrättshavaren ska gå och att gränsen därför får förtydligas i stadgarna. Det är dock inte helt lätt att reglera gränsen i stadgarna heller.

Bakgrund till domen i HD

Bakgrunden i målet var att ett vattenburet golvvärmesystem i ett duschrum i en av föreningens lägenheter slutade att fungera. Den vattenburna golvvärmen var den enda värmekällan i utrymmet.

Bostadsrättshavarna ville att föreningen skulle åtgärda bristen. Föreningen menade att det var bostadsrättshavarnas ansvar att åtgärda felet. För att få rättsläget klarlagt valde bostadsrättshavarna att vända sig till domstol med yrkande om att få fastställt att det var föreningen som utifrån lag och stadgar hade underhållsansvaret för golvvärmesystemet.

Tingsrätten biföll bostadsrättshavarnas talan och hovrätten fastställde tingsrättens dom. Efter att föreningen överklagat hovrättsdomen har tvisten nu avgjorts av HD.

Aktuell stadgelydelse

I föreningens stadgar angavs bland annat följande beträffande bostadsrättshavarens underhållsansvar:

 ”Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick.

Till lägenhetens inre räknas: rummens väggar, golv och tak; inredning i kök, badrum och övriga utrymmen i lägenheten; glas och bågar i lägenhetens ytter- och innerfönster; lägenhetens ytter- och innerdörrar. Bostadsrättshavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster och inte heller för annat underhåll än målning av radiatorer och vattenarmaturer eller av de anordningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, ventilation och vatten som föreningen försett lägenheten med.”

HD:s bedömning och slutsats

HD börjar med att konstatera att frågan i målet är om det är föreningen eller bostadsrättshavarna som ansvarar för underhåll av golvvärmesystemet och att huvudfrågan därvid är vad som i föreningens stadgar avses med ”lägenhetens golv”. HD redogör sedan för aktuell lagstiftning. Domstolen tar upp hur lägenhetens skick ska vara inför att lägenheten tillträds för första gången (7 kap. 1 § BrL), bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten (7 kap. 7 § BrL) samt att överenskommelser om åtgärder inom lägenheten eller lägenhetens faktiska skick vid tillträdet inte avgör hur underhållsansvaret är fördelat.

HD konstaterar att underhållsansvaret regleras i 7 kap. 4 och 12 §§ BrL. Att bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick menar domstolen syftar på det inre underhållet av lägenheten. Vad som räknas till lägenheten definieras dock inte i lagen. Departementschefen i förarbetena ansåg att det inte var möjligt att i lag detaljreglera vad som ska höra till lägenheten och för att undvika  gränsdragningsproblem överlämnades det därför åt föreningarna att i stadgarnareglera vad som hör till det inre respektive det yttre underhållet.

Domstolen konstaterar att föreningen genom sina stadgar kan åta sig allt ansvar för lägenheten, vilket innebär att bostadsrättshavarens ansvar kan begränsas. Däremot kan inte bostadsrättshavarens ansvar utvidgas genom stadgarna till att avse någon annan del av huset än den egna lägenheten.

Enligt HD är stadgarna att betrakta som ett avtal mellan medlemmarna i föreningen som bör tolkas med ledning i vanliga principer för avtalstolkning. En utgångspunkt vid avtalstolkning är att försöka fastställa partsavsikten. För föreningsstadgar är det dock knappast relevant att försöka fastställa en gemensam partsavsikt med beaktande av situationen vid dess antagande och att stadgar ofta är av standardkaraktär.

Tolkning av stadgarna får därmed enligt domstolen istället ske utifrån objektiva grunder varvid ordalydelsen ska vara utgångspunkten. När ordalydelsen ger utrymme för olika tolkningar eller inget besked alls får ledning sökas i andra faktorer. Dessa faktorer kan vara avtalets systematik, aktuella avtalsvillkors samband med övriga villkor, villkorets syfte och ändamål, avtalsföremålets natur och parternas ställning. Man kan även generellt sätt utgå ifrån att ett avtalsvillkor ska fylla en förnuftig funktion och utgöra en rimlig reglering av parternas intressen.

Vid bedömning av vad som enligt lag ska anses tillhöra lägenheten kan det behöva beaktas vad som, med hänsyn till lägenhetens närmare beskaffenhet och avsedda ändamål, är naturligt att räkna till lägenheten. Enligt domstolen bör motsvarande gälla när det är oklart vad som omfattas av bostadsrättshavarens ansvar enligt ett villkor i stadgarna. Vid prövning av vad det är som omfattas av bostadsrättshavarens underhållsansvar enligt stadgarna kan det finnas anledning att beakta vad som normalt gäller i frågan.

HD redogör sedan för vad ett golv normalt är och består av samt var ett golvvärmesystem i ett våtrum normalt sett installeras.

HD går därefter in på själva bedömningen i det aktuella fallet. Det rör sig om ett golvvärmesystem beläget i en tidigare råvind som har inretts av en tidigare bostadsrättshavare för att läggas samman med en befintlig lägenhet och nyttjas som en bostad. Vad som hör till lägenheten ska enligt domstolen utgå från den sammanslagna lägenhetens beskaffenhet när den togs i bruk som bostad. Vid denna tidpunkt hade golvvärmesystemet installerats.

I stadgarna anges att golv räknas till lägenhetens inre. Det framgår emellertid inte klart vad som avses med golv och olika tolkningsmöjligheter uppstår därför. Ordet kan således avse hela eller delar av undergolv och golvbeläggning tillsammans eller enbart golvbeläggning. Enligt domstolen är båda varianterna av stadgelydelser juridiskt möjliga att besluta om i en bostadsrättsförening utan att det innebär ett otillåtet utvidgande av bostadsrättshavarens ansvar.

HD konstaterar vidare att det i stadgarna anges att bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens inre och att syftet med detta måste antas vara att precisera vad som hör till lägenheten även om det inte klart framgår.

Bostadsrättshavarens underhållsansvar innebär att i lägenheten vidta de reparationer som behövs samt stå för kostnaderna och bör enligt domstolen rimligen omfatta det som är naturligt kopplat till underhåll av de inre ytorna som användningen av lägenheten ger upphov till. Med detta avses ett ansvar för främst slitage och skador på till exempel golv, väggar eller inredning. Tolkningen ligger också i linje med att det i stadgarna tagits in en begränsning för ”målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster”.

HD:s slutsats blir därför utifrån det som redovisats ovan att stadgarna ska tolkas på så sätt att bostadsrättshavarnas underhållsskyldighet i detta fall endast omfattar ytskiktet av golvet. Golvvärmesystemet är installerat så att det ligger under golvbeläggningen. Det tillhör därför inte lägenheten utan den del av byggnaden som föreningen ansvarar för. HD fastställer därmed hovrättens domslut. 

Skiljaktig mening

Det ska noteras att två av domstolens ledamöter var av skiljaktig mening. Dessa ledamöter ansåg att frågan om var gränserna går för vad som utgör golv och väggar i en lägenhet bör ses i ljuset av att en bostadsrättsinnehavare har en långtgående rätt att själv göra förändringar i lägenheten (7 kap. 7 § BrL).

Att ta bort ett befintligt golv för att lägga ett nytt utgör normalt en sådan åtgärd som en bostadsrättshavare har rätt att själv bestämma över. När en golvbeläggning tas bort och en ny läggs in är det vanligtvis inte bara ytskiktet som byts ut, utan även sådana underliggande delar som ett golvvärmesystem. Golv bör således inte förstås enbart som golvets ytskikt.

En sådan tolkning kan förenas med den språkliga betydelsen av ordet och medför dessutom en ändamålsenlig fördelning av underhållsansvaret. Det i målet aktuella golvvärmesystemet ska, enligt de skiljaktiga ledamöterna, därmed anses utgöra en del av lägenhetens golv som bostadsrättshavarna innehar underhållsansvaret för.

Summering och analys

Man borde kunna dra några viktiga slutsatser av domen, även om det inte är helt enkelt att tolka avgörandet i alla delar.

  • Till att börja med är det viktigt att formulera stadgarna så tydligt som möjligt. Ansvaret för skicket kan vara omfattande och då är det självklart viktigt både för föreningen och för enskilda bostadsrättshavare att känna till omfattningen för att kunna planera för ett sådant underhållsansvar.
  • Stadgarna är ett avtal mellan medlemmarna i föreningen. Vid tolkning av stadgarna ska allmänna avtalsrättsliga regler tillämpas.
  • Vad som hör till lägenheten regleras i stadgarna och det synes finnas ett utrymme i gränsen mellan lägenheten och fastigheten i övrigt som kan vara en del av lägenheten utan att det är i strid med den tvingande lagbestämmelsen att underhållsansvaret för det yttre inte får läggas på bostadsrättshavaren. I denna del kan Svea hovrätts dom T 9101-11 tjäna som ytterligare ledning där en balkong ansågs kunna höra till lägenheten.
  • I övrigt synes aktuellt avgörande från HD tillsammans med T 9101-11 och NJA 2015 s. 566 leda till slutsatsen att vad som är upplåtet med bostadsrätt, vad som avses med lägenheten enligt 7 kap. 7 § BrL, dvs. vilka ändringar som kräver styrelsens tillstånd, och vad som omfattas av lägenheten enligt 7 kap. 12 § BrL, inte nödvändigtvis är detsamma. Det kan sammanfalla, men behöver inte göra det.
  • Att föreningen i vissa fall kan ha ansvar för skicket, och därmed underhållet, när bostadsrättshavaren har gjort installationen och att bostadsrättshavaren i andra fall kan ha ansvar för skicket, och därmed underhållet, för installationer som har föreningen gjort är en naturlig följd av att underhållsansvaret är uppdelat. Det vanligaste är att föreningen uppfört byggnaden/byggnaderna på föreningens fastighet samt inrett lägenheterna och att bostadsrättshavaren sedan tar över ansvaret för skicket för lägenheten utifrån vad som anges i stadgarna. Risken att få svara för underhåll och reparation efter någon annans dåligt utförda arbete finns i en bostadsrättsförening och följer av att ansvaret för skicket är delat.

Avslutande råd och kommentarer

Det är med hänvisning till ovan viktigt för föreningen, om bostadsrättshavaren utfört arbete på fastigheten och stadgarna lägger ansvaret för underhållet på föreningen, att föreningen ställer krav på utförandet, följer upp med besiktning, kräver överförande av garantier eller kanske att föreningen rent av är den som beställer arbetet. Bostadsrättshavaren å sin sida måste vara noga och ställa krav på visst skick vid tillträdet, kanske kräva närvaro vid besiktning, ta del av protokoll m.m. Det är svårt, näst intill omöjligt, att utforma en exakt och uttömmande reglering i stadgarna av underhållsansvaret. Eftersom varje förening beslutar om sina egna stadgar är förutsebarheten av olika typer av stadgeformuleringar svår. Generellt sett är undertecknade av uppfattningen att eftersom utgångspunkten är att föreningen äger fastigheten och ansvarar för dess skick bör otydlighet i stadgarna normalt sett falla tillbaka på föreningen och inte på enskilda bostadsrättshavare. Styrelsen har möjlighet att ta fram tillräckligt tydliga stadgar som sedan antas efter beslut på stämman.

En möjlig framtida lösning för fortsatt delat underhållsansvar, men med tydligare gränser, skulle kanske kunna vara en typ av lantmäteriförrättning likt den som finns för ägarlägenheter. Genom text och ritningar skulle det kunna beskrivas vem som har reparations- och underhållsansvar för vad. Upplägget skulle fortsatt vara olika mellan föreningar, men ändå kanske vara lite mer genomtänkt, och det skulle inte kunna ändras lika lätt som när regleringen sker i stadgar.