07 december 2017
I oktober 2017 lämnade Landahls medarbetare Emma Eriksson och Caroline Winje en expertkommentar i Blendow Lexnova där hon behandlar grannemedgivanden. Många är säkert bekanta med reglerna om att en granne som vill uppföra en komplementbyggnad (ett s k Attefallshus) närmare grannens tomt än 4,5 meter måste inhämta grannens medgivande till detta, för att åtgärden ska anses bygglovsfri. Även vissa bygglovspliktiga åtgärder, såsom att ett sökt bygglov innebär en avvikelse från detaljplan, kan kräva grannens eller andra berördas yttrande.
Många är säkert bekanta med reglerna om att en granne som vill uppföra en komplementbyggnad (ett s.k. Attefallshus) närmare grannens tomt än 4,5 meter måste inhämta grannens medgivande till detta, för att åtgärden ska anses bygglovsfri. Även vissa bygglovspliktiga åtgärder, såsom att ett sökt bygglov innebär en avvikelse från detaljplan, kan kräva grannens eller andra berördas yttrande. Reglerna om detta återfinns i plan- och bygglagen (2010:900) (PBL). Liknande bestämmelser finns i fastighetsbildningslagen (1970:988) (FBL) när det gäller åtgärder om fastighetsreglering. Två personer kan t ex vara överens om att ett markområde ska övergå ifrån den ena till den andra eller vara överens om att det ska inrättas ett nytt servitutsavtal. Om personerna/ägarna av de fastigheter som berörs av regleringen medger det, kan avsteg göras från vissa krav som finns i fastighetsbildningslagen.
Grannemedgivanden är, som nämnts ovan, vanligt förekommande när det gäller bland annat uppförandet av Attefallshus. Eftersom grannens medgivande ibland är en förutsättning för åtgärdens laglighet och många gånger ligger till grund för myndighetsbeslut är det av stor vikt att den som lämnar medgivandet vet vilken karaktär medgivandet har och huruvida han eller hon är bunden av medgivandet.
Även så kallade överenskommelser om fastighetsreglering är idag mycket vanligt förekommande på fastighetsmarknaden. Dessa överenskommelser är ett alternativ till jordabalksköpet och utgör en processhandling i enlighet med fastighetsbildningslagen. Överenskommelsen ges in till Lantmäterimyndigheten och i de allra flesta fall sker detta strax efter ingåendet. Frågan är vad som händer när överenskommelsen faller i glömska och inte genomförs och någon av parterna önskar frånträda överenskommelsen. Det är inte heller ovanligt att parterna ingår överenskommelsen i ett skede då det inte är möjligt att föra över marken men att parterna ser att möjligheter kommer att finnas i framtiden. Detta genom att det kanske sker planförändringar eller att marken kommer att ianspråktas så att fastighetsregleringen blir enklare att genomföra. Är parterna i dessa situationer fortfarande bundna av det ingångna medgivandet?
Nedan ska kort redogöras för ett par rättsfall för att försöka besvara frågan huruvida den som har lämnat ett medgivande är bunden av medgivandet, vid bygglov respektive fastighetsreglering, eller om han eller hon kan återkalla detsamma. Expertkommentaren syftar till att ge en överskådlig och kort guidning i en större regelmassa och är på så vis inte uttömmande.
Medgivande vid fastighetsreglering
En överenskommelse om fastighetsreglering ska skiljas ifrån ett köp i enlighet med jordabalkens regler. Ett jordabalksköp innebär en civilrättslig överlåtelse av äganderätten till marken, medan en överenskommelse om fastighetsreglering endast innebär ett medgivande till att mark förs över från en fastighet till en mottagarfastighet. Ägaren till mottagarfastigheten medger genom samma överenskommelse att så får ske.
Det grundläggande syftet med fastighetsbildning är att tillgodose det allmänna intresset av en varaktigt lämpad fastighetsindelning. Vid en fastighetsbildning ska därför allmänna lämplighetsvillkor vara uppfyllda, jämför 3 kap. FBL. Vid sidan av vissa ytterligare allmänna förutsättningar gäller också vissa krav som är uppställda som skydd för enskilda intressen, bl.a. det så kallade båtnads- och förbättringsvillkoret, se 5 kap. 4-5 §§ FBL. Vid en fastighetsreglering får göras avsteg från vissa av de krav som skyddar enskilda intressen, bland annat dessa två villkor – under förutsättning att ägarna till de fastigheter som berörs av regleringen medger det. Ett medgivande ska lämnas under förrättningen och är att anse som en förklaring riktad till Lantmäterimyndigheten om att fastighetsägaren godtar att myndigheten lägger medgivandet till grund för sitt beslut i fastighetsbildningsfrågan. I NJA 2014 s. 545 hade Högsta domstolen (HD) att ta ställning till frågan i vilken grad en part är bunden av ett medgivande till fastighetsreglering som vilar på en överenskommelse om en sådan reglering.
Omständigheterna var sådana att ett antal fastighetsägare hade genom en tio år gammal överenskommelse med kommunen medgivit att vissa markområden, mot ersättning, skulle överföras från deras fastigheter till kommunens fastigheter. En viss mindre fastighetsbildning genomfördes år 1998 med stöd av överenskommelsen men resterande reglering genomfördes vid en senare förrättning tio år senare. Fastighetsägarna meddelade att överenskommelsen med kommunen inte längre gällde, bl.a. med hänsyn till den långa tid som passerat sedan överenskommelsen träffades.
HD konstaterade att ett medgivande som lämnats på det sätt som skett, d.v.s. genom en överenskommelse om fastighetsreglering, får förutsätta att fastighetsregleringen genomförs inom någorlunda rimlig tid. Att Lantmäterimyndigheten, utan något beaktansvärt skäl, beslutade att återuppta förrättningen först efter tio år fick anses utgöra en sådan omständighet att fastighetsägarna hade haft rätt att frånfalla sina medgivanden.
Medgivande vid bygglov
Såsom nämnts ovan kan ett medgivande enligt PBL lämnas för flera olika åtgärder. I rättsfallet NJA 2014 s. 445 aktualiserades frågan dels huruvida den som i ett granneyttrande har godkänt en åtgärd som kräver bygglov är bunden av sitt godkännande, dels vilken betydelse godkännandet har för klagorätten.
Sakomständigheterna var följande. En fastighetsägare ansökte hos byggnadsnämnden om bygglov för nybyggnation av ett bostadshus på sin fastighet. Eftersom det sökta bygglovet innebar en avvikelse från detaljplan underrättade byggnadsnämnden bl.a. grannarna om ansökan och gav dem tillfälle att yttra sig över ansökan, s.k. granneyttrande, jämför 9 kap. 25 § första stycket PBL. Ägarna till grannfastigheterna förklarade i granneyttranden att de inte hade något att erinra mot att det sökta bygglovet beviljades. Byggnadsnämnden beviljade bygglovet. Beslutet överklagades sedan av de fyra grannarna till länsstyrelsen och sedermera även till mark- och miljödomstolen samt Markoch miljööverdomstolen som ansåg att grannarna saknade klagorätt eftersom bygglovsbeslutet inte kunde anses ha gått dem emot då de i granneyttrandena inte hade haft något att erinra mot att bygglov beviljades.
HD gjorde senare en annan bedömning. HD:s dom innebär dels att ett godkännande i form av ett granneyttrande inte begränsar klagorätten, dels att godkännandet får återkallas i mark- och miljödomstolen.
HD konstaterade att i mål om lovpliktiga ärenden enligt PBL är beslutsinstansen inte bunden av innehållet i ett granneyttrande. Istället ska en självständig prövning göras om åtgärden kan beviljas. Därför och i linje med allmänna processrättsliga principer bör grannarnas medgivande tillmätas endast processuell betydelse. Av allmänna processrättsliga principer anses vidare följa att ett granneyttrande kan återtas under byggnadsnämndens handläggning. Ett grannemedgivande innefattar således inte en på avtalsrättslig grund bindande utfästelse att inte motsätta sig bygglovsansökan. Den som har lämnat ett positivt granneyttrande är därför obunden av sitt godkännande åtminstone under handläggningen i mark- och miljödomstolen. Vad som gäller i Markoch miljööverdomstolen rörande grannes tidigare ställningstaganden saknade HD anledning att gå in på i det aktuella fallet.
HD:s slutsats torde ha sin grund i att för att en viljeförklaring ska vara bindande krävs att den innehåller någon typ av utfästelse eller ett löfte som kan binda den som lämnar viljeförklaringen, samt att utfästelsen är tydlig och preciserad. Eftersom grannen inte ensidigt kan besluta att bygglovet ska beviljas och den som söker bygglovet inte kan förlita sig på att grannens medgivande leder till ett beviljat lov, kan medgivandet inte utgöra ett bindande löfte från grannen. Ett medgivande innebär således inte en avtalsrättsligt bindande viljeförklaring i form av en utfästelse. En grannes medgivande till åtgärd enligt PBL kan därför återkallas.
Avseende medgivande vid fastighetsreglering ska den principiella bundenheten att en fastighetsägare är bunden av ett lämnat medgivande om det inte visas att det föreligger sådana omständigheter att han senare under förrättningen bör ha rätt att frånfalla medgivandet, förstås så att utrymmet för en fastighetsägare att ensidigt frånfalla sitt medgivande är starkt begränsat, detta när förrättningsprocessen väl inletts. Att Lantmäterimyndigheten utan ett beaktansvärt skäl återupptog förrättningen först efter tio år ansågs emellertid utgöra en sådan omständighet. I fråga om medgivande vid fastighetsreglering tycks därför frågan huruvida ett medgivande kan återtas eller inte vara beroende av hur lång tid som har gått sedan medgivandet lämnades.
Vad gäller grannes medgivande till åtgärder enligt PBL kan konstateras att en granne som har medgivit en åtgärd som kräver bygglov senare kan överklaga byggnadsnämndens bygglovsbeslut för samma åtgärd och därigenom ta tillbaka sitt lämnade medgivande. Slutsatsen känns logisk med tanke på att den som avger ett granneyttrande inte genom att ta del i ett pågående rättsligt förfarande fått anledning att göra de överväganden som ett sådant förfarande typiskt sätt föranleder och som borde vara en förutsättning för ett slutligt ställningstagande i frågan om bygglov. En granne är således obunden av sitt tidigare ställningstagande, åtminstone under handläggningen i mark- och miljödomstolen.
Sammanfattningsvis kan konstateras att processrättsliga medgivanden är knapphändigt reglerade i lagstiftningen. Medgivandena är inget annat är processrättsliga handlingar vilket gör att de kan sägas variera i styrka under processens gång. T ex kan ett medgivande om fastighetsreglering återtas innan förrättningsprocessen anhängiggjorts hos Lantmäteriet men inte när så har skett, förutom där det föreligger särskilda skäl, t ex en lång tidsutdräkt.
Ett råd på vägen kan därför vara att så snart som möjligt ge in en ansökan om den tilltänkta fastighetsregleringen till Lantmäteriet. Följ sedan upp ärendet med löpande mellanrum. Grannemedgivandena enligt PBL får anses ännu svagare då dessa enligt HD endast synes ha en funktion för själva handläggningen enligt PBL. Principen rimmar bra med allmänna rättsprinciper och mot bakgrund av att många grannemedgivanden lämnas genom att grannen kommer och sträcker över ett papper i en hemmiljö, känns det som en rimlig slutsats eftersom parten inte kunnat göra de överväganden som kan leda till ett slutligt ställningstagande. Kommunerna har en viktig funktion att fylla i sin information kring detta då det för de flesta personer som kommer i kontakt med grannemedgivanden låter som att grannen faktiskt är bunden av ett sådant.