Bygglov för vindsinredning i bostadshus ska efter viss tid få ges i strid med vindsinredningsförbud i detaljplan och kravet på planenligt utgångsläge tas bort 15 år efter att detaljplanens genomförandetid har gått ut – det är två intressanta förslag på ändringar i plan- och bygglagen, som kan bli verklighet i höst. För Lexnovas räkning tittar Maria Hård af Segerstad närmare på förslagen, som bland annat syftar till att effektivisera användningen av befintlig bebyggelse och att underlätta för tillkomsten av nya bostäder.
I februari 2025 överlämnade regeringen en lagrådsremiss till Lagrådet avseende ändringar i plan- och bygglagen (2010:900) (”PBL”) som föreslås träda i kraft den 1 oktober 2025.
Förslaget innebär bland annat ett helt nytt kapitel 9 i PBL, en minskad lovplikt och att antalet åtgärder som kan tillåtas utan hinder i detaljplan och områdesbestämmelser utökas. Två intressanta förslag på ändringar är att bygglov för vindsinredning i bostadshus ska få ges i strid med vindsinredningsförbud i detaljplan samt att kravet på planenligt utgångsläge tas bort 15 år efter att detaljplanens genomförandetid har gått ut.
Detta – liksom möjliga konsekvenser av förslagen, för det allmänna och för enskilda – tittar jag närmare på i denna expertkommentar.
Byggnadsnämnden får i dag ge bygglov för åtgärder som avviker från detaljplan och områdesbestämmelser under vissa förutsättningar, till exempel om avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och avvikelsen är liten.
I remissen föreslås att byggnadsnämnden ska få fler sådana möjligheter att ge bygglov trots att åtgärden avviker från detaljplan eller områdesbestämmelser. Ett av förslagen är att byggnadsnämnden ska ges möjligheten att ge bygglov för att inreda en vind till bostad i ett bostadshus i strid med ett uttryckligt vindsinredningsförbud i en detaljplan eller områdesbestämmelser.
I flera äldre detaljplaner förekommer i dag direkta vindsinredningsförbud. När dessa förbud infördes motiverades de bland annat av brandsäkerhetshänsyn och av behovet att begränsa infrastruktur, vatten och avlopp och annan teknisk eller samhällelig service som följer med en utökad exploatering.
Enligt förslaget ska den utökade möjligheten till vindinredningar begränsas till bostadsbyggnader och inte omfatta även andra typer av byggnader. Det motiveras med att avvikelser från gällande planer bör motsvara det som allmänheten kan förvänta sig av en byggnads användning.
Förslaget är förenat med en tidsbegränsning. Den utökade möjligheten till vindsinredningar i strid med ett vindsinredningsförbud ska bli aktuellt först efter att planens genomförandetid har löpt ut. Detta för att förtroendet för planeringen och de demokratiska processerna inte ska undergrävas. Beträffande områdesbestämmelser finns det inte någon motsvarande tidsbegränsning då områdesbestämmelser inte har någon genomförandetid.
Förslaget motiveras i stort med att tidigare risker kring brandsäkerhet kan begränsas med dagens byggteknik, material och brandskydd samt att behovet av bostäder är stort, framför allt i storstäderna, samt att en vindsinredning har en relativt begränsad påverkan. När tillskott av bostäder sker i befintliga bostadshus förändras inte markanvändningen och risken för att de nya bostäderna kommer i konflikt med annan markanvändning är liten. En vindsinredning bör inte heller påverka omgivningens förväntningar på den framtida utvecklingen i området och utgör även en begränsad förändring då det aktuella bostadshusets volym ofta består. Intresset för en planändring enbart för att möjliggöra fler bostäder i befintliga bostadshus är litet. Om behovet av nya bostäder kan tillgodoses genom att den befintliga bebyggelsen används mer effektivt, är det enligt förslaget fördelaktigt från såväl social, ekonomisk som miljömässig synpunkt.
Det poängteras också att grannar och kringboende fortsatt får anses kunna bevaka sina intressen i tillräcklig omfattning eftersom åtgärden är planstridig och därmed innebär att grannar och andra berörda måste höras samt har rätt att överklaga ett eventuellt bygglovsbeslut.
Precis som enligt nuvarande 9 kap. 31 e § PBL föreslås att bygglov dock inte får ges om vindsinredningen kan antas medföra en betydande miljöpåverkan eller en begränsning av en rättighet eller pågående verksamhet i omgivningen.
Huvudregeln enligt nuvarande reglering i PBL för att bygglov ska kunna ges inom ett område med detaljplan är att utgångsläget är så kallat planenligt, dvs. att den fastighet och det byggnadsverk som den lovsökta åtgärden avser, vid tidpunkten för lovprövningen, stämmer överens med den gällande detaljplanen. Kravet på överensstämmelse med planen avser såväl fastighetsindelning som byggnadsverkets utformning, användning och omfattning.
Med andra ord kan bygglov inte ges om en fastighet eller ett byggnadsverk inte stämmer överens med detaljplanen, oavsett om åtgärden som ska utföras är planenlig eller inte – om inte avvikelsen faller under några specifika undantag, exempelvis om avvikelsen har godtagits i en tidigare bygglovsprövning eller fastighetsbildning eller om det rör en enklare åtgärd såsom inredning av ytterligare en bostad eller fasadändring.
Att en fastighet eller ett byggnadsverk inte stämmer överens med detaljplanen kan ha flera orsaker. Till exempel att en ny detaljplan har antagits som inneburit att befintliga fastigheter eller byggnader blivit planstridiga, att en åtgärd har beviljats bygglov trots att den var planstridig eller att en åtgärd har vidtagits i strid med planen, såsom att en byggnad har placerats helt eller delvis på punktprickad mark eller om en fastighet har bebyggts för ett annat ändamål än det som anges i detaljplanen. Även nya tolkningar av begrepp såsom byggnadshöjd och våning kan medföra att en tidigare planenlig byggnad, utan att byggnaden byggs till eller detaljplanen ändrats, inte längre stämmer överens med planen.
Enligt förslaget i lagrådsremissen ska kravet på planenligt utgångsläge upphöra 15 år efter att detaljplanens genomförandetid har löpt ut. Att kravet upphör innebär att bygglov, efter denna tidpunkt, ska ges även om fastigheten eller byggnadsverket inte stämmer överens med planen.
Förslaget motiveras med att även om kravet på planenligt utgångsläge är det huvudsakliga medlet som en kommun har att tillgå för att få en fastighetsägare att anpassa befintlig byggnation till gällande plan, kan ett i tiden obegränsat krav på planenligt utgångsläge ge upphov till orimliga effekter, framför allt när det rör äldre planer.
I Sverige finns det ca 100 000 detaljplaner, varav flera är äldre stads- och byggnadsplaner. Oavsett om det rör sig om en ny plan eller en äldre plan finns kravet på planenligt utgångsläge, trots att äldre planer i vissa fall ger uttryck för andra samhällsnormer och förutsättningar för byggande än de som gäller i dag. Enligt förslaget kan kravet innebära orimliga effekter både för det allmänna och för enskilda. För det allmänna kan kravet hämma utvecklingen och användningen av den bebyggda miljön. För enskilda kan kravet på att ens byggnadsverk eller fastighet ska ha ett planenligt utgångsläge exempelvis resultera i att det inte går att få bygglov för en tillbyggnad enbart på grund av att utgångsläget inte är planenligt.
Vad gäller den föreslagna tidsgränsen om 15 år efter att detaljplanens genomförandetid har löpt ut anses den vara en rimlig avvägning mellan intresset av att kunna förverkliga detaljplanen och en inte alltför rigid reglering som begränsar utvecklingen av befintliga byggnadsverk och fastigheter. Det poängteras även att förslaget inte hindrar att en kommun väljer att förlänga detaljplanens genomförandetid eller, vid en ansökan som avser en olämplig byggnad, använder sig av möjligheten att besluta om anstånd med lovprövningen i avvaktan på ett pågående planarbete.
Som ett förtydligande ska den åtgärd som lovs söks för vara planenlig, även om kravet på planenligt utgångsläge har upphört.
Förslaget om att bygglov för vindsinredning i bostadshus ska få ges i strid med vindsinredningsförbud i detaljplan eller områdesbestämmelser anses kunna bidra till att underlätta tillkomsten av nya bostäder, då åtgärden inte behöver föregås av någon planändring, samt skapa nya ekonomiska möjligheter för bostadsrättsföreningar och andra ägare av flerbostadshus. Att åtgärden kommer kunna genomföras utan föregående detaljplaneändring medför även att tiden till byggstart kommer att kunna kortas ned med sannolikt flera år, vilket även gynnar olika exploatörer som vill utveckla vindar till bostäder.
Vad gäller förslaget om att ta bort kravet på planenligt utgångsläge efter 15 år anses det bland annat kunna ge nya utvecklingsmöjligheter på befintlig bebyggelse, vilket sammantaget kan leda till ett mer effektivt användande av befintlig bebyggelse. Till exempel kommer byggnader som har två våningar att kunna byggas till på ett planenligt sätt även om detaljplanen medger max en våning eller en om- eller tillbyggnad av ett bostadshus ske även om den aktuella fastighetens storlek är i strid med planen.
Förslaget kommer även innebära ett mindre behov av att tolka äldre stads- och byggnadsplaner för att kunna bedöma om det föreligger planenligt utgångsläge, vilket ofta inte låter sig göras på ett helt enkelt sätt.
Däremot innebär förslaget om att ta bort kravet på planenligt utgångsläge att även olovliga byggnadsverk, s.k. svartbyggen, omfattas – vilket öppnar upp för att byggnadsverk som ursprungligen har uppförts olovligen i strid med detaljplanen kommer att kunna byggas till, och även i de fallen som ett olovligt byggnadsverk har uppförts en kort tid innan tidsbegränsningen om 15 år har löpt ut. I en situation där kommunen inte längre har möjlighet att ingripa mot åtgärden, då preskription inträtt, är det nuvarande kravet på planenligt utgångsläge möjligen det enda incitamentet för fastighetsägaren att återställa byggnadsverket till ett planenligt läge.
I slutet på mars 2025 kom Lagrådet med sitt yttrande över lagrådsremissen där Lagrådet framför en del synpunkter.
Vad gäller de två specifika lagförslagen som redogjorts för ovan framför Lagrådet dock inga särskilda kommentarer i sitt yttrande och lämnar förslagen utan erinran.
Det som kommer ske härnäst är att regeringen sannolikt kommer att bearbeta förslaget ytterligare och därefter överlämna förslaget i form av en proposition till riksdagen som sedan har att rösta om förslaget ska bli ny lag eller inte.