En brf och HSB Malmö har haft en tvist om att förvaltningen brustit i att upptäcka ekonomisk brottslighet. Brf:en vill ha skadestånd men HSB Malmö anser att föreningen inte reklamerat i tid. För Förvaltarforums räkning förklarar Vanja Hermansson hur HD ansåg att ABFF-avtalet om tidsfrist ska tolkas.
Innebär avsaknaden av skriftlig reklamation inom en angiven tidsfrist i ABFF 04 att anspråk på skadestånd går förlorat? Högsta domstolen (HD) har meddelat dom i ett mål där HD tolkat punkt 31 i ABFF 04.
Bostadsrättsföreningen Ida och HSB Malmö ekonomisk förening ingick 2014 avtal där HSB Malmö åtog sig att sköta bostadsrättsföreningens administrativa och ekonomiska förvaltning. Avtalet hänvisade till Allmänna bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning och verksamhetsanknutna tjänster, ABFF 04. ABFF är ett standardavtal som används inom fastighetsbranschen vid upphandling och köp av fastighetsförvaltningstjänster.
Brf Ida utsattes under åren 2015–2017 för omfattande ekonomisk brottslighet, bland annat överfördes felaktiga betalningar från Brf Ida till icke-existerande bolag. Brf Ida väckte talan mot HSB Malmö och anförde att HSB Malmö vid utförande av uppdraget brustit i sin omsorgs- och lojalitetsplikt, agerat grovt vårdslöst eller i vart fall vårdslöst, och därigenom vållat Brf Ida omfattande ekonomisk skada.
HSB Malmö bestred talan och invände bland annat att Brf Ida förlorat rätten till skadestånd genom att inte framställa sitt anspråk i rätt tid.
Tingsrätten och hovrätten kom fram till att Brf Ida framställt skadeståndskravet för sent och att Brf Ida genom preskription förlorat sin eventuella rätt till skadestånd.
HD meddelade prövningstillstånd i frågan om punkten 31 i ABFF 04 innebär att Brf Ida — för att inte förlora rätten till skadestånd — haft att skriftligen framställa sitt krav inom den frist som anges i punkten.
Av punkten 31 i ABFF 04 framgår följande:
”Krav på felavhjälpande, prisavdrag, vite eller annat skadestånd, skall skriftligen framställas senast tre månader efter det att förseningen, felet eller skadan upptäckts.”
Av bestämmelsen framgår inte vad som händer om ett skadeståndskrav framställs efter tre månader. HD anförde, (se även NJA 2015 s. 862), att vid tolkning av standardavtal ska bland annat särskild hänsyn tas till ordalydelsen, systematiken i standardavtalet och övriga villkor i avtalet. HD betonade att rättighetsavskärande regler i standardavtal ska tolkas restriktivt. HD angav också att bestämmelserna inte bör tillämpas analogt, det vill säga att bestämmelser bör inte användas för andra situationer än de är skapade för – man ska alltså inte tillämpa en regel på en situation som den egentligen inte är avsedd för.
Domstolens majoritet fastslog att punkt 31 inte har preskriberande verkan eftersom bestämmelsen saknar uttrycklig sanktion som anger att rätten till skadestånd förfaller om tidsfristen överskrids. HD jämförde bland annat med andra punkter i standardavtalet i vilka sanktion specificerats (se punkt 27 i ABFF 04), till skillnad från den aktuella bestämmelsen som alltså saknar sanktionsbestämmelse.
Slutsatsen innebar att Brf Ida inte behövt framställa sitt krav på skadestånd inom den i punkten 31 i ABFF 04 angivna fristen för att vara bevarad rätten att göra gällande kravet.
Domen innebär klargörande av hur tidsfrister utan uttrycklig sanktion i ABFF 04 ska tolkas. Om en regel saknar uttrycklig preskriptionsbestämmelse, behöver inte fordran gå förlorad bara för att krav inte framställts inom angiven tidsfrist.
ABFF 04 är närbesläktat med andra standardavtal inom byggbranschen, såsom AB 04, ABT 06 och ABK 09. Bedömningen i det aktuella målet kan även komma att påverka tolkningen av de bestämmelserna, där vissa bestämmelser saknar uttrycklig sanktion när tidsfrister inte beaktas medan andra bestämmelser anger viss sanktion men inte så långtgående som att kravet går förlorat.
Högsta domstolens dom meddelad i Stockholm den 24 april 2025 i mål nr T 9030-23