Att inte ha koll på rättsutvecklingen beträffande regleringen kring samäganderätten kan få ödesdigra konsekvenser. Vad gäller exempelvis om en delägare träffar nyttjanderättsavtal avseende den samägda egendomen, eller om en nyttjanderättshavare blir delägare i samägd egendom – och vad händer med nyttjanderättsavtalen efter att delägarskapen upphört? För Lexnovas räkning beskriver Magnus Strömqvist, mot bakgrund av ny praxis, vad man bör ha i åtanke och ger tips på hur relationen annars skulle kunna regleras rättsligt.
Den rättsliga regleringen kring samäganderätt är i konstant förändring. Med hänsyn till den senaste rättsutvecklingen finns det anledning att belysa vad som gäller om en delägare till en samägd egendom även har ett nyttjanderättsavtal avseende den samägda egendomen. Det kan få ödesdigra konsekvenser av att inte ha insyn i vad som gäller i dessa fall och av rättspraxis framgår även att det är tydligt att samägande innebär hög risk för tvist.
För bättre flyt i texten kommer jag använda begreppet nyttjanderättshavare främst för den som har hyresavtal eller arrendeavtal, även om begreppet i sin rätta bemärkelse kan innefatta även andra rättsförhållanden.
Gemensamt ägande av egendom torde ha förekommit sedan urminnes tider, gällande såväl fast som lös egendom. Samäganderätt uppstår tämligen formlöst, förutom när det gäller köp av fast egendom – då jordabalkens krav måste vara uppfyllda, och det räcker oftast med att två eller flera personer köper en viss egendom tillsammans. En av de vanligaste situationerna torde vara att makar eller sambor köper en bil eller en bostad tillsammans, eller när syskon ärver en fastighet efter att föräldrarna har gått bort. Det förekommer också att flera företag eller personer äger kommersiella fastigheter tillsammans.
Samäganderättsförhållanden regleras av lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt (härefter kallad samäganderättslagen). Samäganderättslagen är mer än 100 år gammal och är en av våra äldsta, nu gällande, lagar. Sedan slutet på 80-talet har lagen kompletterats med lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Samäganderättsförhållandet behöver inte registreras hos någon myndighet för att vara giltigt. För den fortsatta läsningen är det viktigt att notera att delägarnas äganderätt inte avser en avgränsad del av egendomen, utan en obestämd, ideell, andel av hela egendomen. Däremot kan delägarna komma överens om att användningen av egendomen ska fördelas dem emellan på ett visst sätt. I många fall har delägarna gjort detta genom att upprätta nyttjanderättsavtal, t ex hyresavtal avseende en specifik lägenhet.
1 § samäganderättslagen anger att den är tillämplig på situationer där flera personer (fysiska eller juridiska) äger en fastighet eller en lös sak. Lagen är således väldigt precis i beskrivningen om vilken egendom som ska omfattas av lagbestämmelsen. Samäganderättslagen är emellertid även tillämplig på många andra rättsförhållanden, antingen direkt eller analogt. Till exempel omfattas hyresrätt och andra nyttjanderätter av samäganderättslagen.
Delägarna måste vara överens om förvaltningen, om de inte har kommit överens om någonting annat t ex i ett förvaltningsavtal. Om delägarna inte kan enas om förvaltningen av fastigheten kan delägare ansöka hos tingsrätten om utseende av god man för förvaltningen av den samägda egendomen eller till och med försäljning av den.
Det finns en mängd risker vid samägande och risken för tvist torde öka ju mer avlägsen relationen mellan ägarna är. Det är inte ovanligt med oenighet om hur den samägda egendomen ska förvaltas. Det finns dessvärre inte utrymme i denna expertkommentar att redogöra för annat än risken när nyttjanderätt har upplåtits åt en delägare.
Det finns flera olika situationer där delägare har träffat ett nyttjanderättsavtal avseende en specifik del av den samägda egendomen, t ex en viss lägenhet. I vissa fall har nyttjanderättsavtalet träffats innan nyttjanderättshavaren blev delägare i den samägda egendomen, t ex när en person har hyrt en bostadslägenhet i en byggnad på en fastighet som ägs av föräldrarna till hyresgästen och hyresgästen sedan tillsammans med syskon ärver fastigheten av sina föräldrar, eller där ett företag har hyrt en lokal av en fastighetsägare, och hyresgästen sedan förvärvar fastigheten tillsammans med annan. I andra fall träffar delägarna avtalet efter att de har förvärvat egendomen, t ex när syskon träffar hyresavtal avseende lägenheter belägna i en byggnad på en fastighet de har ärvt av sina föräldrar.
En fråga som många missar att ställa innan de träder in i rättsförhållanden där någon är delägare och nyttjanderättshavare är om det har någon betydelse. Det korta svaret är ”ja”, men jag kommer nedan att utveckla det med hänsyn till de två vanligaste förhållandena.
Vad gäller då om en privatperson eller ett företag redan är delägare i en viss egendom och sedan träffar ett nyttjanderättsavtal avseende den samägda egendomen? De rättsliga följderna av ett förvärv där nyttjanderättshavaren och den som förvärvar fastigheten är samma person är inte uttryckligen reglerade i lag.
Högsta domstolen har redan på 50-talet fastställt att en delägare inte kan träffa ett hyresavtal där denne hyr en lägenhet i en fastighet där denne också är delägare, se NJA 1952 s. 37 ”Samägandet i Vislanda”. I det rättsfallet hade två bröder köpt en fastighet bebyggd med ett flerbostadshus. Bröderna flyttade in i var sin lägenhet inom fastigheten. Efter några år flyttade den ena brodern ut från sin lägenhet, vartefter den hyrdes ut till annan hyresgäst. Brodern ansökte även om att fastigheten skulle säljas på offentlig auktion. Samma broder förvärvade fastigheten på den offentliga auktionen tillsammans med sin fru. Därefter sade de upp den andre brodern för avflyttning. Den uppsagda brodern invände mot uppsägningen med hänvisning till att han hade ett giltigt hyresavtal för lägenheten. Högsta domstolen gjorde bedömningen att även om bröderna hade bott i varsin lägenhet och betalat hyra för dem har det aldrig uppstått någon hyresrätt. Det gavs dock inte någon närmre motivering, men domslutet blev följaktligen att den uppsagde brodern behövde flytta från lägenheten.
Att delägare inte kan upplåta nyttjanderätt åt varandra i den samägda egendomen har också fastställts i RH 1986:83, som förvisso handlade om rätt till inskrivning hos Inskrivningsmyndigheten av ett avtal om samäganderätt. Inskrivningsmyndigheten avslog delägarnas ansökan med motiveringen att avtalet avsåg förhållanden delägarna sinsemellan och inte upplåtelse av nyttjanderätt åt annan. Hovrätten ändrade inte inskrivningsmyndighetens beslut.
Mer kortfattat kan en delägare i samägd egendom således inte träffa ett nyttjanderättsavtal avseende den samägda egendomen. Avtalet kommer anses vara ogiltigt om det uppstår en tvist mellan parterna och en delägare hävdar ogiltighet.
En berättigad fråga är om det skiljer sig åt från ovan angivna situationer när det gäller rättsförhållanden där nyttjanderättshavaren redan har träffat ett nyttjanderättsavtal när denne blir delägare i den samägda egendomen.
Högsta domstolen har i dom den 25 april 2025 i mål nr T 5424-24 ”Samägandet i Enskede” kommit fram till att ett tidigare gällande nyttjanderättsavtal inte längre är giltigt om nyttjanderättshavaren har blivit delägare i den upplåtna egendomen. I det aktuella fallet rörde det sig om en situation där två bröder hade hyrt lägenheter i ett flerbostadshus som deras mamma ägt. Flerbostadshuset låg på mark som var upplåten med tomträtt. Efter att deras mamma hade avlidit blev de båda bröderna samägare till flerbostadshuset och tomträtten. Bröderna kom emellertid inte överens om hur flerbostadshuset och tomträtten skulle förvaltas och en av bröderna begärde att tingsrätten skulle utse en god man för att sälja flerbostadshuset och tomträtten. Den enda brodern köpte flerbostadshuset och tomträtten och ansökte om att den andre brodern skulle avhysas från sin lägenhet. Den andra brodern invände då mot avhysningen och gjorde gällande att han hade hyresrätt till lägenheten.
Högsta domstolen kom fram till att hyresavtalet inte längre gällde. Domstolen ansåg att på grund av att förutsättningarna hade ändrats på ett sådant sätt att den som först har haft en hyresrätt och sedan blivit delägare i den upplåtna egendomen inte längre kan göra gällande hyresrätten. Högsta domstolen hänförde sig även till det resonemang som den hade fört i rättsfallet ”Samägandet i Vislanda” (se ovan). Högsta domstolen anger även att det är en förutsättning för en nyttjanderätt att det rör sig om en upplåtelse till någon annan än ägaren.
I domskälen i tingsrättsdomen resonerar tingsrätten kring att besittningsskyddet är en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen och att skyddet har instiftats då hyresavtalet är av en så varaktig karaktär och har mycket stor social och ekonomisk betydelse för hyresgästen, samt då fastighetsägaren oftast är en ekonomiskt överlägsen och erfaren part i förhållande till hyresgästen. När hyresgästen har en så stark ekonomisk situation att den förvärvar fastigheten ansåg tingsrätten att hyresgästen inte längre har en så underlägsen ställning att det är motiverat att skyddet består.
Såväl tingsrätten som Högsta domstolen anger att det inte är uteslutet att delägarna sinsemellan kan avtala om att nyttjanderättshavaren ska få fortsätta att mot ersättning få använda en specifik del av den samägda egendomen, och att ett sådant avtal däremot inte utgör ett hyresavtal eller annat nyttjanderättsavtal – utan närmast är att anse som ett inbördes förvaltningsavtal för den samägda egendomen. Tingsrätten förtydligar också att ett dylikt avtal inte ska grunda sakrättsligt skydd för användaren och att det således inte utan vidare står sig vid en försäljning av egendomen (se mer om 7 kap. 13 § jordabalken nedan).
Hovrätten hänför sig till ett resonemang som ofta framkommer i doktrin om att en person som själv äger del i fastighet inte också kan upplåta nyttjanderätt i den samägda egendomen och även att det med hänsyn till principen om nödvändig processgemenskap på fastighetsägarens sida skulle bli omöjligt att driva en förlängningstvist mot en nyttjanderättshavare som också är delägare.
Det som är intressant i rättsfallet är att tidpunkten för bedömningen av om ett hyresavtal föreligger eller inte inträffar när nyttjanderättshavaren inte längre är delägare till egendomen. Brodern som hade förvärvat egendomen begärde dock tämligen omgående efter förvärvet att den andra brodern skulle avhysas från fastigheten. I ett fall där den tidigare delägaren fortsätter att nyttja del av den tidigare samägda egendomen, t ex en lägenhet, och fortsätter att erlägga ersättning för nyttjandet, måste de kvarvarande delägarna vara mycket aktiva och skyndsamt efter den tidigare delägarens frånträde begära att denne ska avflytta från den tidigare samägda egendomen. Om så inte sker och de kvarvarande delägarna tar emot ersättningen för nyttjandet utan att göra några invändningar, riskerar de att ett nytt rättsförhållande uppstår – då i form av hyresförhållande. I en sådan situation kan den tidigare delägaren ha förvärvat besittningsskydd och det kan vara väldigt svårt att därefter få denne att flytta från lägenheten, särskilt om det rör sig om en bostadslägenhet där den tidigare delägaren kan erhålla ett direkt besittningsskydd.
De huvudsakliga bestämmelserna om vad som gäller vid överlåtelse av den fastighet som belastas av en nyttjanderätt återfinns i 7 kap. jordabalken. Huvudregeln hittar vi i 7 kap. 13 § jordabalken där det anges att en upplåtelse som avser arrende eller hyra gäller mot ny ägare av fastigheten även om inget förbehåll gjorts vid överlåtelsen, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och nyttjanderättshavaren har tillträtt innan överlåtelsen. Detta innebär att ett avtal om arrende eller hyra normalt ska fortsätta att gälla om fastigheten har bytt ägare och de angivna förutsättningarna är för handen.
Som framgår av redogörelsen ovan upphör nyttjanderättsavtalet om nyttjanderättshavaren blir delägare. Det innebär att en princip som har utvecklats i domstolar äger företräde framför t ex bestämmelserna om besittningsskydd i 12 kap. jordabalken och bestämmelsen om nyttjanderättens bestånd vid överlåtelse i 7 kap. 13 § jordabalken. Det är därför mycket viktigt att ha kännedom om den rättspraxis och doktrin som har utvecklats kring nyttjanderättsavtal vid samäganderättsförhållanden.
Det kommer vara svårt att träffa ett avtal mellan delägarna som ger samma skydd som vissa nyttjanderättsavtal som hyra och arrende ger. Vill man ändå försöka reglera hur egendomen ska delas under samägandet kan man t ex träffa ett bolagsavtal eller till och med förvaltningsavtal där det anges hur lägenheterna ska vara fördelade mellan delägarna. Det framgår av rättsfallet ”Samägandet i Vislanda” att Högsta domstolen anser att ett dylikt avtal kan ge ett visst skydd för delägare att kunna fortsätta nyttja en specifik del av den samägda egendomen. Som har nämnts inledningsvis måste parterna sedan vara överens om det ska ske några ändringar, t ex att lägenheterna ska utrymmas. Detta innebär att förvaltningsavtalet inte kan ändras hur som helst, men det ger dock inte ett lika starkt skydd som t ex besittningsskyddet vid hyra av bostadslägenhet. Detta t ex då delägare har rätten att begära förvaltning av den samägda egendomen av god man.
Om det finns möjligheter kan man även tänka sig att upplåtelsen sker till en annan person, fysisk eller juridisk, än delägare. I rättsfallet med bröderna hade utgången sannolikt blivit en annan om en partner till delägaren hade hyrt lägenheten. I ett fall där flera företag äger en fastighet tillsammans en viss lokal hyrs ut till ett dotterbolag till en av de delägande bolagen. Det torde sannolikt innebära att hyresrätten består.
Avslutningsvis kan denna expertkommentar summeras enligt följande: