Är den samfällighetsförening som förvaltar en marksamfällighet sakägare eller inte, i målet rörande expropriation av marksamfälligheten? Vad gäller för ägare till delägande fastigheter – och är det någon skillnad om expropriationen rör hela eller delar av samfälligheten? För Lexnovas räkning genomgår Carolina Gustavsson dessa frågor, apropå ett färskt avgörande från Högsta domstolen rörande den militära verksamhet som sedan länge bedrivits i Göteborgs södra skärgård.
Olika verksamhet har sedan lång tid bedrivits på marksamfälligheten Göteborg Brännö S:86. Samfälligheten utgör en marksamfällighet om drygt 61 ha och är belägen i Göteborgs södra skärgård. Det största området är ön Känsö. Känsö har lång historia och har varit karantänstation och det senaste århundradet har ön använts för militär verksamhet, bl.a. skjutfält. Ön är skyddsobjekt vilket gör att det
inte är möjligt att besöka för civila.
Den militära verksamheten har gett upphov till flera juridiska tvister, varav en nyligen avgjorts av Högsta domstolen. NJA 2026 s. 22, "Brännö marksamfällighet", har sin grund i att Hovrätten för Västra Sverige redan 2009 meddelade utslag om att delägarna till Brännö bys skifteslag har bättre rätt än staten till Känsö. Utslaget vann sedermera laga kraft och det blev alltså då klarlagt att de delägande fastigheterna var ägare till bl.a. Känsö – som under århundranden använts för olika statlig verksamhet. Marksamfälligheten hör till ett stort antal fastigheter och förvaltas av Brännö bys samfällighetsförening.
Eftersom staten inte var ägare till området har ett arrendeavtal ingåtts, och sedan mer än tio år tillbaka arrenderar staten området.
För flera år sedan ansökte Fortifikationsverket hos regeringen om tillstånd till expropriation med äganderätt av samfälligheten. I expropriationsärendet hos regeringen angav Fortifikationsverket föreningen som sakägare. År 2021 lämnade regeringen tillstånd till expropriation med äganderätt.
Därefter ansökte Fortifikationsverket om stämning mot Brännö bys samfällighetsförening vid Mark- och miljödomstolen, Vänersborgs tingsrätt. Fortifikationsverket angav endast samfällighetsföreningen som part i processen. Mark- och miljödomstolen utfärdade stämning och kallade samtidigt på okända
sakägare. Det som då hände var att ett antal delägande fastigheter yttrade sig och gjorde gällande att stämning skulle ha utfärdats mot dem och inte mot föreningen. Detta ledde till att mark- och miljödomstolen avvisade Fortifikationsverkets talan. Skälen för det var i korthet att en samfällighetsförening inte fritt kan överlåta fast egendom – utan istället bedömdes rätt part vara ägarna till delägande fastigheterna. Fortifikationsverkets ansökan om stämning avvisades därför.
Mark- och miljööverdomstolen fastställde senare avvisningsbeslutet och angav att delägarna är sakägare i expropriationsmålet och att delägarna och föreningen inte samtidigt kan vara sakägare. De sammanfattande skälen för det var att expropriationslagen (1972:719) inte, vare sig genom dess lagtext eller förarbetsuttalanden, gav uttryck för att en samfällighetsförening intar sakägarställning i expropriationsmål. Tvärtom så kunde lagen bara förstås som att det endast var delägarna som utgör sakägare i målet. Att helt byta ut kretsen av svarande från samfällighetsföreningen till de delägande fastighetsägarna var inte möjligt.
Fortifikationsverket överklagade avvisningsbeslutet. Högsta domstolen meddelade prövningstillstånd och angav att frågan i målet huvudsakligen var om en samfällighetsförening i ett expropriationsmål rörande mark som förvaltas av föreningen kan vara sakägare samtidigt som delägarna.
Mark som hör till flera fastigheter gemensamt förvaltas enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Marken kan förvaltas direkt av delägarna till ägarfastigheterna eller av en samfällighetsförening. En samfällighetsförening bildas genom att delägarna antar stadgar och utser styrelse. När föreningen har registrerats blir den en juridisk person.
Högsta domstolen konstaterar att föreningen har en förhållandevis vidsträckt behörighet inom ramen för vad som kan anses vara förvaltning, beträffande överlåtelse, upplåtelse, ansökan om inteckning i avseende fastigheten m.m., men även behörighet enligt annan lag, exempelvis fastighetsbildningslagen (1970:988) och anläggningslagen (1973:1149). Däremot har föreningen inte rätt att hantera frågor om ändring av respektive delägande fastighets inbördes rättigheter och skyldigheter som inte anses ingå i förvaltningen. Detta har konstaterats i ”Spersboda vattensamfällighet”, NJA 1983 s. 188.
Mark som ingår i en samfällighet kan bli föremål för expropriation om det finns förutsättningar för expropriation. Frågan prövas av regeringen inom ramen för tillstånd, och i en sådan ansökan ska sökanden ange kända sakägare. Om tillstånd till expropriation ges så ska sökanden inom viss tid följa upp med talan i ett expropriationsmål, det vill säga på det sätt som Fortifikationsverket gjort.
Ett expropriationsmål inleds genom att den som har fått expropriationstillstånd väcker talan i mark- och miljödomstolen, med angivande i stämningsansökan bland annat av samtliga för sökanden kända sakägare. Domstolen ska utfärda stämning på fastighetsägaren och övriga kända sakägare och utfärda kallelser på okända sakägare, se 6 kap. 3 § och 5 kap. 6 § expropriationslagen. Blir en sakägare känd sedan stämning har utfärdats kan stämning utfärdas även mot denne, även om ingen av parterna lämnat uppgift om sakägaren, se 5 kap. 8 § expropriationslagen.
Det som prövas i ett expropriationsmål är i huvudsak vilken ersättning som ska utges. Utgångspunkten är att ersättningen ska bestämmas för varje sakägare, se 5 kap. 23 § första stycket expropriationslagen. Om en expropriation avser samtliga delägares andel i en samfällighet och det finns för samfälligheten känd styrelse eller förvaltare med rätt att ta emot medel som härrör från samfälligheten, kan domstolen bestämma om en gemensam ersättning för delägarna, se 5 kap. 23 § andra stycket expropriationslagen.
I expropriationslagen finns ingen definition av sakägarbegreppet. Det enda som anges är att fordringshavare med säkerhet i den fastighet som exproprieras inte är sakägare. Utgångspunkten är alltså att den som blir på ett mer konkret sätt berörd av ett beslut, på så sätt att det angår någons rättsställning, också blir sakägare. Det framgår också av rättsfallet ”Lastageplatserna på Skaftö”, NJA 2023 s. 104, att medlemmarna i en samfällighetsförening, vilka alla äger fastigheter i samfälligheten, berörs konkret när frågor om tillstånd till expropriation väcks, och att var och en av dem har ett intresse att bevaka vad som sker i ett expropriationsmål. Det finns inte skäl att utesluta föreningen i det läget.
Delägarna i en samfällighet ingår alltså i sakägarkretsen. En expropriation rör också, enligt HD:s mening, förhållandet mellan föreningen och den exproprierande, det vill säga i detta fall Fortifikationsverket. Samfällighetsföreningen förvaltar på samma sätt samfälld mark som övergår i den exproprierandes ägo när samfälligheten upphör. Det saknas därför stöd i expropriationslagen att utesluta föreningen ur sakägarkretsen.
I expropriationslagen finns inte något hinder mot att både låta delägare och förening vara sakägare samtidigt. Föreningen är inte markägare och saknar rätt till ersättning, men ska tillgodose gemensamma intressen, se 19 § samfällighetslagen. Det kan vara så att gemensamma medlemsintressen kan uppkomma i ett mål om expropriationsersättning, exempelvis att ersättning betalas ut till föreningen gemensamt, och det utreds då lämpligast av föreningen.
Huvudregeln är alltså att en samfällighetsförening ska ingå i sakägarkretsen vid sidan om delägarna i expropriationsärenden. Detta utesluter dock inte att det skulle kunna vara enbart delägande medlemmarna i föreningen som är sakägare och alltså inte även föreningen, om det skulle vara fråga om expropriation av endast en andel i samfälligheten.
I det nu aktuella målet är det alltså fråga om expropriation av hela samfälligheten Göteborg Brännö S:86. Samfällighetsföreningen Brännö bys samfällighetsförening är därmed att anse som sakägare i målet och talan mot föreningen borde därför inte ha avvisats. Domstolen borde ha fortsatt handläggningen och hanterat även delägarna som sakägare, och därför ska avvisningsbeslutet undanröjas och målet visas åter till mark- och miljödomstolen.
Att frågan är inte är helt enkel att besvara illustreras av att två justitieråd var skiljaktiga. Den slutsats som redogörs för nedan är alltså majoritetens dom.
Den slutsats som kan dras är att såväl samfällighetsföreningen som de enskilda delägarna är berörda i ett expropriationsmål när ersättningen ska bestämmas.
Högsta domstolen tar utgångspunkt i att det inte finns skäl i expropriationslagen att utesluta samfällighetsföreningen när hela marksamfälligheten exproprieras och därför ska föreningen vara part i målet. Eftersom hela samfälligheten Göteborg Brännö S:86 är aktuell för expropriation, och föreningen och delägarna därmed var för sig har sakägarbehörighet, är den praktiska utgångspunkten nu att handläggningen fortsätter i mark- och miljödomstolen – mer än fyra år efter att målet först inleddes.
Om det är så att det endast är en delägares andel i samfälligheten som exproprieras är samfällighetsföreningen inte part. I nu aktuellt mål så är det hela samfälligheten som exproprieras – och då är föreningen också med som sakägare.
Högsta domstolen har satt ett förhållandevis lågt krav på sakägarbegreppet i expropriationsmål. Det fanns inte stöd i expropriationslagen att utesluta, och inte heller något hinder mot, att föreningen och de delägande fastighetsägarna var parter i samma mål. Den första mest tydliga effekten är att det alltså blir fler parter i expropriationsmål, jämfört med hur det var före ”Brännö marksamfallighet”. Slutsatsen är alltså att alla som kan ses som berörda ska vara parter även om de berörs på olika sätt av expropriationen.
Rent praktiskt kan de delägande fastighetsägarna ha en annan åsikt än samfällighetsföreningen. Samfällighetsföreningen styrs ju av föreningsdemokrati och avger sin inställning utifrån den, medan delägarna inte är bundna vid samfällighetsföreningens inställning. Delägarna kan därför ha en annan inställning till expropriationen och, i förlängningen, också till expropriationsersättningen. Föreningens inställning styrs av styrelsen och årsmötets beslut som inte behöver motsvara en enskild delägares inställning.
Även om expropriation inte är alltför vanligt, så sker det några expropriationer varje år. I målet som rör marksamfälligheten i Göteborgs södra skärgård är det väldigt tydligt att sakägarbegreppet är viktigt eftersom det är många delägare i samfälligheten. Om endast samfällighetsföreningen skulle ha varit part, så som Fortifikationsverket angav i sin ansökan om stämning, skulle de enskilda delägarna inte kommit till tals. Nu är ”alla” både delägande fastighetsägare och samfällighetsföreningen med i processen om expropriationsersättning.
Att en expropriation lätt blir en omfattande process blir tydligt i detta mål.