Magnus Strömqvist intervjuad av Jakob Gromer för Förvaltarforum.
I kölvattnet av pandemin och tuffare ekonomiska tider, har ökad flexibilitet i lokalhyresavtal letat sig in i förhandlingarna. Möjlighet att säga upp i förtid, dra ner lokalstorlek och ändra verksamhetsbeskrivning under kontraktstid är några exempel.
– Det är inte alltid enkelt att åstadkomma den flexibiliteten man vill ha på grund av lagens begränsningar, säger Magnus Strömqvist, advokat på Landahl advokatbyrå.
Verksamheter efterfrågar i högre grad klausuler i hyreskontrakten som tillåter flexibilitet för att hyresgästen ska kunna anpassa sig till en trögare ekonomi. Utvecklingen ställer nya krav på fastighetsägare, som måste parera ekonomiska och juridiska risker. Samtidigt måste man fortsatt bemöta nya önskemål i pandemins spår.
Även om efterfrågan på ökad flexibilitet sätter hyreslagen vissa begränsningar för vad som är möjligt rent juridiskt. Å ena sidan finns en strävan att möta hyresgästernas önskemål om anpassningsbara kontrakt. Å andra sidan måste man hantera både de ekonomiska och juridiska risker som det innebär.
– Det är tydligt att marknaden har förändrats. Hyresgästen har förstått att det går att utnyttja ytor på ett mer effektivt sätt, och vi kan förvänta oss att allt fler företag i samband med villkorsförändringar tänker om kring sina lokaler och avtal, säger Magnus Strömqvist.
Samtidigt ligger antalet konkurser på rekordnivåer i Sverige, något som också påverkar företagens behov när det kommer till lokalkontrakt.
– Det påverkar efterfrågan på lokaler men också att man som hyresgäst försöker bli mer yteffektiv och vill ha ökad flexibilitet i kontrakten. Vi ser en större förekomst av krav på att man som hyresgäst ensidigt ska kunna säga upp sina hyreskontrakt i förtid.
En ökad efterfrågan på krav om förhandlingsbara ytor under kontraktstid, och möjligheten till tidig uppsägning, reflekterar dagens ekonomiska klimat, menar Magnus Strömqvist. Samtidigt betonar han att fastighetsägare måste sätta affären i förarsätet.
– Man måste noggrant överväga vilka ekonomiska risker det skulle innebära att gå med på en sådan överenskommelse. Det finns inte några rätt eller fel vid den typen av kravställning. Om alternativet är att man står med en tom lokal så kan det vara bättre att gå med på villkoret, oavsett om det är en osäkerhet kring hur länge de blir kvar.
I vanliga fall skriver man avtal mellan tre och fem år. Men nu är det vanligare att hyresgästen vill ha en möjlighet att kunna säga upp avtalet årsvis, berättar Magnus Strömqvist.
– Jag har också fått fler frågor än tidigare vad gäller förändring av ändamålet under kontraktstiden. Börjar det gå dåligt så vill fler kunna se om sitt hus och antingen bredda sin verksamhet eller till och med börja bedriva en helt annan verksamhet i lokalen. I sådana situationer erbjuder dock lagen hyresvärden vissa möjligheter att motsätta sig sådana ändringar.
– Hyreslagen skapar vissa begränsningar för att vara flexibel. Om det fortfarande ska vara ett juridiskt bindande kontrakt. Det man med säkerhet kan avtala om är den förtida uppsägningen för hyresgästen. Sen förekommer det att man exempelvis kommer överens om optioner, exempelvis frånträda yta vid behov, men den typen av bestämmelser kan vara lite vansklig ur ett juridiskt perspektiv så det gäller att man vet hur hyresavtalet ska reglera detta.