Allt fler bostadsrättsföreningar och deras medlemmar behöver se över sina räntekostnader. Många är av uppfattningen att det tar lång tid att förändra belåningsgraden – men är det så? Kapitaltillskott, där bostadsrättshavarna tillskjuter medel och möjliggör en större avbetalning av lån direkt – och själva dessutom får en lägre boendekostnad, kan vara ett alternativ. För Lexnovas räkning redogör Susanne Falk för regelverket, ger praktiska tips och påminner om den nya möjligheten att genomföra digitala stämmor.
Många bostadsrättsföreningars styrelser och medlemmar är i dag, på grund av det sedan en tid tillbaka rådande ekonomiska läget, bekymrade över föreningens ökade kostnader och därmed behovet av att höja årsavgifterna. Utöver högre driftskostnader, påverkade av bl.a. elektricitet och värme, har räntekostnaderna ökat markant för många föreningar. Det ekonomiska läget påverkar så klart föreningens ekonomi, men även medlemmarnas privata ekonomi.
Styrelserna ser därför över om det går att omförhandla avtal, dra ner på förbrukning eller omförhandla räntenivåer på lån för att sänka kostnader. När det gäller bostadsrättsföreningens amortering av lån kan det verka som om detta endast kan ske genom årsavgifterna – och att det därför tar lång tid att förändra belåningsgraden i föreningen. Något många bostadsrättsföreningar kanske inte känner till är att utöver de nyssnämnda åtgärderna, skulle föreningens räntekostnader kunna sänkas genom kapitaltillskott från bostadsrättshavarna, alltså medlemmarna i föreningen. Detta innebär att en större avbetalning av lån kan ske direkt. Dessutom medför kapitaltillskottet normalt även en lägre total boendekostnad för bostadsrättshavarna.
Om ett kapitaltillskott är en god idé eller ej skiljer sig dock över tid och påverkas av både konjunktur och förändringar i lagstiftning, särskilt skattelagstiftning. I denna expertkommentar tittar jag närmare på vilka regler som gäller, och på vilket sätt bostadsrättsföreningen respektive dess medlemmar påverkas. (Skattereglerna berörs dock endast översiktligt.)
Avslutningsvis påminner jag om möjligheterna att under vissa förutsättningar genomföra helt digitala stämmor, genom de nya regler som gäller från och med den 1 januari 2024.
Ett kapitaltillskott, i detta fall i form av en ökning av insatserna, innebär att bostadsrättshavarna betalar in pengar till föreningen. Bostadsrättshavaren kan välja att göra kapitaltillskottet med kontanta medel eller med lånade pengar. Föreningen betalar av lån med kapitaltillskottet och sänker därmed sina räntekostnader. Om bostadsrättshavaren lånar pengar har denne så klart i stället räntekostnad för lånet, men räntekostnaden är normalt lägre för bostadsrättshavaren än för föreningen – eftersom privatpersonen vanligen kan få en skattereduktion (se mer om skattereduktion nedan).
Det kapitaltillskott som betalts in under medlemmens ägandetid och som föreningen använt till amorteringar, är avdragsgillt när bostadsrätten säljs och minskar därmed vinstskatten för säljaren.
En bostadsrättshavare som tar upp lån med bostadsrätten som säkerhet, och som har en beskattningsbar inkomst, får en skattereduktion med 30 % på underskott upp till 100 000 kr och med 21 % på underskott över 100 000 kr. Denna möjlighet har inte föreningen.
Med nuvarande skattelagstiftning kan således räntekostnaden sänkas om medlemmen tar över bostadsrättsföreningens lån. Detta under förutsättning att denne erhåller samma eller i vart fall inte väsentligen högre räntenivå på sitt lån än föreningen samt har möjlighet att tillgodogöra sig skattereduktionen. Det innebär således normalt lägre årsavgift och normalt även en lägre total boendekostnad för medlemmen, trots att räntekostnaden ökar för medlemmen.
För att medlemmen ska erhålla skattereduktion är det dock inte tillräckligt att medlemmen lånar pengar av föreningen, då detta inte kvalificerar till skattereduktion. Föreningen måste således dessutom lösa upp sina lån och medlemmen måste tillskjuta eget eller lånat kapital såsom kapitaltillskott till föreningen.
Länge önskade bostadsrättsföreningar öka sin belåning för att därigenom sänka föreningens inkomstskatt. Denna beskattning utmönstrades dock 2007. För närvarande gäller att en bostadsrättsförening som utgör en så kallad äkta bostadsrättsförening, ett privatbostadsföretag, inte beskattas för inkomster som hör till fastigheten. Detta innebär att ränteinkomster inte tas upp och ränteutgifter inte dras av till den del de hör till föreningens fastighet. Har ett privatbostadsföretag däremot inkomster som inte är hänförliga till fastigheten, ska de tas upp till beskattning.
Som framgått ovan får en bostadsrättshavare som tar upp lån med bostadsrätten som säkerhet, och som har en beskattningsbar inkomst, en skattereduktion med 30 % på underskott. Denna möjlighet har inte föreningen. Och för att medlemmen ska erhålla skattereduktion krävs alltså dessutom att föreningen måste lösa sina lån och medlemmen måste tillskjuta eget eller lånat kapital såsom kapitaltillskott till föreningen.
Redan befintliga bostadsrättsföreningar kan därmed undersöka om det finns ekonomiska möjligheter hos medlemmarna att betala in kapitaltillskott till föreningen och därmed sänka föreningens belåning eller helt lösa lånen.
Bostadsrättsföreningen måste även säkerställa att föreningens lån går att amortera ned eller lösa utan att ränteskillnadsersättning behöver betalas. Ränteskillnadsersättning är en ersättning som banken tar ut om föreningen i förtid löser ett räntebundet lån.
Med vilket belopp kapitaltillskott ska ske kan beslutas på olika sätt. Ett sätt är att ökningen av insatserna proportionerligt följer insatserna i bostadsrättsföreningen, varvid ökningen av insatserna sker utan att det inbördes förhållandet påverkas. Ägandet i bostadsrättsföreningen i förhållandet mellan medlemmarna påverkas inte. Två andra möjliga sätt är att alla betalar in samma belopp, eller att alla betalar in olika belopp, men utan koppling till insatserna i föreningen. I de två senare fallen innebär ökningen av insatserna vanligen att det inbördes förhållandet påverkas. Beslutsordningen enligt lag skiljer sig åt om kapitaltillskottet följer insatserna eller om så inte är fallet.
Genomförs ett kapitaltillskott, en insatsökning, för samtliga bostadsrättshavare utan att det inbördes förhållandet emellan insatserna rubbas, ska alla bostadsrättshavare bifallit beslutet enligt 9 kap. 16 § p 1 a bostadsrättslagen (1991:614) (BrL). Om alla inte är ense blir beslutet ändock giltigt om minst 2/3 av de röstande gått med på beslutet och det har godkänts av hyresnämnden. Hyresnämnden ska godkänna beslutet om det inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare. Det inbördes förhållandet rubbas inte om kapitaltillskottet sker proportionerligt efter insatserna i föreningen.
Kapitaltillskott där det inbördes förhållandet mellan insatserna påverkas (t.ex. alla betalar in samma belopp, eller valfritt belopp) regleras i 9 kap. 16 § p 1 BrL och beslutskraven är desamma som ovan angivits med tillägget att endast de som berörs av ändringen behöver ha gått med på beslutet, eller att 2/3 av de berörda ska ha röstat ja på stämma. Vanligen berörs alla bostadsrättshavare i föreningen. Hyresnämndens godkännande krävs även i detta fall. Det framgår ej av lagtexten när tillstånd ska lämnas av hyresnämnden. Av praxis framgår däremot att det är svårt att få tillstånd om inga förändringar sker av huset och att endast fall av felräkning eller missbedömning gett rätt att ändra insatsen om alla medlemmarna inte är ense.
Är alla bostadsrättshavare däremot ense kan kapitaltillskott/ökning av insatsen ske ”frivilligt” efter respektive bostadsrättshavarens önskan. Beslut fattas då på stämma med samtliga bostadsrättshavares samtycke. Med normalstadgar torde det däremot inte vara intressant med ökningar som rubbar det inbördes förhållandet, då det skulle kunna innebära att alla erhåller samma vinning, det vill säga en sänkning av årsavgiften motsvarande räntesänkningen i relation till sitt andelstal, oavsett om respektive medlem gjort någon insatsökning eller inte. Hur påverkan sker på årsavgiften beror naturligtvis på om årsavgifterna fördelas efter insats eller efter annat andelstal, såsom t.ex. yta. För att det frivilliga kapitaltillskottet ska fungera optimalt måste en stadgeändring beslutas och genomföras. Stadgarna kan då reglera två andelstalsserier för årsavgiften, ett som tillämpas för räntekostnader (Andelstal kapital) och ett för övriga kostnader (Andelstal drift) såsom drift, fastighetsskatt, fondavsättning.
För att ändra stadgarna i en bostadsrättsförening krävs som bekant, om inte samtliga röstberättigade är ense, två föreningsstämmor, varvid enkel majoritet krävs vid den första stämman och på den andra stämman krävs vanligen 2/3 majoritet (9 kap. 23 § BrL). Vid ändring av andelstal för årsavgift krävs enligt lag 3/4 majoritet på den andra stämman. Det ska noteras att i vissa ytterligare fall krävs högre majoritet enligt lag, och även stadgar kan ange högre majoritetskrav. Det är således alltid viktigt att stämma av lagtext och stadgar innan beslutsfattande. Enligt 6 kap. 20 § lag (2018:672) om ekonomiska föreningar (FL) är det inte möjligt att kalla till den andra stämman innan den första har hållits. Det ska i kallelsen till den andra stämman anges vilket beslut som den första stämman fattat. När korrekta stämmobeslut har fattats ska stadgarna registreras hos Bolagsverket innan de kan tillämpas.
Ett tips om stadgarna ändock ska ändras – kom ihåg att det från och med den 1 januari 2024 enligt 6 kap. 14 § FL är möjligt att genomföra helt digitala stämmor i bostadsrättsföreningar, under förutsättningar att stadgeändring skett som tillåter det. Denna förändring av stadgarna kräver 2/3 majoritet på den andra stämman. När stadgarna i bostadsrättsföreningen registrerats kan ni därefter kalla till en helt digital stämma. En översyn av stadgarna är så klart alltid bra att göra med jämna mellanrum, både 2018 och 2023 skedde flera ändringar i lag som föranleder uppdateringar i stadgar.
Det framgår av 6 kap. 22 § FL att det av kallelsen till en digital stämma ska framgå hur medlemmarna ska gå till väga för att delta och rösta. Möjligheterna till digital stämma kan så klart förenkla för bostadsrättsföreningen om flera extra föreningsstämmor behöver genomföras för t.ex. beslut om kapitaltillskott. I övrigt ska den digitala föreningsstämman uppfylla samtliga tillämpliga lagregler avseende stämmor, såsom – men inte uteslutande – närvaro, röstning, fullmakter, ombud och biträden.
Ett kapitaltillskott kan låta som en bra lösning för att sänka räntekostnaderna och även för att finansiera renoveringar om bostadsrättsföreningen inte kan belåna fastigheten ytterligare. Det kan dock vara svårt för bostadsrättsföreningen att få stöd för ett sådant förslag, eftersom medlemmarna har olika ekonomiska möjligheter och vissa inte vill belåna sig ”privat” ytterligare.
Med differentierade andelstal finns möjligheten till insatsökning och en skattemässig optimering av boendekostnaden utifrån respektive medlems önskemål och ekonomiska möjligheter. Det ska dock noteras att det redan idag råder stor förvirring avseende skillnaden mellan andelstal för årsavgift och andelstal för ägandet i föreningen. Att införa ytterligare ett andelstal minskar troligen inte denna förvirring. Andelstal tror jag är ett bra ämne för ytterligare en artikel längre fram.
Utöver krångel med ytterligare ett andelstal är det en svårighet att bedöma hur framtida skattelagstiftning ser ut. Möjligheterna till skattereduktion kan tas bort helt eller reduceras och inkomstskatt för föreningen kan återinföras. Det går därmed inte att avgöra om det är ett bra beslut för framtiden att göra ett kapitaltillskott. Det är dock ett av flera verktyg för att sänka årsavgifterna i föreningen, bibehålla årsavgifter trots kostnadsökningar eller utföra renoveringar om föreningen inte kan belåna fastigheten ytterligare.
För att ett kapitaltillskott ska kunna beslutas och genomföras är det min erfarenhet att det är viktigt med flera informationsmöten och att tydligt informationsmaterial tas fram och delas ut till medlemmarna i god tid innan stämma för beslut genomförs. Vidare kan det underlätta om styrelsen tar fram ett material som var och en kan lämna till sin bank som underlag för att ansöka om kompletterande lån, för att förklara varför ytterligare belåning önskas och att lånet ska användas som amortering för bostadsrättsföreningens lån eller nödvändiga renoveringar inom fastigheten.
Checklista inför utredning avseende möjligheterna och beslut om kapitaltillskott