07 juli 2026
Vid årsskiftet trädde Boverkets föreskrifter om ekonomiska planer, BFS 2025:2, i kraft. Men vad innebär egentligen förändringarna för dem som arbetar med nyproduktion och upplåtelse av bostadsrätter i befintliga bostadsrättsföreningar? Är det fråga om skärpta krav och mycket nytt att tänka på, eller handlar det bara om att Boverket nu formaliserar det som redan tillämpas? För Lexnovas räkning granskar Susanne Falk de mest väsentliga delarna av de nya föreskrifterna.
Boverket beslutade den 28 maj 2025 om föreskrifter (BFS 2025:2) om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning. Föreskrifterna trädde i kraft den 1 januari 2026 och kompletterar 3 kap. bostadsrättslagen (1991:614) samt bostadsrättsförordningens (1991:630) reglering i dessa frågor. Föreskrifterna är, liksom lag och förordning, bindande och ska efterlevas.
Föreskrifterna har meddelats med stöd av 7 §, 8 § andra stycket och 9 § tredje stycket bostadsrättsförordningen. Bakgrunden till föreskrifterna är att lagstiftaren har identifierat brister i hur ekonomiska planer upprättas. Syftet med föreskrifterna är att säkerställa att ekonomiska planer ger en mer realistisk bild av föreningens ekonomiska situation och att köpare av bostadsrätter får ett bättre beslutsunderlag. Denna expertkommentar avser endast bostadsrätter, varför regleringen i föreskrifterna med hänvisning till kooperativ hyresrätt inte kommenteras.
Boverket har tagit fram en konsekvensutredning och en författningskommentar till föreskrifterna, Konsekvensutredning BFS 2025:2 – Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning.
Boverket har även uppdaterat sin handbok om ekonomiska planer som ska användas som stöd vid tillämpningen av föreskrifterna. Handboken ges endast ut digitalt och uppdateras kontinuerligt. Handboken är snarast att likställa med allmänna råd. Allmänna råd är vägledande rekommendationer för att klargöra hur lagar, föreskrifter och författningar kan eller bör tillämpas i praktiken. De är inte juridiskt bindande men fungerar som stöd för att säkerställa att regelverket efterlevs på ett korrekt och enhetligt sätt.
Boverkets allmänna råd (2017:7) om ekonomiska planer och kostnadskalkyler för bostadsrättsföreningar som tidigare tjänat som vägledning har upphört.
En av de mest omdiskuterade bestämmelserna i föreskrifterna gäller kraven för amortering av föreningens lån. Enligt föreskrifterna ska amorteringstiden inte överstiga byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd. Många har funderat på vad det innebär, och kommit fram till att amorteringsbeloppen kan komma att bli orimligt höga och högre än långivares amorteringskrav. Vidare anges i föreskrifterna att om föreningens lån är amorteringsfria de första åren, ska det framgå när amortering planeras ske och med vilket belopp. Som ett allmänt råd anges att finansieringsplanen bör utgå från att föreningen kan amortera från och med år ett.
Amortering har länge varit en central del av en sund ekonomisk planering och en viktig faktor för föreningens långsiktiga ekonomiska stabilitet. Amortering bidrar till att minska föreningens räntekänslighet och skapar ett ekonomiskt utrymme för framtida investeringar och underhåll. Inget av detta är så klart några nyheter och de flesta exploatörer har haft med amortering av lån i sina ekonomiska planer.
Boverket har i handboken förtydligat hur föreskriften avseende amortering ska tillämpas. Först ska livslängden för de olika komponenterna tas fram. Boverket skriver att livslängden för varje komponent beror på till exempel materialet, utförandet och hur utsatt byggnaden är för väder och vind. FAR (en branschorganisation inom redovisning, revision och rådgivning) har gett ut en vägledning avseende avskrivningar vid övergång från K2 till K3 som kan vara stöd vid bedömning av livslängd. Därefter ska det beräknas hur stor del av lånen som hänförs till byggnaden, eftersom den delen av lånet som hänförs marken enligt Boverket inte behöver amorteras. Maxgränsen – att amorteringstiden inte får överstiga byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd – hänförs således endast till byggnaden. Enligt handboken ska det även anges vilken amorteringsmodell som gäller, alltså rak amortering, serieamortering eller annuitetsamortering.
Enligt Boverkets handbok beräknas byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd ut enligt följande. För varje komponent, uppskatta livslängden – när den antas vara förbrukad – och hur stor andel den utgör av byggnadens totala anskaffningsvärde. Multiplicera andelen med livslängden. Addera sedan alla komponenters reducerade livslängd. Detta är den vägda genomsnittliga livslängden, som alltså är maxgränsen för föreningens amorteringstid.
Genom att tydliggöra kopplingen mellan skuldsättning och underhåll ska säkerställas att föreningar aktivt tar ställning till frågan och att köpare får information om föreningens ekonomiska åtaganden.
Efter mycket huvudbry och mer komplicerade beräkningar landar de flesta på en amortering som inte är så mycket högre än i tidigare ekonomiska planer. Det återstår att se vad styrelserna i föreningarna framöver fattar för beslut, om amortering kommer ske enligt krav på vad som ska anges i ekonomisk plan eller utifrån lånefinansiärers krav och önskade avgiftsnivåer. Min personliga uppfattning är att föreskriften inte kommer leda till några egentliga förändringar.
Enligt föreskrifterna ska antaganden om ränta och inflation i den ekonomiska prognosen inte understiga Riksbankens prognos om ränteläget för de år sådana finns. Om föreningen har ingått avtal om ränta ska planens ekonomiska prognos baseras som lägst på räntesatsen i avtalet under de år som avtalet omfattar.
I de allmänna råden anges att räntan kan sättas enligt en låneoffert plus en buffert som anges separat, och att räntan kan sättas till den bundna räntan för prognosperioden om ingen offert finns. Rådet innebär att ränteantagandet ska ta höjd för att räntorna kan stiga under planperioden.
Den tekniska underhållsplanen enligt 3 kap. 1 a § andra stycket bostadsrättslagen, som ska visa fastighetens underhålls- och investeringsbehov de kommande 50 åren, ska enligt Boverkets föreskrifter vara komponentuppdelad och omfatta alla föreningens byggnader samt mark.
En komponentuppdelad teknisk underhållsplan tydliggör sambandet mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och sådana faktorer som direkt påverkar bostadsrättshavarnas personliga ekonomi, till exempel i form av höjda årsavgifter. (SOU 2017:31 s. 23 och prop. 2021/22:171 s. 47 och s. 84.)
I den tekniska underhållsplanen ska kommande åtgärder anges, med uppgift om när de beräknas utföras och vad kostnaderna för dem beräknas till. Det är byggnadens egenskaper som ska styra hur den tekniska underhållsplanen utformas. I de allmänna råden anges att den tekniska underhållsplanen bör vara mer detaljerad och specifik ju närmare i tid en planerad åtgärd ligger. Detta framgår även av förarbetena (prop. 2021/22:171 s. 85.)
Den fullständiga tekniska underhållsplanen kan läggas som bilaga till den ekonomiska planen eller hållas tillgänglig hos föreningens styrelse. Vid en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt ska dock besiktningsprotokollet utgöra bilaga till den ekonomiska planen.
Grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus enligt 9 kap. 5 § p. 7 bostadsrättslagen ska framgå av den ekonomiska planen, och det ska framgå hur avsättning av medel till underhåll säkerställs och hur underhållet ska finansieras. Avsikten är dock enligt Boverkets handbok inte att genom föreskrifterna detaljreglera hur finansieringen ska ske.
Det har visat sig att vissa besiktningsmän som anlitas för att ta fram den tekniska underhållsplanen inte alltid läser stadgarna tillräckligt noggrant. De saknar därför ibland kunskap om vilket underhåll som åvilar bostadsrättshavarna, vilket är viktigt eftersom det då inte är en kostnad för föreningen. Därtill förekommer det att besiktningsmän tar upp väl höga bedömda framtida kostnader, möjligen för att senare inte få kritik för sin bedömning. Sammantaget kan detta leda till att kostnaderna för det framtida beräknade underhållet blir onödigt höga.
Ett råd är därför att säkerställa att stadgarnas innehåll är klarlagt samt att kostnadsbedömningen är realistisk.
Föreskrifterna tar upp skärpta krav på redovisning av garantier och entreprenörens ansvar. För entreprenadavtal ska entreprenadformen framgå, det vill säga hur ansvaret för entreprenaden fördelas mellan föreningen och entreprenörerna, och garantier och entreprenörens ansvar för att avhjälpa fel under och efter garantitiden ska beskrivas.
Detta innebär att den ekonomiska planen nu måste innehålla konkret information om vilka garantier som gäller, hur länge de löper och vad som händer om fel upptäcks.
Uppgifter om entreprenörens ansvar och garantier ska även framgå av den information en potentiell förhandstecknare ska erhålla i form av erbjudande med information i elva punkter enligt 5 kap. bostadsrättslagen varför likalydande text lämpligen införs i den ekonomiska planen.
Det anses att för köpare av bostadsrätter ger informationen om entreprenörens ansvar ett bättre beslutsunderlag om vilka risker som finns i projektet.
Föreskrifterna innehåller också utökade krav på redovisning av väsentliga avtalsvillkor. Samtliga avtal som ligger till grund för utgifterna för föreningens förvärv av fastigheten ska anges med uppgift om parter och de väsentliga avtalsvillkoren.
Bakgrunden är att det anses viktigt för såväl intygsgivarnas bedömning som för eventuella köpare att samtliga avtal som ligger till grund för utgifterna för förvärvet av föreningens fastighet finns beskrivna. Avtalen behöver inte återges i sin helhet, men avtalsvillkor som är viktiga för föreningens ekonomi ska anges i den ekonomiska planen. Det väsentliga är betoningen på ekonomisk påverkan av villkor. Det finns möjligen en risk att väsentliga avtalsvillkor i avtalen är svåra att förstå för en köpare, och att mängden information leder till att den ekonomiska planen blir oläst.
En särskild nyhet gäller tilläggsköpeskilling. Om tilläggsköpeskilling kan tillkomma ska det tydligt framgå och beskrivas. Detta är viktigt eftersom tilläggsköpeskillingar kan påverka föreningens slutliga kostnad och därmed medlemmarnas ekonomi väsentligt.
Vid tomträtt och arrende ska de väsentliga avtalsvillkoren framgå, till exempel avgälds- eller avgiftsperiod, avgiftens storlek och när avtalet löper ut. Detta ger köpare möjlighet att bedöma de långsiktiga kostnaderna för föreningen.
Den ekonomiska planen måste innehålla en systematisk genomgång av alla relevanta lov och tillstånd, inklusive bygglov, startbesked, slutbesked och eventuella miljötillstånd som krävs för föreningens mark, byggnader och verksamhet. Det ska anges de lov och tillstånd som föreningen har ansökt om och eller beviljats samt vilken myndighet som fattat beslut, beslutsdatum och om beslutet vunnit laga kraft. Det är även möjligt att ange att tillstånd saknas, ej har sökts och så vidare. Det blir då en prövning för intygsgivarna om den ekonomiska planen ändock kan anses vara tillförlitlig och kan intygsges.
Att det finns nödvändiga lov och tillstånd är avgörande för att föreningen ska kunna bedriva sin verksamhet, och avsaknad av till exempel bygglov kan få stora ekonomiska konsekvenser för projektets ekonomiska hållbarhet. Bestämmelsen syftar även till att underlätta kontroll av att erforderliga lov och tillstånd har beviljats eller i vart fall ansökts om.
För föreningar med lokaler innebär föreskrifterna att det för alla lokaler, oavsett om de upplåts med bostadsrätt eller hyresrätt, ska framgå pågående verksamhet och/eller planerat upplåtelseändamål.
Externa intäkter, till exempel från uthyrning av parkeringsplatser och garage, ska anges med uppgifter om belopp, avtalstid och andra väsentliga avtalsvillkor, och om uppgifterna är uppskattade ska detta anges samt vad bedömningen grundar sig på. Det svårbedömda är vad som är väsentliga avtalsvillkor, i ett lokalhyresavtal är det många delar som är väsentliga. För många detaljer i den ekonomiska planen riskerar samtidigt att göra den svårläst.
Enligt föreskrifterna ska uppgift om föreningens försäkringar, vad dessa avser och försäkringsgivare framgå. Detta för att intygsgivare och andra som läser planen ska kunna bedöma om försäkringsskyddet är tillräckligt omfattande.
Som allmänt råd anges att det bör framgå hur entreprenörerna är försäkrade med uppgift om försäkringsgivare och omfattningen av respektive försäkring. Detta anses vara särskilt viktigt vid nyproduktion där entreprenörernas försäkringsskydd kan ha betydelse för föreningens ekonomiska trygghet.
En fråga som diskuterats flitigt genom åren är när den slutliga kostnaden för föreningens hus kan anses föreligga. Den frågan har inte heller nu fått sin lösning.
Utgiften för förvärvet ska enligt Boverkets föreskrifter endast anges som slutlig om den är känd. Vidare framgår av föreskriften att om ett nytt hus uppförs ska slutlig kostnad enligt 4 kap. 2 § bostadsrättslagen inte anses som känd förrän entreprenaden är ”färdigställd”.
Det som har klargjorts genom kommentaren till föreskrifterna är att Boverket anser att olika typer av garantiförbindelser avseende slutlig kostnad är inte acceptabla. Ordet färdigställd är dock inte definierat. I tidigare version av föreskrifterna, som också gick ut på remiss, använde Boverket uttrycket ”godkänd slutbesiktning” – men i slutversionen av föreskrifterna används alltså ordet färdigställd. Detta öppnar för tolkning och skapar osäkerhet i praktiken. Vad innebär "färdigställd"? Kan slutlig kostnad föreligga innan godkänd slutbesiktning?
Det framgår slutligen att om föreningen, på grund av att den slutliga kostnaden inte är känd, behöver ansöka om tillstånd hos Bolagsverket enligt 4 kap. 2 § bostadsrättslagen för att upplåta lägenheter med bostadsrätt ska det framgå av planen. Intygsgivarna ska enligt föreskrifterna i sitt intyg ange om den ekonomiska planen avser slutlig kostnad eller inte. Detta är bra, och har saknats i många ekonomiska planer. Det bör tydligt framgå om den ekonomiska planen avser slutlig kostnad eller inte.
Föreskrifterna upptar krav om flera nyckeltal än tidigare. Den ekonomiska planen ska innehålla nyckeltal som ibland beräknas per kvadratmeter boarea (BOA) och lokalarea (LOA) upplåtet med bostadsrätt – och ibland inklusive eventuell hyresrätt, omfattande t.ex. anskaffningsvärde, insatser och upplåtelseavgifter, årsavgift, årsavgifternas andel i procent av totala rörelseintäkter, skuldsättning, sparande, energikostnader, driftskostnader, förbrukningsavgifter, intäkter exklusive årsavgifter och kassaflöde.
För bedömning av föreningens betalningsförmåga vid olika tidpunkter under de sex första samt tionde och tjugonde verksamhetsåren ska en prognos av kassaflödet göras, och uppgift om ackumulerat kassaflöde under prognosperioden ska framgå. Prognosen ska redovisas i löpande penningvärde.
Antaganden om ränta i känslighetsanalysen ska inte understiga den räntesats som angetts i den ekonomiska planens prognos, och känslighetsanalysen ska visa den beräknade årsavgiften vid olika inflationsnivåer och oförändrat ränteläge samt vid olika räntenivåer och oförändrat inflationsläge, och analysen ska alltid baseras på en räntenivå som överstiger noll procent även om aktuellt ränteläge är noll procent eller negativt.
Vid ombildning ska den ekonomiska planen innehålla information om hur föreningens ekonomi förändras vid olika anslutningsgrader, och det ska också framgå hur uteblivna insatser finansieras vid lägre anslutningsgrad än den beräknade. I de allmänna råden anges att uteblivna insatser bör antas lånefinansieras med samma ränta som den viktade genomsnittliga räntan i finansieringsplanen.
Nedan ska jag kort kommentera föreskrifternas reglering av kostnadskalkylens innehåll. En kostnadskalkyl ska enligt föreskrifterna innehålla de uppgifter som följer av Boverkets föreskrifter avseende ekonomiska planer i den omfattning som behövs för att beräkna avgifterna (årsavgifter, insats och upplåtelseavgift). En kostnadskalkyl ska innehålla samma uppgifter som en ekonomisk plan vad gäller finansieringsplanen och beräkningen av löpande kostnader och intäkter. Driftskostnader kan däremot anges mer översiktligt, t.ex. summerat.
Utgångspunkten enligt ett allmänt råd i föreskrifterna är att uppgifterna i kalkylen inte ska behöva ändras väsentligt när den ekonomiska planen upprättas. Väsentliga avvikelser mellan kostnadskalkyl och uppgifter i den ekonomiska planen bör enligt Boverket förklaras i den ekonomiska planen.
Uppgifter om planförhållanden bör enligt ett allmänt råd från Boverket beskrivas i kalkylen.
Det kan konstateras att en förhandstecknare enligt 5 kap. bostadsrättslagen kan ha rätt att frånträda förhandsavtalet vid väsentliga avvikelser från vad som avtalats. Detta kan således, vid väsentliga förändringar, innebära att förhandstecknaren inte behöver fullfölja förhandsavtalet och teckna upplåtelseavtal. Det är därmed av synnerlig vikt, oavsett om det är ett allmänt råd eller inte, att säkerställa att det som avtalas i förhandsavtalet också väsentligen kan levereras inför upplåtelsen av bostadsrätten. Den aktsamme exploatören säkerställer således detta så långt det är möjligt redan när kostnadskalkylen upprättas.
Vad innebär då dessa föreskrifter i praktiken? För de flesta seriösa aktörer på marknaden är svaret: Inte så mycket. De flesta föreningar och intygsgivare följer redan idag de principer som nu kodifieras i föreskrifterna.
De ekonomiska konsekvenserna av föreskrifterna bedöms vara begränsade. Boverket uppskattar att kostnaderna för att upprätta en ekonomisk plan kan öka med cirka 5 000–10 000 kronor per plan, främst till följd av de utökade kraven på intygsgivaren.
Den största effekten av föreskrifterna är sannolikt att de kommer att leda till än fler realistiska ekonomiska planer och därmed att de är mer jämförbara. För köpare av bostadsrätter innebär förändringarna därmed bättre beslutsunderlag och minskad risk för obehagliga överraskningar i form av kraftiga avgiftshöjningar eller andra brister.
Äldre bestämmelser får dock tillämpas på ekonomisk plan eller kostnadskalkyl som intygats före den 1 januari 2026, vilket innebär att det under en övergångsperiod kommer att finnas ekonomiska planer som upprättats enligt både gamla och nya regler.
Boverkets föreskrifter om ekonomiska planer är varken oviktiga eller revolutionerande. För den som redan arbetar seriöst och professionellt med ekonomiska planer innebär föreskrifterna främst en kodifiering av redan tillämpad branschpraxis.
Realistiska antaganden i ekonomiska planer avseende amortering, räntor och kostnader för underhåll, liksom underbyggda driftskostnader m.m. är väsentligt för en hållbar ekonomi. Det är även grunden för konsumentskyddet vid köp av bostadsrätt. Det får dock inte heller gå över styr åt andra hållet, med för mycket hängslen och livremmar. Sverige behöver fortsatt fler bostäder, och det kräver att kalkylerna är realistiska och går ihop – både för den som ska bygga och för den som ska köpa.
Föreskrifterna fyller en viktig funktion. Genom att tydliggöra kraven och göra dem bindande skapas en mer enhetlig standard på marknaden. De som tidigare möjligen kunnat "smita undan" med orealistiska antaganden eller oklara uppgifter tvingas nu att höja ribban. Detta är till gagn även för de som sedan många år tillbaka huvudsakligen redan uppfyller föreskrifterna.
För dig som arbetar med kostnadskalkyler och ekonomiska planer innebär föreskrifterna att du behöver:
Föreskrifterna trädde som nämnts i kraft den 1 januari 2026 och gäller för ekonomiska planer som intygas därefter. Nu är det således mer än hög tid att säkerställa att era rutiner är uppdaterade och att ni är redo när nya ekonomiska planer tas fram.
Låt oss fortsätta bygga hållbart!